Ипотека в 2026 году: главное в цифрах
Деньги в экономике остаются дорогими: 23 октября 2026 года Национальный банк снизил базовую ставку до 15,75% и предупредил, что до конца года менять её, скорее всего, не будет — следующее решение 4 декабря. Годовая инфляция в октябре — 9,2% по Казахстану и 10,0% в Астане (БНС). Поэтому рыночная ипотека дорогая: осенью 2026 года банки выдают займы на вторичное жильё под 19,5–24% номинальных (обзор Krisha.kz, подробнее — в таблице ниже).
Предельная годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке до 1 января 2027 года остаётся 25%. Снижение до 20% с 1 июля 2026 года, о котором объявляли весной, не состоялось: 30 июня Национальный банк и АРРФР перенесли изменения на 2027 год (что изменится). На этом фоне покупатели уходят в госпрограммы: по данным Ассоциации финансистов Казахстана, в I квартале 2026 года льготные программы дали 85,1% новых выдач (годом ранее — 73,9%), а объём рыночной ипотеки сократился на 53,6%.
Исправлено 3 ноября 2026 года. В предыдущей версии статьи говорилось, что с 1 июля 2026 года предельная ГЭСВ по ипотеке снижена до 20%. Это неверно: 30 июня Национальный банк и АРРФР оставили потолок 25% до конца 2026 года, а с 2027 года ввели потолок, который зависит от первоначального взноса.
Основные программы 2026 года
| Программа | Ставка | Взнос | Лимит для Астаны | Ключевые условия |
|---|---|---|---|---|
| «7-20-25» (банки второго уровня) | 7% | от 20% | до 30 млн ₸ | Только новое готовое жильё от застройщика; без жилья 18 месяцев (в том числе у супруга); до 25 лет; участвовать можно один раз; 100 млрд ₸ в год траншами по 25 млрд ₸ — последний транш 2026 года открыт с 1 октября |
| «Наурыз» (Отбасы банк) | 7% соцуязвимым, 9% остальным | 10% с чистовой отделкой, 20% без неё | до 36 млн ₸ | Депозит от 2 млн ₸; без жилья 5 лет; до 19 лет; приём заявок окнами: в 2026 году — 10–31 марта, новый приём пока не объявлен |
| «Отау» (Отбасы банк) | 7% или 9% | от 20% | до 36 млн ₸ | Для состоящих на учёте нуждающихся в жилье; депозит от 1 млн ₸; до 19 лет |
| «Ұмай» (Отбасы банк) | 14,8% (ГЭСВ 16,3–16,8%), до 5% после накопления 50% | от 20% в Астане | до 50 млн ₸ | Работающие женщины 18–65 лет с доходом до 1,25 млн ₸ в месяц (у замужних — доход семьи); новостройка через «Баспана Маркет», строящееся жильё с гарантией или вторичка не старше 2016 года; второй приём заявок — с 3 ноября 2026 года |
| «Наурыз Әскери» (Отбасы банк) | 9% с понижением до 5% | 0–50% | до 80 млн ₸ | Военнослужащие и сотрудники силовых структур с жилищными выплатами |
| Рыночная ипотека банков | 19,5–24% номинальных; ГЭСВ не выше 25% | обычно от 20% | по доходу заёмщика | Первичка и вторичка, быстрое решение, строгая оценка дохода; с 2027 года потолок ГЭСВ — 20% при взносе от 30% |
Условия по данным Krisha.kz, Отбасы банка, Национального банка, Forbes Kazakhstan и Ulysmedia на ноябрь 2026 года; лимиты и окна приёма заявок меняются — проверяйте на сайте оператора в день подачи.
Подробный разбор каждой госпрограммы, требования к заёмщикам и советы по выбору — в отдельной статье «Льготная ипотека 2026: все программы». Если копите в Отбасы банке, сравните схемы «30/70», «50/50» и предварительный заём в статье «Ипотека 30/70 и 50/50 в Отбасы банке».
Ставки банков по рыночной ипотеке осенью 2026 года
Рыночную ипотеку в Казахстане выдают десять банков. Ниже — номинальные ставки по займам на вторичное жильё по обзору Krisha.kz осенью 2026 года.
| Банк | Ставка на вторичку | Взнос и срок |
|---|---|---|
| Halyk Bank («Цифровая ипотека») | 19,5–22,5% с комиссией 1%, 22–24% без комиссии | от 20%, до 20 лет |
| Банк ЦентрКредит | 20,5–21,8% с комиссией 2%; «Ипотека Плюс» — 19,5–22,15% без комиссии, со страховкой | от 20%, до 15 лет |
| ForteBank | 21,5% | от 15%, до 15 лет |
| Bereke Bank | 21,7% | от 20%, до 15 лет |
| Altyn Bank | 21–22,3% (22,3% при сроке до 10 лет) | от 20% |
| Нурбанк | 20–22,2% | от 20% (частный дом — от 30%), до 20 лет |
| Freedom Bank | 22–24% | от 20%, до 20 лет |
| Bank RBK | 22–22,4% | от 30%, до 15 лет |
Номинальные ставки по обзору Krisha.kz (осень 2026 года). Итоговая ставка зависит от дохода, взноса и страховки — сравнивайте ГЭСВ, а не номинальную ставку.
