Айдың басты оқиғалары
- Ұлттық банк базалық мөлшерлемені 16,25%-ға төмендетті, бірақ 2027 жылғы инфляция болжамын көтерді.
- Бастапқы тұрғын үй инфляциядан жылдам, қайталама баяу қымбаттауда: нақты мәнде қайталама үй арзандап жатыр.
- Жалдау маусымдық шыңда: ҰСБ деректері бойынша тамызда Астанадағы орташа ақы бір айда 4,9%-ға өсті, бір бөлмелі пәтер айына шамамен 240 мың ₸.
- Ұлттық банк LRT-тің станциялар маңындағы пәтер бағасына әсерінің бағалауын жариялады.
- 15 қыркүйекке дейін — 2025 жылы тұрғын үй сатқандағы салық бойынша 270.00 декларациясы.
Мөлшерлеме: 16,25%-ға төмендеу және жоғары инфляция болжамы
4 қыркүйекте Ұлттық банк базалық мөлшерлемені ±1 п.т. дәлізімен 16,25%-ға дейін төмендетті. Тамыздағы жылдық инфляция 9,8% болды (азық-түлік тауарлары — 9,5%, азық-түлікке жатпайтын тауарлар — 11,4%, қызметтер — 8,9%), халықтың инфляциялық күтулері — 12,1%.
2026 жылғы инфляция болжамы — 9–11%, ал 2027 жылға реттеуші оны 6,5–8,5%-ға дейін көтерді (бұрын 5,5–7,5%). Тұрғын үй нарығы үшін бұл нарықтық ипотека қымбат күйінде қалады дегенді білдіреді: жаңа несиелер бойынша ЖТСМ 20%-бен шектелсе де, ол жалдау табыстылығынан қымбат. Мөлшерлеме бойынша келесі шешім — 2026 жылғы 23 қазанда.
Бағалар: бастапқы нарық өсуде, қайталама инфляциядан артта
Halyk Finance келтірген ҰСБ деректері бойынша шілдеде Қазақстанда бастапқы тұрғын үй жылына 14,6%-ға, қайталама 9,5%-ға қымбаттады, ал инфляция 10,2% болды: нақты мәнде қайталама үй 0,7%-ға арзандады. Бір айда бастапқы үй 0,7%-ға, қайталама 0,1%-ға қымбаттады. Бастапқы нарық өсімі бойынша Астана көш бастап тұр: жылына +19,1%. Бұл ретте шілдедегі мәмілелер саны 37,2 мыңға дейін қысқарды — бір жыл бұрынғыдан 6,5%-ға аз. ҰСБ-ның тамыздағы жаңа деректері үрдісті растайды: Қазақстан бойынша жаңа үйлер жылына 13,1%-ға, қайталама үйлер 9%-ға қымбаттады, инфляция 9,8%.
| Көрсеткіш | Мәні | Дереккөз |
|---|---|---|
| Астананың жаңа үйлері, м² (тамыз) | 747 116 ₸, айына +1,1% | ҰСБ |
| Астананың қайталама үйлері, м² (тамыз) | 740 356 ₸, айына +1,2% | ҰСБ |
| Астанадағы жалдау, айына м² (тамыз) | 6 079 ₸, айына +4,9% | ҰСБ |
| Жаңа үйлердегі эконом класс, м² (тамыз) | 356 800 ₸, айына +9,52% | Homsters |
| Комфорт класс, м² (тамыз) | 512 291 ₸, +0,57% | Homsters |
| Бизнес класс, м² (тамыз) | 720 452 ₸, −2,02% | Homsters |
| Премиум класс, м² (тамыз) | 1 060 789 ₸, −0,29% | Homsters |
ҰСБ-ның 2026 жылғы тамыздағы деректері 9–10 қыркүйекте жарияланды. Аудандар бойынша орташа бағалар мен әдістеме — Астана баға индексінде.
