Может ли россиянин купить квартиру в Казахстане?
Да, гражданин России, как и любой другой иностранец, может купить квартиру или другую жилую недвижимость в Казахстане. Право собственности на жильё не требует ни гражданства РК, ни вида на жительство: россиянину доступны и новостройки, и вторичка в Астане, Алматы и других городах на тех же условиях сделки, что и гражданам Казахстана.
Отличия для россиян и других нерезидентов касаются не самого права покупки, а двух вещей: налога при перепродаже (нерезидент платит 15% с прироста стоимости при владении менее года, без льготы по сроку) и запрета на владение землёй сельхозназначения. Ниже разбираем всё по порядку — правовой статус, налоги, ВНЖ и пошаговую процедуру покупки для россиянина.
Налоговая нагрузка для нерезидента
В 2026 году фискальный контроль за сделками иностранцев усилился. Главное правило: если вы не являетесь налоговым резидентом РК (находитесь в стране менее 183 дней в году), налоги будут выше.
При продаже недвижимости менее чем через год владения, нерезидент обязан оплатить 15% от прироста стоимости (разница между ценой покупки и продажи). В отличие от граждан РК, для иностранцев-нерезидентов не всегда действуют льготы по сроку владения.
ВНЖ через инвестиции: Новые правила 2026
Правительство Казахстана в 2026 году активно продвигает программу «Инвесторского ВНЖ». Покупка недвижимости на определенную сумму (порог зависит от города, для Астаны это около 60 млн тенге) дает право на упрощенное получение статуса резидента.
Это делает инвестицию «двойной»: вы получаете ликвидный актив в столице и правовую базу для жизни и ведения бизнеса в Казахстане.
Правовой статус иностранца на рынке РК в 2026 году
Интерес к недвижимости Астаны и Алматы со стороны иностранных инвесторов в 2026 году достиг исторического максимума. Однако законодательство Республики Казахстан (РК) остается строгим: право на приобретение жилой недвижимости напрямую связано с миграционным статусом покупателя.
«Основной барьер для иностранного физлица — это статья 9 Закона "О правовом положении иностранцев". В 2026 году правило остается неизменным: чтобы купить квартиру, иностранец должен иметь вид на жительство (ВНЖ) в Республике Казахстан».
— эксперты Capital Realty
Важно различать граждан стран ЕАЭС (РФ, Беларусь, Армения, Кыргызстан) и граждан дальнего зарубежья — процедура проверки документов в 2026 году стала цифровой и занимает всего несколько часов через систему ЕНИС.
Жилая vs Коммерческая недвижимость: Что доступно?
Многие инвесторы не знают, что ограничения по ВНЖ не всегда распространяются на коммерческий сектор. В таблице ниже приведен актуальный доступ к активам на 2026 год.
| Тип объекта | Требуется ли ВНЖ? | Право собственности | Налог при перепродаже |
|---|---|---|---|
| Квартира / Дом (Жилое) | Да, обязательно | 100% владение | 15% (нерезидент) |
| Офис / Стрит-ритейл | Нет (для юрлиц) | 100% владение | 20% (корпоративный) |
| Апартаменты (МФК) | Зависит от статуса объекта | Договор аренды/купли | 15-20% |
Пошаговая процедура покупки для нерезидента
- Получите ИИН (индивидуальный идентификационный номер) — бесплатно в ЦОНе по загранпаспорту или удалённо через консульство РК; без ИИН сделка невозможна.
- Откройте счёт в казахстанском банке — потребуется для расчётов по сделке и последующей оплаты налогов; банки просят паспорт и подтверждение легальности пребывания.
- Проверьте объект — справка об обременениях с egov.kz, техпаспорт, согласия собственников: полный чек-лист в статье о юридическом аудите.
- Сделка у нотариуса — договор купли-продажи заверяется нотариально; присутствие лично или по нотариальной доверенности на представителя.
- Регистрация права собственности — электронная, через нотариуса; обычно 1–3 рабочих дня, после чего вы полноправный собственник.
Весь цикл при готовых документах занимает 1–2 недели. Ограничение помните с первого шага: земли сельхозназначения иностранцам не продаются, а по жилью ключевой фактор — статус пребывания (см. восстановленную таблицу правового статуса выше).
Налоги нерезидента: главное отличие
Для налоговых нерезидентов РК ставка ИПН с прироста стоимости при продаже недвижимости — 15% (против 10% у резидентов), и льгота «год владения» на нерезидентов не распространяется: налог возникает при продаже с прибылью независимо от срока владения. Доход от аренды также облагается по ставке 15% для нерезидентов. Детали и формы — на kgd.gov.kz; о структурировании через ИП (доступно при наличии ВНЖ) — в налоговом гиде.
Практический вывод: для нерезидента экономика флиппинга ухудшается на 5 п.п. налога, а вот стратегия «купить и держать» (аренда + рост стоимости) работает почти так же, как для резидента — особенно в связке с рассрочкой застройщика, которая не требует местного дохода, в отличие от ипотеки.
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ
Сама по себе — нет: приобретение квартиры в Казахстане не является автоматическим основанием для вида на жительство. Владение недвижимостью упрощает практические вопросы (адрес регистрации, подтверждение привязки к стране) и учитывается в совокупности оснований. Действующие основания для ВНЖ (работа, бизнес, инвесторские программы, воссоединение семьи) и требования к ним публикуются на портале gov.kz — проверяйте актуальную редакцию перед планированием переезда, правила периодически меняются.
FAQ: Покупка недвижимости иностранцем
Может ли гражданин России купить квартиру в Астане без ВНЖ?
Да. Жилую недвижимость в Казахстане могут приобретать иностранцы, законно находящиеся в стране; гражданам ЕАЭС достаточно легального въезда и ИИН. Ограничения касаются земель сельхозназначения и приграничных территорий, а не городских квартир.
Можно ли купить квартиру в Казахстане удалённо, не приезжая?
Технически да: ИИН оформляется через консульство, сделка — по нотариальной доверенности на представителя в РК. На практике мы рекомендуем хотя бы один личный визит: осмотр объекта и открытие банковского счёта удалённо решаются заметно сложнее.
В какой валюте проходят расчёты по сделке?
Расчёты между резидентом и нерезидентом по недвижимости в РК проводятся в тенге. Ввоз валюты и конвертация — через банковский счёт; наличные схемы «мимо банка» создают и валютные, и юридические риски.
Итоги для иностранного инвестора
Рынок Астаны в 2026 году остается прозрачным, но требует четкого соблюдения правил:
- Для жилья — сначала ВНЖ, потом сделка.
- Для бизнеса — можно через ТОО без лишних формальностей.
- Всегда проверяйте обременения через справку в eGov в день сделки.
Готовы начать инвестировать?
Рассчитайте доходность вашей инвестиции в бесплатном онлайн-калькуляторе
Рассчитать доходность