Главное за месяц
- Нацбанк снизил базовую ставку до 16,25%, но повысил прогноз инфляции на 2027 год.
- Первичное жильё дорожает быстрее инфляции, вторичное — медленнее: в реальном выражении вторичка дешевеет.
- Аренда на сезонном пике: по данным БНС, в августе средняя ставка в Астане выросла на 4,9% за месяц, однокомнатная — около 240 тыс. ₸ в месяц.
- Нацбанк опубликовал оценку влияния LRT на цены квартир у станций.
- До 15 сентября — декларация 270.00 по налогу с продажи жилья в 2025 году.
Ставка: снижение до 16,25% и более высокий прогноз инфляции
4 сентября Национальный банк снизил базовую ставку до 16,25% с коридором ±1 п.п. Годовая инфляция в августе составила 9,8% (продовольственные товары — 9,5%, непродовольственные — 11,4%, услуги — 8,9%), инфляционные ожидания населения — 12,1%.
Прогноз инфляции на 2026 год — 9–11%, а на 2027 год регулятор повысил его до 6,5–8,5% (ранее 5,5–7,5%). Для рынка жилья это значит, что рыночная ипотека останется дорогой: даже с потолком ГЭСВ 20% для новых займов она дороже доходности аренды. Следующее решение по ставке — 23 октября 2026 года.
Цены: первичка растёт, вторичка отстаёт от инфляции
По данным БНС, которые приводит Halyk Finance, в июле первичное жильё в Казахстане подорожало на 14,6% за год, вторичное — на 9,5% при инфляции 10,2%: в реальном выражении вторичка подешевела на 0,7%. За месяц первичка прибавила 0,7%, вторичка — 0,1%. Лидер роста первичного рынка — Астана: +19,1% за год. При этом число сделок в июле сократилось до 37,2 тыс. — на 6,5% меньше, чем годом ранее. Свежие данные БНС за август подтверждают тренд: по Казахстану новостройки подорожали на 13,1% за год, вторичка — на 9% при инфляции 9,8%.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Новостройки Астаны, м² (август) | 747 116 ₸, +1,1% за месяц | БНС |
| Вторичное жильё Астаны, м² (август) | 740 356 ₸, +1,2% за месяц | БНС |
| Аренда в Астане, м² в месяц (август) | 6 079 ₸, +4,9% за месяц | БНС |
| Эконом-класс в новостройках, м² (август) | 356 800 ₸, +9,52% за месяц | Homsters |
| Комфорт-класс, м² (август) | 512 291 ₸, +0,57% | Homsters |
| Бизнес-класс, м² (август) | 720 452 ₸, −2,02% | Homsters |
| Премиум-класс, м² (август) | 1 060 789 ₸, −0,29% | Homsters |
Данные БНС за август 2026 года опубликованы 9–10 сентября. Средние цены по районам и методика — в индексе цен Астаны.
В августе в каталог Homsters добавили шесть новых ЖК столицы — IGILIK, Nexpo Grand, HORIZON, Zhas Otau, ULAGAT и Anyz Avenue. Как рост цен может продолжиться в следующем году, разбираем в прогнозе на 2027 год, где в Астане дешевле всего — в статье «Самые дешёвые квартиры».
Аренда: августовский пик
Старт учебного года традиционно разгоняет аренду. По данным Krisha.kz, за 1–18 августа медианная аренда однокомнатной квартиры в Астане выросла с 220 до 240 тыс. ₸ (+9,1%), двухкомнатной — с 300 до 320 тыс. ₸ (+6,7%), трёхкомнатная осталась на уровне около 500 тыс. ₸. По Казахстану медиана аренды за тот же период прибавила около 3,8%.
По данным БНС, в августе средняя ставка аренды в Астане выросла до 6 079 ₸ за м² в месяц (+4,9% за месяц), в Алматы — до 6 224 ₸ (+4,4%); по Казахстану аренда за год подорожала на 17%. Тем, кто переезжает, пригодится гид «Переезд в Астану».
LRT: первые оценки влияния на цены
Национальный банк оценил, как запуск LRT отразился на ценах предложения квартир, сравнив объекты у станций с контрольной группой в 1,5–2 км. Сильнее всего эффект на участке «Әуежай» — «Мәңгілік ел»: +10,5% в зоне 700–1000 м. На участке «Жібек жолы» — «Нұрлы жол» — +6,5% (300–700 м), на участке «Астана жұлдызы» — «Мыңжылдық аллеясы» — +4,9% в радиусе 300 м.