Тамызда Homsters каталогына елорданың алты жаңа ТҮК-і қосылды — IGILIK, Nexpo Grand, HORIZON, Zhas Otau, ULAGAT және Anyz Avenue. Бағаның келесі жылы қалай өсуі мүмкін екені 2027 жылғы болжамда, Астанада ең арзан қайда екені — «Ең арзан пәтерлер» мақаласында.
Жалдау: тамыздағы шың
Оқу жылының басталуы дәстүрлі түрде жалдау бағасын көтереді. Krisha.kz деректері бойынша 1–18 тамызда Астанада бір бөлмелі пәтерді жалдаудың медианасы 220-дан 240 мың ₸-ге (+9,1%), екі бөлмелі — 300-ден 320 мың ₸-ге (+6,7%) өсті, үш бөлмелі шамамен 500 мың ₸ деңгейінде қалды. Қазақстан бойынша жалдау медианасы сол кезеңде шамамен 3,8%-ға өсті.
ҰСБ деректері бойынша тамызда Астанадағы орташа жалдау ақысы айына 1 м²-ге 6 079 ₸-ге дейін (айына +4,9%), Алматыда 6 224 ₸-ге дейін (+4,4%) өсті; Қазақстан бойынша жалдау бір жылда 17%-ға қымбаттады. Көшіп келетіндерге «Астанаға көшу» нұсқаулығы пайдалы болады.
LRT: бағаға әсерінің алғашқы бағалары
Ұлттық банк LRT іске қосылуының пәтерлердің ұсыныс бағаларына қалай әсер еткенін станциялар маңындағы нысандарды 1,5–2 км қашықтықтағы бақылау тобымен салыстыру арқылы бағалады. Ең күшті әсер «Әуежай» — «Мәңгілік ел» учаскесінде: 700–1000 м аймақта +10,5%. «Жібек жолы» — «Нұрлы жол» учаскесінде — +6,5% (300–700 м), «Астана жұлдызы» — «Мыңжылдық аллеясы» учаскесінде 300 м радиуста +4,9%.
Маңызды ескерту: әсердің станцияға дейінгі қашықтыққа нақты тәуелділігі анықталмаған, іріктеме шектеулі. Толық талдау — «LRT және пәтер бағалары» мақаласында.
Ипотека: «Ұмай» бағдарламасы басталды
31 тамыздан бастап Отбасы банк 18–65 жастағы әйелдерге арналған «Ұмай» бағдарламасы бойынша өтінімдер қабылдайды: алдын ала қарызға 14,8%, 50% жинақталғаннан кейін 5%-ға дейін төмендейді, Астана мен Алматыда жарна 20%-дан, қарыз 50 млн ₸-ге дейін. Бағдарлама дайын бастапқы үйге, кепілдігі бар салынып жатқан тұрғын үйге және 2016 жылдан кейін салынған қайталама үйге қолданылады.
Еске саламыз: 1 шілдеден бастап жаңа ипотекалық несиелер бойынша ЖТСМ 20%-бен шектелген, ал «7-20-25»-тің кезекті 25 млрд ₸ тоқсандық траншы тоқсан басында — қазанның басында бөлінеді. Барлық шарттар — «2026 жеңілдетілген ипотека» мақаласында.
Салықтар: декларациялар 15 қыркүйекке дейін
Егер сіз 2025 жылы тұрғын үй сатып, табысқа салық салынатын болса, 270.00 нысанды декларацияны 2026 жылғы 15 қыркүйекке дейін тапсырып, салықты 25 қыркүйекке дейін төлеу керек.
2026 жылғы 1 қаңтардан бастап сатып алынған тұрғын үйге жаңа ереже қолданылады: екі жыл иеленгеннен кейін салықтан босату, резиденттерге 8 500 АЕК шегінде 10% және асқан сомаға 15%. Есептеу мысалдары — «2026 жылы пәтер сатқанда салық» мақаласында.
