Ипотека в 2026 году: главное в цифрах
Стоимость денег в экономике остаётся высокой: Национальный банк снизил базовую ставку до 16,25%, но годовая инфляция в августе составила 9,8%, а следующее решение по ставке запланировано на 23 октября 2026 года. Поэтому рыночная ипотека дорогая: до введения потолка банки предлагали займы на вторичное жильё под 20–22% номинальных при ГЭСВ 23–25% (обзор Krisha.kz).
С 1 июля 2026 года предельная годовая эффективная ставка по новым ипотечным займам снижена с 25% до 20% — ранее выданных кредитов это не касается. На этом фоне покупатели уходят в госпрограммы: по данным Ассоциации финансистов Казахстана, в I квартале 2026 года льготные программы дали 85,1% новых выдач (годом ранее — 73,9%), а объём рыночной ипотеки сократился на 53,6%.
Основные программы 2026 года
| Программа | Ставка | Взнос | Лимит для Астаны | Ключевые условия |
|---|---|---|---|---|
| «7-20-25» (банки второго уровня) | 7% | от 20% | до 30 млн ₸ | Только новое готовое жильё от застройщика; без жилья 18 месяцев; до 25 лет; квартальные транши по 25 млрд ₸ |
| «Наурыз» (Отбасы банк) | 7% соцуязвимым, 9% остальным | 10% с чистовой отделкой, 20% без неё | до 36 млн ₸ | Депозит от 2 млн ₸; без жилья 5 лет; до 19 лет; приём заявок окнами (в 2026 году — 10–31 марта) |
| «Отау» (Отбасы банк) | 7% или 9% | от 20% | до 36 млн ₸ | Для состоящих на учёте нуждающихся в жилье; депозит от 1 млн ₸; до 19 лет |
| «Ұмай» (Отбасы банк) | 14,8% по предварительному займу, до 5% после накопления 50% | от 20% | до 50 млн ₸ | Женщины 18–65 лет с депозитом; готовая первичка, строящееся жильё с гарантией или вторичка не старше 2016 года; заявки с 31 августа 2026 |
| «Наурыз Әскери» (Отбасы банк) | 9% с понижением до 5% | 0–50% | до 80 млн ₸ | Военнослужащие и сотрудники силовых структур с жилищными выплатами |
| Рыночная ипотека банков | не выше 20% ГЭСВ для новых займов | обычно от 20% | по доходу заёмщика | Первичка и вторичка, быстрое решение, строгая оценка дохода |
Условия по данным Krisha.kz, Отбасы банка, Forbes Kazakhstan и Ulysmedia; лимиты и окна приёма заявок меняются — проверяйте на сайте оператора в день подачи.
Подробный разбор каждой госпрограммы, требования к заёмщикам и советы по выбору — в отдельной статье «Льготная ипотека 2026: все программы».
Сколько платить: примеры расчёта
Ниже — аннуитетный платёж без учёта страховок и комиссий. Разница между льготной и рыночной ставкой на длинном сроке измеряется десятками миллионов тенге.
| Кредит и срок | Ставка 7% | Ставка 9% | Ставка 20% |
|---|---|---|---|
| 15 млн ₸ на 15 лет | 134 824 ₸/мес | 152 140 ₸/мес | 263 444 ₸/мес |
| 20 млн ₸ на 20 лет | 155 060 ₸/мес | 179 945 ₸/мес | 339 765 ₸/мес |
| 30 млн ₸ на 25 лет | 212 034 ₸/мес | 251 759 ₸/мес | 503 536 ₸/мес |
Расчёт редакции. Переплата по кредиту 20 млн ₸ на 20 лет: около 17,2 млн ₸ при 7%, 23,2 млн ₸ при 9% и 61,5 млн ₸ при 20%.
Для сравнения со съёмным жильём используйте разбор «Аренда или ипотека в Астане» и калькулятор доходности.
Ипотека для инвестора: когда кредит оправдан
Ориентир доходности даёт статистика: в августе 2026 года средняя аренда в Астане составила 6 079 ₸ за м² в месяц, а средняя цена вторичного жилья — 740 356 ₸ за м² (БНС). Это около 10% годовых валовой доходности на сезонном пике аренды (по июньским данным — около 9%); после простоя, ремонта, налогов и расходов на управление чистая доходность заметно ниже.