Важная оговорка: чёткой зависимости эффекта от расстояния до станции не выявлено, выборка ограничена. Подробный разбор — в статье «LRT и цены на квартиры».
Ипотека: стартовала программа «Ұмай»
С 31 августа Отбасы банк принимает заявки по программе «Ұмай» для женщин 18–65 лет: 14,8% по предварительному займу с понижением до 5% после накопления 50%, взнос от 20% в Астане и Алматы, заём до 50 млн ₸. Программа допускает готовую первичку, строящееся жильё с гарантией и вторичку не старше 2016 года.
Напомним: с 1 июля ГЭСВ по новым ипотечным займам ограничена 20%, а очередной квартальный транш «7-20-25» по 25 млрд ₸ выделяется в начале квартала — в начале октября. Все условия — в статье «Льготная ипотека 2026».
Налоги: декларации до 15 сентября
Если вы продали жильё в 2025 году и доход облагается налогом, декларацию по форме 270.00 нужно подать до 15 сентября 2026 года, а налог уплатить до 25 сентября.
Для жилья, купленного с 1 января 2026 года, действует новое правило: освобождение от налога — после двух лет владения, ставка для резидентов — 10% в пределах 8 500 МРП и 15% с превышения. Примеры расчёта — в статье «Налог при продаже квартиры в 2026 году».
Что обновилось на сайте
В сентябре мы провели сверку материалов с первоисточниками и внесли важные исправления:
- В Астане шесть районов, а не пять: Сарайшык выделен из Алматинского района 29 января 2025 года. Появился обзор Сарайшыка и гид «Левый и правый берег».
- Иностранцам: жильё на физлицо можно купить только с ВНЖ — гид переработан, добавлены материалы про ВНЖ, ИИН и банковский счёт.
- Застройщики и новостройки: обзор застройщиков переписан на проверяемых данных, добавлены рейтинг строительных компаний и сроки сдачи ЖК.
- Финансы: обновлены ипотека в Астане и налоговые материалы по правилам 2026 года.
На что смотреть в октябре
- 23 октября — решение Нацбанка по базовой ставке.
- Данные БНС за III квартал — после них мы обновим индекс цен Астаны и сверим прогноз на 2027 год.
- Начало октября — очередной квартальный транш «7-20-25».
Частые вопросы
Какая базовая ставка Нацбанка в сентябре 2026 года?
16,25% годовых с коридором ±1 п.п. — решение принято 4 сентября 2026 года. Следующее решение по ставке запланировано на 23 октября 2026 года.
Сколько стоит квадратный метр в Астане в 2026 году?
По данным БНС, в августе 2026 года — 747 116 тенге в новостройках и 740 356 тенге на вторичном рынке. В новостройках цена сильно зависит от класса: в августе эконом-класс стоил в среднем 356 800 тенге за м², бизнес — 720 452 тенге.
Сколько стоит аренда однокомнатной квартиры в Астане в сентябре?
По данным Krisha.kz, за 1–18 августа медианная аренда однокомнатной выросла до 240 тысяч тенге в месяц, двухкомнатной — до 320 тысяч тенге.
До какого числа подавать декларацию о продаже квартиры в 2025 году?
Декларация по форме 270.00 подаётся до 15 сентября 2026 года, налог уплачивается до 25 сентября 2026 года — если доход от продажи облагается налогом.
Источники
- Национальный банк РК, 04.09.2026: решение по базовой ставке — nationalbank.kz
- Kursiv, 26.08.2026: вторичка дешевеет в реальном выражении (Halyk Finance) — kz.kursiv.media
- 24.kz, 09.09.2026: цены на жильё и аренду в августе по данным БНС — 24.kz
- Homsters: рынок новостроек Астаны, итоги августа 2026 года — info.homsters.kz
- Krisha.kz: что происходит с ценами на аренду — krisha.kz
- Tengrinews: исследование Нацбанка о влиянии LRT на цены — tengrinews.kz
- Forbes Kazakhstan, 27.08.2026: программа «Ұмай» — forbes.kz
- Krisha.kz: предельная ставка по ипотеке с 1 июля 2026 года — krisha.kz
- Mybuh.kz: налог с продажи квартиры и сроки декларации — mybuh.kz
- Википедия: район Сарайшык — ru.wikipedia.org