Коротко: чего ждать в 2027 году
В 2027 году цены на жильё в Астане, скорее всего, продолжат расти примерно в темпе инфляции: новостройки — на 7–10%, вторичное жильё — на 5–8%, аренда — на 6–9%. В реальном выражении (за вычетом инфляции) это близко к нулю для вторички и небольшой рост для первичного рынка.
Главные неопределённости — скорость снижения базовой ставки, объём финансирования льготной ипотеки и то, как НДС 16% для новых проектов отразится на ценах запусков.
Ниже — данные, на которых построен прогноз, три сценария и практические выводы. Прогноз мы пересмотрим после публикации итогов III квартала и решения Нацбанка по ставке 23 октября 2026 года.
Где рынок сейчас: цифры на сентябрь 2026 года
По данным БНС, в августе 2026 года квадратный метр новостройки в Астане стоил 747 116 ₸, вторичного жилья — 740 356 ₸, аренда — 6 079 ₸ за м² в месяц. За январь–май 2026 года новостройки в столице подорожали на 18,5%, вторичка — на 10,8% к тому же периоду 2025 года. По Казахстану в июле первичное жильё подорожало на 14,6% за год, вторичное — на 9,5% при инфляции 10,2%: в реальном выражении вторичка подешевела на 0,7%. Сделок в июле заключено 37,2 тыс. — на 6,5% меньше, чем годом ранее (Halyk Finance, Kursiv).
Что будет определять цены в 2027 году
- Инфляция и базовая ставка. Нацбанк снизил ставку до 16,25%, но повысил прогноз инфляции на 2027 год до 6,5–8,5% (ранее 5,5–7,5%), а на 2026 год ожидает 9–11%. Ожидания населения по инфляции — 12,1%. Медленное снижение ставки удерживает рыночную ипотеку дорогой.
- Ипотека. С 1 июля 2026 года ГЭСВ по новым займам ограничена 20%, но и этот уровень выше доходности аренды. В I квартале 2026 года 85,1% новых выдач пришлось на льготные программы — значит, спрос во многом зависит от их лимитов и траншей.
- НДС 16% на новые проекты. Реализация жилья в домах, начатых после 1 января 2026 года, облагается НДС; более ранние проекты освобождены. Давление на цены запусков будет нарастать по мере выхода таких проектов в продажу — в основном в 2027–2028 годах.
- Предложение. В 2025 году Астана ввела 4,81 млн м² жилья — больше всех регионов. Крупнейший застройщик планирует сдать в столице 9 комплексов в 2027 году, а генплан предусматривает около 30 млн м² нового жилья до 2035 года.
- Доходы. Средняя зарплата в Астане во II квартале 2026 года — 647 920 ₸, но индекс реальной зарплаты по стране — 98,2%: доходы в реальном выражении не растут, что ограничивает спрос.
- Инфраструктура. По оценке Нацбанка, запуск LRT добавил к ценам у станций 4,6–10,5% в зависимости от участка и расстояния — локальные премии продолжат формироваться вокруг новой транспортной сети.
Аналитики Halyk Finance в апреле 2026 года ожидали, что во втором полугодии 2026 года первичное жильё будет дорожать примерно в темпе инфляции — это согласуется с нашим базовым сценарием.
Три сценария для Астаны на 2027 год
| Сценарий | Условия | Новостройки | Вторичка | Аренда |
|---|---|---|---|---|
| Базовый | Инфляция в прогнозном коридоре НБРК (6,5–8,5%), постепенное снижение базовой ставки, льготные программы финансируются в прежнем объёме | +7–10% | +5–8% | +6–9% |
| Ускоренный рост | Более быстрое снижение ставки, расширение льготной ипотеки, сильный спрос на новые проекты с НДС | +10–14% | +8–11% | +8–12% |
| Консервативный | Инфляция выше прогноза, ставка остаётся высокой, финансирование программ сокращается, спрос продолжает падать | +3–6% | 0–4% | +2–5% |
Номинальное изменение цен за 2027 год. Оценка редакции Capital Realty на основе данных НБРК, БНС, Halyk Finance, АФК и Homsters; не является гарантией.