Сайтта не жаңарды
Қыркүйекте материалдарды бастапқы дереккөздермен салыстырып, маңызды түзетулер енгіздік:
- Астанада бес емес, алты аудан бар: Сарайшық 2025 жылғы 29 қаңтарда Алматы ауданынан бөлінді. Сарайшық шолуы және «Сол және оң жағалау» нұсқаулығы қосылды.
- Шетелдіктерге: жеке тұлғаға тұрғын үйді тек ықтиярхатпен рәсімдеуге болады — нұсқаулық қайта жазылды, ықтиярхат, ЖСН және банк шоты туралы материалдар қосылды.
- Құрылыс салушылар мен жаңа үйлер: құрылыс салушылар шолуы тексерілетін деректермен қайта жазылды, құрылыс компаниялары рейтингі және ТҮК тапсыру мерзімдері қосылды.
- Қаржы: Астанадағы ипотека және салық материалдары 2026 жылғы ережелерге сай жаңартылды.
Қазанда неге назар аудару керек
- 23 қазан — Ұлттық банктің базалық мөлшерлеме бойынша шешімі.
- ҰСБ-ның III тоқсан деректері — олардан кейін Астана баға индексін жаңартып, 2027 жылғы болжамды тексереміз.
- Қазанның басы — «7-20-25»-тің кезекті тоқсандық траншы.
Жиі қойылатын сұрақтар
2026 жылғы қыркүйекте Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі қандай?
±1 п.т. дәлізімен жылдық 16,25% — шешім 2026 жылғы 4 қыркүйекте қабылданды. Мөлшерлеме бойынша келесі шешім 2026 жылғы 23 қазанға жоспарланған.
2026 жылы Астанада шаршы метр қанша тұрады?
ҰСБ деректері бойынша 2026 жылғы тамызда — жаңа үйлерде 747 116 теңге, қайталама нарықта 740 356 теңге. Жаңа үйлерде баға класқа қатты байланысты: тамызда эконом класс м² үшін орта есеппен 356 800 теңге, бизнес — 720 452 теңге тұрды.
Қыркүйекте Астанада бір бөлмелі пәтерді жалдау қанша тұрады?
Krisha.kz деректері бойынша 1–18 тамызда бір бөлмелі пәтерді жалдаудың медианасы айына 240 мың теңгеге, екі бөлмелі — 320 мың теңгеге дейін өсті.
2025 жылы пәтер сатқаны туралы декларацияны қай күнге дейін тапсыру керек?
270.00 нысанды декларация 2026 жылғы 15 қыркүйекке дейін тапсырылады, салық 2026 жылғы 25 қыркүйекке дейін төленеді — егер сатудан түскен табысқа салық салынса.
Дереккөздер
- ҚР Ұлттық банкі, 04.09.2026: базалық мөлшерлеме бойынша шешім (орыс тілінде) — nationalbank.kz
- Kursiv, 26.08.2026: қайталама үй нақты мәнде арзандауда, Halyk Finance (орыс тілінде) — kz.kursiv.media
- 24.kz, 09.09.2026: ҰСБ бойынша тамыздағы тұрғын үй және жалдау бағасы (орыс тілінде) — 24.kz
- Homsters: Астана жаңа үйлер нарығы, 2026 жылғы тамыз (орыс тілінде) — info.homsters.kz
- Krisha.kz: жалдау бағасына не болып жатыр (орыс тілінде) — krisha.kz
- Tengrinews: LRT пен бағалар туралы Ұлттық банк зерттеуі (орыс тілінде) — tengrinews.kz
- Forbes Kazakhstan, 27.08.2026: «Ұмай» бағдарламасы (орыс тілінде) — forbes.kz
- Krisha.kz: 2026 жылғы 1 шілдеден ипотека мөлшерлемесінің шегі (орыс тілінде) — krisha.kz
- Mybuh.kz: пәтер сатқандағы салық және декларация мерзімдері (орыс тілінде) — mybuh.kz
- Уикипедия: Сарайшық ауданы (орыс тілінде) — ru.wikipedia.org