Дешевле выходят два вида займов. Ипотека под залог денег: часть своих средств остаётся на депозите в банке, и ставка снижается — в ForteBank от 16,5% при 20% собственных средств до 8% при 70%, в программе JAÑA Банка ЦентрКредит — от 16% до 7,5%. Партнёрские программы банков с застройщиками дают на новостройки ставки от 0,1% до 19,8% в зависимости от банка, ЖК и срока; они действуют только для квартир конкретных застройщиков, поэтому сравните цену квартиры в такой программе и при обычной покупке.
Что изменится в конце 2026 и в 2027 году
- Потолок ГЭСВ будет зависеть от взноса. С 1 января 2027 года предельная ГЭСВ по ипотеке — 20%, если первоначальный взнос не меньше 30% стоимости жилья (LTV до 0,7), и 25% при меньшем взносе. До конца 2026 года для всех займов — 25% (Национальный банк, 1 июля 2026 года).
- «7-20-25»: последний транш года. На 2026 год программе выделено 100 млрд ₸; за девять месяцев банки выдали 3 696 займов на 74,9 млрд ₸, с 1 октября открыт последний транш — 25 млрд ₸. На 7 октября оператор программы, Казахстанский фонд устойчивости, не получал от Национального банка уведомлений об изменении условий (Krisha.kz).
- «Наурыз»: больше времени на поиск квартиры. Приём заявок 2026 года прошёл 10–31 марта, новый пока не объявлен. Около 2 000 участников, получивших одобрение весной, могут искать жильё до 30 декабря 2026 года вместо 12 ноября (Отбасы банк).
- «Ұмай»: второй приём — с 3 ноября. На второй этап выделено 20 млрд ₸. Первый транш, 9 млрд ₸ в августе, разобрали почти полностью: выдано 420 займов (Krisha.kz). Условия и порядок подачи — в статье «Ипотека «Ұмай» 2026».
- Базовая ставка. Следующее решение Национального банка — 4 декабря 2026 года; регулятор считает вероятность изменения ставки до конца года низкой.
При покупке квартиры у застройщиков — партнёров Отбасы банка (первым стал BI Group) промежуточный заём с 15 октября 2026 года можно получить без шестимесячного ожидания на депозите. Как это работает и сколько нужно накопить — в статье «Ипотека 30/70 и 50/50 в Отбасы банке».
Сколько платить: примеры расчёта
Ниже — аннуитетный платёж без учёта страховок и комиссий. Разница между льготной и рыночной ставкой на длинном сроке измеряется десятками миллионов тенге.
| Кредит и срок | Ставка 7% | Ставка 9% | Ставка 20% |
|---|---|---|---|
| 15 млн ₸ на 15 лет | 134 824 ₸/мес | 152 140 ₸/мес | 263 444 ₸/мес |
| 20 млн ₸ на 20 лет | 155 060 ₸/мес | 179 945 ₸/мес | 339 765 ₸/мес |
| 30 млн ₸ на 25 лет | 212 034 ₸/мес | 251 759 ₸/мес | 503 536 ₸/мес |
Расчёт редакции. Переплата по кредиту 20 млн ₸ на 20 лет: около 17,2 млн ₸ при 7%, 23,2 млн ₸ при 9% и 61,5 млн ₸ при 20%.
Для сравнения со съёмным жильём используйте разбор «Аренда или ипотека в Астане» и калькулятор доходности.
Ипотека для инвестора: когда кредит оправдан
Ориентир доходности даёт статистика: в августе 2026 года средняя аренда в Астане составила 6 079 ₸ за м² в месяц, а средняя цена вторичного жилья — 740 356 ₸ за м² (БНС). Это около 10% годовых валовой доходности на сезонном пике аренды (по июньским данным — около 9%); после простоя, ремонта, налогов и расходов на управление чистая доходность заметно ниже.
- Рыночная ставка выше доходности. При ставках 19,5–24% аренда не покрывает платёж — такое плечо ухудшает результат инвестора.
- Льготные программы — для собственного жилья. Условия «7-20-25» и «Наурыз» требуют отсутствия жилья у заёмщика, поэтому для покупки второй квартиры под сдачу они не подходят.
- Рассрочка застройщика — отдельный инструмент: условия индивидуальны и связаны с риском стройки. Проверяйте способ защиты дольщиков — гарантию единого оператора, участие банка второго уровня или продажу после возведения каркаса (Закон «О долевом участии в жилищном строительстве»).
Сценарий «купить и перепродать» разобран в статье о флиппинге, а налог при продаже раньше срока — в материале «Налог при продаже квартиры».