Во всех сценариях новостройки растут быстрее вторички: на них действуют НДС для новых проектов и основная часть льготной ипотеки («7-20-25» — только новое жильё). Разрыв между первичным и вторичным рынком мы разбирали в статье «Новостройка или вторичка».
Что это значит для покупателя и инвестора
- Покупателю для себя нет смысла ждать заметного снижения цен: в базовом сценарии цены растут вместе с инфляцией. Важнее попасть в льготную программу и выбрать проект с понятной защитой денег.
- Инвестору стоит считать реальную доходность: если вторичка растёт в темпе инфляции, основной доход даёт аренда, а не рост цены. Учитывайте налог при продаже раньше двух лет владения.
- Локация важнее рынка в целом: транспорт (LRT), новые районы и реновация создают локальные премии, которые могут заметно отличаться от средних цифр.
Текущие цены по районам — в индексе цен Астаны, прогноз на 2026 год — в предыдущем материале, расчёт своего сценария — в калькуляторе доходности.
Как мы строили прогноз
Сценарии построены редакцией на основе официальных прогнозов Национального банка (инфляция, ставка), статистики цен и сделок БНС, аналитики Halyk Finance, данных Ассоциации финансистов Казахстана по ипотеке и каталога новостроек Homsters. Базовый сценарий привязан к прогнозному коридору инфляции, альтернативные — к отклонениям ключевых факторов. Мы не используем непроверяемые экспертные оценки и обновляем прогноз по мере выхода новых данных.
Частые вопросы
Будут ли дорожать квартиры в Астане в 2027 году?
В базовом сценарии редакции — да, примерно в темпе инфляции: новостройки на 7–10%, вторичное жильё на 5–8%. Нацбанк прогнозирует инфляцию в 2027 году на уровне 6,5–8,5%. Это оценка, а не гарантия.
Подешевеет ли жильё в Астане?
Номинального снижения цен в базовом сценарии не ожидается. Но в реальном выражении вторичное жильё уже дешевеет: в июле 2026 года по Казахстану оно подорожало на 9,5% за год при инфляции 10,2%.
Как НДС повлияет на цены новостроек в 2027 году?
НДС 16% применяется к продаже жилья в проектах, начатых после 1 января 2026 года. Такие проекты будут выходить в продажу постепенно, поэтому давление на цены запусков будет нарастать в 2027–2028 годах.
Что может ускорить рост цен?
Более быстрое снижение базовой ставки, расширение финансирования льготной ипотеки и сильный спрос на новые проекты. В таком сценарии новостройки могут подорожать на 10–14% за год.
Когда вы обновите прогноз?
После публикации данных за III квартал 2026 года и решения Нацбанка по базовой ставке 23 октября 2026 года.
Источники
- Национальный банк РК, 04.09.2026: решение по базовой ставке и прогноз инфляции — nationalbank.kz
- Inform.kz, 09.07.2026: цены на жильё по данным БНС (июнь 2026) — inform.kz
- Kursiv, 26.08.2026: вторичка дешевеет в реальном выражении (Halyk Finance) — kz.kursiv.media
- Kursiv, 13.04.2026: как вырастут цены на жильё во втором полугодии 2026 года — kz.kursiv.media
- Krisha.kz: предельная ставка по ипотеке с 1 июля 2026 года — krisha.kz
- Tengrinews, 15.06.2026: рынок ипотеки в I квартале 2026 года — tengrinews.kz
- LS: новые налоговые реалии и рынок жилья — lsm.kz
- Бюро национальной статистики: ввод жилья в 2025 году — stat.gov.kz
- Tengrinews: исследование Нацбанка о влиянии LRT на цены — tengrinews.kz
- Homsters, 31.08.2026: застройка Астаны до 2035 года — info.homsters.kz