Недвижимость Астаны в 2026 году: цены, районы и расчёт доходности

По данным БНС, в августе 2026 года средняя цена квадратного метра в Астане — 747 116 тенге в новостройках и 740 356 тенге на вторичном рынке. В новостройках цена зависит от класса: по данным Homsters, эконом-класс — около 356 800 тенге за м², комфорт — 512 291, бизнес — 720 452, премиум — более 1 млн тенге. Цены по районам — в индексе цен Астаны.

Однокомнатная квартира 36 м² в новостройке эконом-класса стоит около 12,8 млн тенге (Homsters, август 2026), медианная цена однокомнатной на вторичке — от 18,5 млн тенге в Сарыарке до 27 млн тенге в Есиле (Krisha.kz). Льготные программы для покупки второй квартиры не подходят: они требуют отсутствия жилья. Пошагово — в руководстве для инвестора.

По средним данным БНС валовая доходность — около 9–10% годовых: 9,3% по июньским данным и 9,9% по августовским, на сезонном пике аренды. Чистая доходность после простоя, расходов и налогов ниже. Как считать — в статье «Арендный бизнес в Астане».

Разделите годовую арендную плату на цену покупки — это валовая доходность. Для чистой вычтите простой, расходы собственника и налоги, для полной — добавьте изменение цены квартиры. При покупке в ипотеку учитывайте платёж по кредиту: калькулятор на этой странице считает денежный поток и срок окупаемости.

Шесть: Алматы, Байконур, Есиль, Нура, Сарайшык и Сарыарка. Сарайшык выделен из Алматинского района 29 января 2025 года, Нура образована в 2022 году из части Есильского района. Сравнение районов — в путеводителе «Районы Астаны 2026».

Для жилья, купленного с 1 января 2026 года, налога нет после двух лет владения, для квартиры по договору долевого участия — после трёх лет с даты договора; для купленного до 2026 года действует прежнее правило одного года. Иначе резидент платит 10% с дохода в пределах 8 500 МРП и 15% с превышения. Примеры — в статье «Налог при продаже квартиры».

«7-20-25» — 7%, взнос от 20%, до 25 лет, только новое готовое жильё и только для тех, у кого нет жилья 18 месяцев; «Наурыз» — 7% или 9% для тех, у кого нет жилья 5 лет; «Отау» — для состоящих в очереди на жильё; «Ұмай» — для женщин 18–65 лет, приём заявок с 31 августа 2026 года. С 1 июля 2026 года ГЭСВ по новым ипотечным займам ограничена 20%. Условия — в статье «Льготная ипотека 2026».

Проверьте гарантию Единого оператора жилищного строительства на портале homeportal.kz или разрешение акимата на привлечение денег дольщиков, историю сданных объектов и тип договора: права дольщика даёт только договор о долевом участии, а договоры «бронирования» и «инвестирования» — признаки незаконной схемы. Чек-лист — в статье «10 ошибок при покупке квартиры».

Иностранец может оформить жильё в Казахстане на себя только при наличии вида на жительство. На коммерческие помещения это ограничение не распространяется. Порядок и налоги — в гиде «Как купить недвижимость иностранцу».

Есть три варианта: режим самозанятого — 4% соцплатежей при доходе до 300 МРП в месяц и сдаче физлицам; декларация 270.00 — 10%; ИП на упрощённой декларации — в Астане 3% с дохода плюс соцплатежи.