Главное за месяц
- Нацбанк снизил базовую ставку до 15,75% и назвал вероятность её изменения до конца года низкой.
- Инфляция в Казахстане замедлилась до 9,2%, в Астане — 10,0%.
- Цены на жильё в Астане почти не меняются с августа: в октябре новостройки +0,1% за месяц, вторичка +0,2%.
- Аренда после сентябрьского скачка (+5,1%) в октябре подешевела на 0,6%, но за год выросла на 20,1%.
- Открыт последний в 2026 году транш «7-20-25», с 3 ноября — второй приём заявок по «Ұмай», Отбасы банк упростил промежуточные займы у застройщиков-партнёров.
Ставка: снижение до 15,75%
23 октября Национальный банк снизил базовую ставку до 15,75% годовых с коридором ±1 п.п. (до этого — 16,25% с 4 сентября). Решение регулятор объяснил тем, что годовая инфляция снижается двенадцатый месяц подряд: в сентябре — 9,3%; инфляционные ожидания населения на год вперёд снизились до 11,8%, профессиональные участники рынка ждут 9,5% к концу 2026 года и 8,3% в 2027 году.
При этом Нацбанк считает, что вероятность изменения ставки до конца 2026 года остаётся низкой, и предупреждает о возможном ускорении инфляции к концу года из-за эффекта низкой базы по тарифам ЖКХ. Следующее решение — 4 декабря 2026 года. Для рынка жилья это значит, что рыночная ипотека останется дорогой: ставки банков на вторичку осенью — 19,5–24% годовых, а предельная ГЭСВ по ипотеке до конца года — 25%.
Инфляция: 9,2% по стране, 10,0% в Астане
По данным БНС, в октябре 2026 года годовая инфляция в Казахстане составила 9,2% (в сентябре — 9,3%), за месяц цены выросли на 0,5%. Продовольственные товары подорожали за год на 7,6%, непродовольственные — на 10,4%, платные услуги — на 10,3%. В Астане годовая инфляция — 10,0%.
Для владельцев и арендаторов важна строка «аренда жилья» в индексе потребительских цен: за год по Казахстану она подорожала на 17,4% — почти вдвое быстрее общей инфляции.
Цены: рост почти остановился
| Показатель | Август | Сентябрь | Октябрь | За год |
|---|---|---|---|---|
| Новостройки Астаны, ₸ за м² | 747 116 | 745 887 | 746 490 | +10,2% |
| Вторичное жильё Астаны, ₸ за м² | 740 356 | 741 532 | 742 709 | +9,5% |
| Аренда в Астане, ₸ за м² в месяц | 6 079 | 6 388 | 6 352 | +20,1% |
Источник: БНС (через 24.kz, AIR Press, Tengrinews и National Business); данные за октябрь опубликованы 9 ноября 2026 года.
С августа средняя цена квадратного метра в новостройках Астаны держится около 746–747 тыс. ₸, на вторичке медленно растёт — на 0,2% в октябре. Годовой рост заметно замедлился: летом первичка в столице дорожала почти на 19% за год, в октябре — на 10,2%, вторичка — на 9,5%. С учётом инфляции в Астане (10,0%) жильё в реальном выражении почти не дорожает.
Новостройки Астаны и Алматы по цене почти сравнялись: 746 490 и 746 673 ₸ за м². На вторичном рынке дороже Алматы — 756 330 ₸ против 742 709 ₸. По Казахстану в среднем новостройки стоят 629 463 ₸ за м² (+10,4% за год), вторичка — 639 009 ₸ (+7,1%).
Цены по районам мы посчитали по объявлениям Krisha.kz на 4–5 ноября: медианная однокомнатная — от 19,5 млн ₸ в Сарыарке до 28,0 млн ₸ в Есиле, по левому берегу — 26,3 млн ₸, по правому — 21,5 млн ₸. Таблицы — в индексе цен Астаны и статье «Левый и правый берег Астаны».
Аренда: после сентябрьского пика
Сентябрь стал самым дорогим месяцем года для арендаторов: по данным БНС, средняя ставка в Астане выросла за месяц на 5,1% — до 6 388 ₸ за м², а за год — на 21,4%. По подсчётам Data Hub, сильнее в сентябре аренда дорожала только в 2021 и 2022 годах. В октябре ставка немного снизилась — до 6 352 ₸ (−0,6%), по Казахстану аренда тоже подешевела на 0,6%.
По объявлениям Krisha.kz на 4 ноября медианная аренда однокомнатной квартиры в Астане — около 240 тыс. ₸ в месяц, двухкомнатной — около 320 тыс. ₸, трёхкомнатной (на 10 ноября) — около 450 тыс. ₸. Дороже всего снимать в Есиле, дешевле — в Байконуре и Сарыарке; подробно — в статье «Аренда квартир в Астане по районам».
Ипотека: последний транш «7-20-25» и второй приём «Ұмай»
- «7-20-25». С 1 октября банки принимают заявки по последнему в 2026 году траншу — 25 млрд ₸ из годовых 100 млрд. За девять месяцев по программе выдали 3 696 займов на 74,9 млрд ₸. Условия прежние: 7%, взнос от 20%, только новое готовое жильё.
