Может ли россиянин купить квартиру в Казахстане?
Квартиру или дом на своё имя иностранец, в том числе гражданин России, может купить только при наличии вида на жительство (ВНЖ) Казахстана. Статья 9 Закона РК «О правовом положении иностранцев» разрешает иностранцам иметь жилище в собственности за исключением временно пребывающих. На практике без ВНЖ в регистрации сделки с жильём откажут — не помогут ни безвизовый въезд, ни ИИН, ни разрешение на временное проживание (РВП).
Без ВНЖ законно доступны: коммерческая (нежилая) недвижимость — офисы, магазины, склады; покупка на юридическое лицо, зарегистрированное в Казахстане; долгосрочная аренда жилья.
Правило одинаково для граждан России, Беларуси, Кыргызстана, Армении и стран дальнего зарубежья: членство в ЕАЭС упрощает въезд и работу, но не даёт исключений по праву собственности на жильё. Ниже — что именно разрешено, какие есть законные варианты и сколько налогов платит иностранец.
Исправление от 13 сентября 2026 года. В предыдущей версии статьи ошибочно утверждалось, что для покупки жилья вид на жительство не требуется. Материал переработан по тексту закона и разъяснениям юристов; источники перечислены в конце страницы.
Что разрешено иностранцу: жильё, коммерция, земля
Права зависят не от гражданства, а от типа объекта и миграционного статуса покупателя.
| Объект | Иностранец без ВНЖ | Иностранец с ВНЖ | Основание |
|---|---|---|---|
| Квартира, жилой дом | Нет | Да, наравне с гражданами РК | ст. 9 Закона «О правовом положении иностранцев» |
| Офис, магазин, склад, иное нежилое помещение | Да | Да | ограничений по миграционному статусу нет |
| Земельный участок под зданием или для строительства | Возможно, с ограничениями | Возможно, с ограничениями | Земельный кодекс РК |
| Земли сельскохозяйственного назначения | Нет | Нет | Земельный кодекс РК |
| Жильё, полученное по наследству | Право оформляется, но объект нужно продать в течение года | Да | разъяснения нормы ст. 9 |
Таблица — обобщение норм; для сделок с землёй и нестандартных объектов нужна консультация юриста.
РВП не равно ВНЖ. Разрешение на временное проживание подтверждает законное нахождение в стране (работа, учёба, семья), но для оформления жилья на физлицо юристы и нотариусы требуют именно вид на жительство. Если вы планируете жить в Казахстане, стройте путь к ВНЖ до выбора квартиры.
Как купить жильё без ВНЖ: законные варианты
- Сначала ВНЖ, потом сделка. Самый прозрачный путь для тех, кто переезжает. Какие основания действуют в 2026 году — в статье «ВНЖ Казахстана и покупка недвижимости».
- Покупка на юрлицо, зарегистрированное в РК. ТОО с иностранным участием — казахстанское юридическое лицо и может приобретать недвижимость. Но это бухгалтерский учёт, налоги юрлица и отдельные вопросы, если в квартире живёт сам учредитель: схему стоит заранее согласовать с юристом и бухгалтером.
- Коммерческая недвижимость вместо жилья. Офис, помещение в стрит-ритейле или склад иностранец покупает без ВНЖ. Доходность и риски сегмента — в обзоре коммерческой недвижимости Астаны.
- Аренда на время оформления статуса. Если цель — жить в Астане, аренда закрывает вопрос с жильём, пока вы получаете ВНЖ. Сравнение сценариев — в статье «Аренда или ипотека».
Не оформляйте квартиру «на знакомого гражданина Казахстана». Юридически собственником будет он: при его долгах, разводе, банкротстве или смерти вернуть объект крайне сложно, а устные договорённости не защищают ваши деньги.
Пошаговая процедура покупки
Порядок одинаков для иностранца с ВНЖ, который покупает жильё, и для покупателя нежилого объекта.
- Получите ИИН. С 1 января 2026 года иностранцы оформляют ИИН только лично в ЦОН на территории Казахстана — через консульства его больше не выдают. Услуга бесплатная. Подробно — в гиде «ИИН для иностранца».
- Откройте счёт в казахстанском банке. Понадобятся паспорт, ИИН и документ о законном пребывании; банки проверяют источник средств. Как подготовиться — в статье «Счёт в банке нерезиденту».
- Проверьте объект и продавца. Правоустанавливающие документы, отсутствие обременений (справка через egov.kz), согласие супруга продавца; для новостройки — разрешение застройщика на привлечение денег дольщиков. Чек-лист — в юридическом аудите сделки.
- Подпишите договор купли-продажи. Сделку обычно проводят у нотариуса: он проверяет документы и полномочия сторон. Если вы не можете присутствовать лично, представитель действует по нотариальной доверенности.
- Зарегистрируйте право собственности. Право на недвижимость возникает с момента государственной регистрации; заявление подаёт нотариус или покупатель через ЦОН.
- Платите безналично. Банковский платёж защищает обе стороны и подтверждает цену покупки — она понадобится для расчёта налога, если объект будет продан.
Налоги иностранца: покупка, владение, продажа
Сама покупка отдельным налогом не облагается: покупатель оплачивает услуги нотариуса и регистрацию. Дальше важны налог на имущество и налог при продаже.
- Налог на имущество. Собственник ежегодно платит налог на имущество физических лиц; сумма зависит от стоимости объекта, уведомление приходит от налоговых органов.
- Продажа — налоговый резидент. По Налоговому кодексу 2026 года доход от продажи жилья освобождается от ИПН, если право зарегистрировано после 1 января 2026 года и жильё было в собственности не менее двух лет (для жилья, купленного до 2026 года, сохраняется прежний срок — один год). Иначе прирост стоимости облагается по ставке 10% в пределах 8 500 МРП (36,76 млн ₸ в 2026 году) и 15% с превышения.