Как оформить ипотеку: пошагово
- Проверьте, подходите ли вы под программу: наличие жилья за последние 18 месяцев или 5 лет, депозит и срок накоплений в Отбасы банке, статус нуждающегося для «Отау».
- Получите предварительное одобрение — в банке или Отбасы банке. Для «Наурыз» следите за окнами приёма заявок, для «7-20-25» — за квартальными траншами.
- Подберите объект под условия: «7-20-25» — только готовая новостройка, «Наурыз» в Астане — первичное жильё, «Ұмай» допускает вторичку не старше 2016 года.
- Проверьте застройщика и объект — разрешение на привлечение денег дольщиков, обременения через egov.kz; чек-лист — в юридическом аудите.
- Подпишите договор и зарегистрируйте право и залог — квартира остаётся в залоге у банка до погашения кредита.
Частые ошибки заёмщика
- Сравнивать номинальные ставки. Реальную стоимость кредита показывает ГЭСВ — она учитывает комиссии и страховки.
- Пропустить окно приёма заявок. Лимиты «Наурыз» и транши «7-20-25» ограничены: деньги заканчиваются быстро.
- Брать кредит в валюте при доходах в тенге. Курсовой риск может сделать платёж неподъёмным.
- Не проверять застройщика. Сверяйте девелопера по открытым реестрам и нашему обзору застройщиков Астаны.
Частые вопросы
Какая ставка по ипотеке в Астане в 2026 году?
По льготным программам — 7–9% («7-20-25», «Наурыз», «Отау»), по «Ұмай» — 14,8%. Рыночная ипотека на вторичное жильё осенью 2026 года — 19,5–24% номинальных (обзор Krisha.kz), предельная ГЭСВ по ипотеке до конца 2026 года — 25%. Средневзвешенная ставка по новым ипотечным займам в I квартале 2026 года составила 10% за счёт льготных программ.
Можно ли купить вторичное жильё по программе «7-20-25»?
Нет. По условиям на 2026 год «7-20-25» распространяется только на новое готовое жильё от застройщика; вторичка и строящиеся дома не подходят.
Какой потолок ГЭСВ по ипотеке в 2026 и 2027 году?
До 1 января 2027 года — 25%. С 1 января 2027 года — 20%, если первоначальный взнос не меньше 30% стоимости жилья (LTV до 0,7), и 25% при меньшем взносе. Так решили Национальный банк и АРРФР 30 июня 2026 года; объявленное весной снижение потолка до 20% с 1 июля 2026 года не вводилось.
Будет ли работать «7-20-25» в 2027 году?
Программа продолжает работать: в 2026 году на неё выделено 100 млрд ₸, последний транш года — 25 млрд ₸ — открыт с 1 октября. На 7 октября 2026 года оператор программы не получал от Национального банка уведомлений об изменении условий (Krisha.kz). Лимиты на 2027 год уточняйте в банках-операторах.
Сколько нужно на первоначальный взнос?
Обычно от 20%. По программе «Наурыз» взнос составляет 10% для квартир с чистовой отделкой, а по «Наурыз Әскери» — от 0% до 50%.
Может ли иностранец взять ипотеку в Астане?
Льготные государственные программы рассчитаны на граждан Казахстана, а рыночная ипотека требует подтверждённого дохода. Кроме того, жильё на физическое лицо иностранец может оформить только при наличии вида на жительство.
Источники
- Национальный банк РК, 23.10.2026: базовая ставка снижена до 15,75% — nationalbank.kz
- Национальный банк РК, 01.07.2026: предельная ГЭСВ по ипотеке — 25% до 1 января 2027 года, затем в зависимости от LTV — nationalbank.kz
- Kapital.kz, 01.07.2026: совместное постановление АРРФР № 101 и Национального банка № 79 от 30.06.2026 — kapital.kz
- БНС: инфляция в Республике Казахстан, октябрь 2026 года — stat.gov.kz
- Krisha.kz: ипотека в Казахстане — ставки и условия всех банков (осень 2026 года) — krisha.kz
- Tengrinews, 15.06.2026: рынок ипотеки в I квартале 2026 года (данные АФК) — tengrinews.kz
- Krisha.kz: «7-20-25» — последний транш 2026 года — krisha.kz
- Krisha.kz: условия ипотеки «Наурыз» в 2026 году — krisha.kz
- Отбасы банк, 14.10.2026: заём у застройщиков-партнёров без ожидания и продление одобрений «Наурыз» — hcsbk.kz
- Отбасы банк: программа «Отау» — hcsbk.kz
- Forbes Kazakhstan, 27.08.2026: запуск программы «Ұмай» — forbes.kz
- Krisha.kz: второй приём заявок по «Ұмай» — с 3 ноября 2026 года — krisha.kz
- Ulysmedia, 03.02.2026: льготная ипотека 2026 — ставки и лимиты — ulysmedia.kz