- Рыночная ставка выше доходности. При ГЭСВ до 20% аренда не покрывает платёж — такое плечо ухудшает результат инвестора.
- Льготные программы — для собственного жилья. Условия «7-20-25» и «Наурыз» требуют отсутствия жилья у заёмщика, поэтому для покупки второй квартиры под сдачу они не подходят.
- Рассрочка застройщика — отдельный инструмент: условия индивидуальны и связаны с риском стройки. Проверяйте способ защиты дольщиков — гарантию единого оператора, участие банка второго уровня или продажу после возведения каркаса (Закон «О долевом участии в жилищном строительстве»).
Сценарий «купить и перепродать» разобран в статье о флиппинге, а налог при продаже раньше срока — в материале «Налог при продаже квартиры».
Как оформить ипотеку: пошагово
- Проверьте, подходите ли вы под программу: наличие жилья за последние 18 месяцев или 5 лет, депозит и срок накоплений в Отбасы банке, статус нуждающегося для «Отау».
- Получите предварительное одобрение — в банке или Отбасы банке. Для «Наурыз» следите за окнами приёма заявок, для «7-20-25» — за квартальными траншами.
- Подберите объект под условия: «7-20-25» — только готовая новостройка, «Наурыз» в Астане — первичное жильё, «Ұмай» допускает вторичку не старше 2016 года.
- Проверьте застройщика и объект — разрешение на привлечение денег дольщиков, обременения через egov.kz; чек-лист — в юридическом аудите.
- Подпишите договор и зарегистрируйте право и залог — квартира остаётся в залоге у банка до погашения кредита.
Частые ошибки заёмщика
- Сравнивать номинальные ставки. Реальную стоимость кредита показывает ГЭСВ — она учитывает комиссии и страховки.
- Пропустить окно приёма заявок. Лимиты «Наурыз» и транши «7-20-25» ограничены: деньги заканчиваются быстро.
- Брать кредит в валюте при доходах в тенге. Курсовой риск может сделать платёж неподъёмным.
- Не проверять застройщика. Сверяйте девелопера по открытым реестрам и нашему обзору застройщиков Астаны.
Частые вопросы
Какая ставка по ипотеке в Астане в 2026 году?
По льготным программам — 7–9% («7-20-25», «Наурыз», «Отау»). По рыночной ипотеке с 1 июля 2026 года годовая эффективная ставка по новым займам не может превышать 20%. Средневзвешенная ставка по новым ипотечным займам в I квартале 2026 года составила 10% за счёт льготных программ.
Можно ли купить вторичное жильё по программе «7-20-25»?
Нет. По условиям на 2026 год «7-20-25» распространяется только на новое готовое жильё от застройщика; вторичка и строящиеся дома не подходят.
Что изменилось в ипотеке с 1 июля 2026 года?
Предельная годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) по новым ипотечным займам снижена с 25% до 20%. Изменение не затрагивает кредиты, выданные ранее.
Сколько нужно на первоначальный взнос?
Обычно от 20%. По программе «Наурыз» взнос составляет 10% для квартир с чистовой отделкой, а по «Наурыз Әскери» — от 0% до 50%.
Может ли иностранец взять ипотеку в Астане?
Льготные государственные программы рассчитаны на граждан Казахстана, а рыночная ипотека требует подтверждённого дохода. Кроме того, жильё на физическое лицо иностранец может оформить только при наличии вида на жительство.
Источники
- Национальный банк РК, 04.09.2026: базовая ставка 16,25% — nationalbank.kz
- Krisha.kz: с 1 июля 2026 года предельная ставка по ипотеке снижена до 20% — krisha.kz
- Tengrinews, 15.06.2026: рынок ипотеки в I квартале 2026 года (данные АФК) — tengrinews.kz
- Krisha.kz: ипотека на вторичку в 2026 году — условия банков — krisha.kz
- Krisha.kz, 26.12.2025: как будет работать «7-20-25» в 2026 году — krisha.kz
- Krisha.kz: условия ипотеки «Наурыз» в 2026 году — krisha.kz
- Отбасы банк: программа «Отау» — hcsbk.kz
- Forbes Kazakhstan, 27.08.2026: запуск программы «Ұмай» — forbes.kz
- Ulysmedia, 03.02.2026: льготная ипотека 2026 — ставки и лимиты — ulysmedia.kz