- Продажа — нерезидент. Для нерезидентов установлена ставка 15% с дохода от прироста стоимости. Освобождение по сроку владения Налоговый кодекс связывает с резидентством, поэтому нерезиденту стоит заранее уточнить свой случай в органах госдоходов.
Налоговым резидентом считается человек, который находится в Казахстане не менее 183 дней в любом последовательном 12-месячном периоде. Декларацию по форме 270.00 подают до 15 сентября, налог уплачивают до 25 сентября года, следующего за годом продажи. Примеры расчёта — в статье «Налог при продаже квартиры в 2026 году».
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ?
Нет. Покупка квартиры не является основанием для вида на жительство — наоборот, для покупки жилья на физлицо ВНЖ нужен заранее.
В 2026 году правила получения ВНЖ ужесточили. До 31 декабря 2026 года действует пилотный порядок: заявитель сдаёт КАЗТЕСТ (не менее 70% в каждом блоке), ежегодно в течение пяти лет подтверждает на счёте не менее 1 320 МРП (около 5,7 млн ₸) и живёт не меньше года в одном из регионов — Восточно-Казахстанской, Костанайской, Павлодарской или Северо-Казахстанской области. От требования по региону освобождены, в частности, несовершеннолетние, инвесторы и востребованные специалисты.
Для инвесторов есть отдельный трек: при вложении не менее 300 000 долларов в уставный капитал казахстанских компаний или в местные эмиссионные ценные бумаги можно получить инвесторскую визу и ВНЖ сроком до 10 лет. Квартира, купленная для себя, таким вложением не считается. Все варианты — в статье «ВНЖ Казахстана и покупка недвижимости».
Граждане России и ЕАЭС: что отличается на практике
- Въезд и пребывание. Гражданам России и других стран ЕАЭС виза не нужна; находиться в Казахстане без оформления статуса можно до 90 дней в течение 180 дней. «Обнуление» срока выездом отменено с 27 января 2023 года.
- Работа. Гражданам ЕАЭС не требуется разрешение на работу — это упрощает получение РВП по трудовому основанию.
- Жильё. По праву собственности отличий нет: квартира на физлицо — только с ВНЖ. Подробный разбор для граждан СНГ — в статье «Недвижимость в Казахстане для граждан СНГ».
Итоги: план действий для иностранца
- Цель — жить в Казахстане: оформите законный статус и ВНЖ, на это время арендуйте жильё, затем покупайте квартиру на себя.
- Цель — инвестировать: рассмотрите коммерческую недвижимость (без ВНЖ) или покупку через казахстанское юрлицо с сопровождением юриста.
- В любом сценарии: ИИН и счёт в банке заранее, проверка объекта через egov.kz, безналичный расчёт и учёт налога при будущей продаже.
Частые вопросы
Может ли гражданин России купить квартиру в Астане без ВНЖ?
Нет. Жилище в собственности иностранцы могут иметь, за исключением временно пребывающих (ст. 9 Закона РК «О правовом положении иностранцев»). Без вида на жительство в регистрации сделки с квартирой откажут. Без ВНЖ можно купить нежилую недвижимость или приобрести объект на юрлицо, зарегистрированное в Казахстане.
Достаточно ли РВП, чтобы купить квартиру в Казахстане?
На практике нет. Разрешение на временное проживание подтверждает законное нахождение в стране, но для оформления жилья на физическое лицо юристы и нотариусы требуют вид на жительство.
Может ли иностранец купить коммерческую недвижимость без ВНЖ?
Да. Офисы, магазины, склады и другие нежилые помещения иностранцы приобретают без требований к миграционному статусу. Нужны ИИН, счёт в банке и стандартная проверка объекта.
Можно ли купить квартиру на ТОО, если у меня нет ВНЖ?
Да, юридическое лицо, зарегистрированное в Казахстане, в том числе с иностранным участием, может приобретать недвижимость. При этом возникают бухгалтерский учёт и налоги юрлица, поэтому схему стоит согласовать с юристом и бухгалтером.
Что делать иностранцу, который унаследовал квартиру в Казахстане?
Наследство оформляется, но если у наследника нет вида на жительство, унаследованное жильё нужно продать в течение года после вступления в права.
Сколько налога платит нерезидент при продаже квартиры?
Для нерезидента ставка — 15% с дохода от прироста стоимости, то есть с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Освобождение по сроку владения Налоговый кодекс связывает с резидентством, поэтому свою ситуацию стоит заранее уточнить в органах госдоходов.
Дают ли ВНЖ за покупку квартиры в Казахстане?
Нет. Покупка жилья не является основанием для вида на жительство. Для инвесторов действует отдельный трек: вложения от 300 000 долларов в уставный капитал казахстанских компаний или местные ценные бумаги дают право на инвесторскую визу и ВНЖ до 10 лет.
Источники
- Закон РК «О правовом положении иностранцев», ст. 9 — adilet.zan.kz
- Krisha.kz: «Может ли иностранец купить жильё в РК?» — krisha.kz
- De Facto: иностранцы в Казахстане — приобретение недвижимости — defacto.kz
- Tengrinews, 09.07.2026: новые правила получения ВНЖ — tengrinews.kz
- Kazakh Invest, 30.04.2025: инвесторская виза и ВНЖ до 10 лет — invest.gov.kz
- Yur.kz: ИИН иностранцам с 1 января 2026 года — yur.kz
- Mybuh.kz: налог с продажи квартиры — mybuh.kz