- «Ұмай». 3 ноября стартовал второй приём заявок — на 20 млрд ₸; первый транш в 9 млрд ₸ почти исчерпан, выдано 420 займов. Ставка — 14,8% по промежуточному займу, взнос от 20% в Астане, заём до 50 млн ₸; подробно — в статье «Ипотека Ұмай 2026».
- Отбасы банк. С 15 октября промежуточный заём под 8,5% по квартирам застройщиков-партнёров (первой — BI Group) можно получить без обычного ожидания в шесть месяцев на депозите; одобрения по «Наурыз» для около 2 000 участников продлены до 30 декабря.
- Рыночная ипотека. Ставки банков на вторичное жильё — 19,5–24% годовых. Предельная ГЭСВ — 25% до 1 января 2027 года, затем 20% при взносе от 30% и 25% при меньшем. Все программы — в статье «Льготная ипотека 2026».
Что нового на сайте
- Новые гиды: «Левый и правый берег Астаны» с картой и ценами, «Казахстан без ВНЖ» (90 дней из 180, регистрация, QazETA), «Аренда по районам», «Самые дешёвые квартиры».
- Обзоры ЖК: отдельные страницы восьми популярных комплексов — цены по объявлениям, аренда, статус в реестре; список — в «Сравнении новостроек».
- Исправления и обновления: 3 ноября исправлена ошибка про ГЭСВ 20% с 1 июля (на деле 25% до 2027 года), 5 ноября по всему сайту обновлены базовая ставка и медианы цен по районам, 10 ноября — индекс цен и прогноз до конца года.
На что смотреть в ноябре и декабре
- 1 декабря — инфляция за ноябрь (БНС).
- 4 декабря — решение Нацбанка по базовой ставке.
- Около 10 декабря — цены на жильё за ноябрь; после них обновим индекс цен и выпустим дайджест ноября.
- До 30 декабря — срок действия продлённых одобрений «Наурыз»; лимиты «7-20-25» и «Ұмай» ограничены — заявки лучше не откладывать.
- С 1 января 2027 года — новый потолок ГЭСВ по ипотеке: 20% при взносе от 30%.
Частые вопросы
Какая базовая ставка Нацбанка в октябре 2026 года?
15,75% годовых с коридором ±1 п.п. — решение принято 23 октября 2026 года. Следующее решение — 4 декабря 2026 года.
Сколько стоит квадратный метр в Астане в октябре 2026 года?
По данным БНС, 746 490 тенге в новостройках (+0,1% за месяц, +10,2% за год) и 742 709 тенге на вторичном рынке (+0,2% за месяц, +9,5% за год).
Подешевела ли аренда в Астане?
Немного: в октябре средняя ставка снизилась на 0,6% — до 6 352 тенге за м² в месяц после сентябрьского пика в 6 388 тенге. За год аренда в Астане подорожала на 20,1%. Медианная однокомнатная по объявлениям Krisha.kz на 4 ноября — около 240 тысяч тенге в месяц.
Какие льготные ипотечные программы работают в ноябре 2026 года?
Последний в 2026 году транш «7-20-25» (25 млрд тенге с 1 октября, пока не исчерпан лимит), второй приём по «Ұмай» с 3 ноября (20 млрд тенге) и программы Отбасы банка, в том числе промежуточный заём у застройщиков-партнёров без ожидания на депозите.
Источники
- Национальный банк РК, 23.10.2026: базовая ставка снижена до 15,75%, следующее решение — 4 декабря — nationalbank.kz
- БНС: инфляция в Республике Казахстан, октябрь 2026 года — stat.gov.kz
- 24.kz, 09.11.2026: цены на жильё и аренду в октябре по данным БНС — 24.kz
- AIR Press, 09.11.2026: новостройки и вторичка в октябре по данным БНС — airpress.kz
- Tengrinews, 09.11.2026: цены на жильё и аренду в октябре по данным БНС — tengrinews.kz
- National Business, 10.10.2026: аренда в Астане в сентябре по данным БНС и Data Hub — nationalbusiness.kz
- Krisha.kz: «7-20-25» — последний транш 2026 года — krisha.kz
- Krisha.kz: второй приём заявок по «Ұмай» — с 3 ноября 2026 года — krisha.kz
- Отбасы банк, 14.10.2026: заём у застройщиков-партнёров без ожидания и продление одобрений «Наурыз» — hcsbk.kz
- Krisha.kz: ипотека в Казахстане — ставки и условия всех банков (осень 2026 года) — krisha.kz
- Национальный банк РК, 01.07.2026: предельная ГЭСВ по ипотеке — 25% до 1 января 2027 года — nationalbank.kz
- Krisha.kz: объявления о продаже квартир в Астане — медианы по районам рассчитаны Capital Realty, 4–5 ноября 2026 — krisha.kz
- Krisha.kz: объявления об аренде квартир в Астане — медианы рассчитаны Capital Realty, 4 и 10 ноября 2026 — krisha.kz