Астананың жылжымайтын мүлік нарығы: 2026 жылғы қазан дайджесті

Айдың басты оқиғалары

• Ұлттық банк базалық мөлшерлемені 15,75%-ға төмендетті және жыл соңына дейін оның өзгеру ықтималдығын төмен деп бағалады.
• Қазақстандағы инфляция 9,2%-ға дейін баяулады, Астанада — 10,0%.
• Астанадағы тұрғын үй бағасы тамыздан бері іс жүзінде өзгермейді: қазанда жаңа үйлер айына +0,1%, қайталама үйлер +0,2%.
• Қыркүйектегі секірістен кейін (+5,1%) қазанда жалдау 0,6%-ға арзандады, бірақ бір жылда 20,1%-ға өсті.
• «7-20-25»-тің 2026 жылғы соңғы траншы ашылды, 3 қарашадан бастап «Ұмай» бойынша екінші қабылдау жүріп жатыр, Отбасы банк серіктес құрылыс салушыларда аралық қарызды жеңілдетті.

Мөлшерлеме: 15,75%-ға дейін төмендеу

23 қазанда Ұлттық банк базалық мөлшерлемені ±1 п.т. дәлізімен жылдық 15,75%-ға дейін төмендетті (бұған дейін 4 қыркүйектен бастап — 16,25%). Реттеуші шешімді жылдық инфляция қатарынан он екінші ай төмендеп, қыркүйекте 9,3%-ға жеткенімен түсіндірді; халықтың бір жылға инфляциялық күтулері 11,8%-ға дейін төмендеді, нарықтың кәсіби қатысушылары 2026 жылдың соңында 9,5%, 2027 жылы 8,3% күтеді.

Сонымен бірге Ұлттық банк 2026 жылдың соңына дейін мөлшерлеменің өзгеру ықтималдығын төмен деп санайды және ТКШ тарифтері бойынша төмен база әсерінен жыл соңында инфляция жеделдеуі мүмкін екенін ескертеді. Келесі шешім — 2026 жылғы 4 желтоқсанда. Тұрғын үй нарығы үшін бұл нарықтық ипотека қымбат болып қала беретінін білдіреді: күзде банктердің қайталама үйге мөлшерлемелері — жылдық 19,5–24%, ал ипотека бойынша шекті ЖТСМ жыл соңына дейін — 25%.

Инфляция: ел бойынша 9,2%, Астанада 10,0%

ҰСБ деректері бойынша 2026 жылғы қазанда Қазақстандағы жылдық инфляция 9,2% болды (қыркүйекте — 9,3%), бір айда бағалар 0,5%-ға өсті. Азық-түлік тауарлары бір жылда 7,6%-ға, азық-түлікке жатпайтын тауарлар 10,4%-ға, ақылы қызметтер 10,3%-ға қымбаттады. Астанадағы жылдық инфляция — 10,0%.

Иелер мен жалға алушылар үшін тұтыну бағалары индексіндегі «тұрғын үйді жалдау» жолы маңызды: Қазақстан бойынша ол бір жылда 17,4%-ға қымбаттады — жалпы инфляциядан екі есеге жуық жылдам.

Бағалар: өсім іс жүзінде тоқтады

Дереккөз: ҰСБ (24.kz, AIR Press, Tengrinews және National Business арқылы); қазан деректері 2026 жылғы 9 қарашада жарияланды.

Тамыздан бері Астананың жаңа үйлеріндегі шаршы метрдің орташа бағасы шамамен 746–747 мың ₸ деңгейінде тұр, қайталама нарықта баяу өсуде — қазанда 0,2%-ға. Жылдық өсім айтарлықтай баяулады: жазда елордадағы бастапқы тұрғын үй бір жылда 19%-ға жуық қымбаттаса, қазанда — 10,2%, қайталама үйлер — 9,5%. Астанадағы инфляцияны (10,0%) ескерсек, тұрғын үй нақты мәнде іс жүзінде қымбаттамайды.

Астана мен Алматының жаңа үйлері бағасы бойынша іс жүзінде теңесті: 1 м²-ге 746 490 және 746 673 ₸. Қайталама нарықта Алматы қымбат — 756 330 ₸ және 742 709 ₸. Қазақстан бойынша жаңа үйлердің орташа бағасы 1 м²-ге 629 463 ₸ (бір жылда +10,4%), қайталама үйлер — 639 009 ₸ (+7,1%).

Аудандар бойынша бағаларды 4–5 қарашадағы Krisha.kz хабарландырулары бойынша есептедік: бір бөлмелі пәтердің медианасы Сарыарқадағы 19,5 млн ₸-ден Есілдегі 28,0 млн ₸-ге дейін, сол жағалау бойынша — 26,3 млн ₸, оң жағалау бойынша — 21,5 млн ₸. Кестелер — Астана баға индексінде және «Астананың сол және оң жағалауы» мақаласында.

Жалдау: қыркүйектегі шыңнан кейін

Қыркүйек жалға алушылар үшін жылдың ең қымбат айы болды: ҰСБ деректері бойынша Астанадағы орташа жалдау ақысы бір айда 5,1%-ға өсіп, 1 м²-ге 6 388 ₸-ге жетті, бір жылда — 21,4%-ға. Data Hub есебінше, қыркүйекте жалдау бұдан жылдам тек 2021 және 2022 жылдары қымбаттаған. Қазанда ставка сәл төмендеп, 6 352 ₸ болды (−0,6%), Қазақстан бойынша да жалдау 0,6%-ға арзандады.

Krisha.kz хабарландырулары бойынша 4 қарашада Астанада бір бөлмелі пәтерді жалдаудың медианасы айына шамамен 240 мың ₸, екі бөлмелі — шамамен 320 мың ₸, үш бөлмелі (10 қарашада) — шамамен 450 мың ₸. Ең қымбат жалдау — Есілде, ең арзаны — Байқоңыр мен Сарыарқада.

Ипотека: «7-20-25»-тің соңғы траншы және «Ұмай» бойынша екінші қабылдау

• «7-20-25». 1 қазаннан бастап банктер 2026 жылғы соңғы транш бойынша өтінім қабылдайды — жылдық 100 млрд ₸-нің 25 млрд ₸-сі. Тоғыз айда бағдарлама бойынша 74,9 млрд ₸-ге 3 696 қарыз берілді. Шарттар бұрынғыдай: 7%, жарна 20%-дан, тек дайын жаңа тұрғын үй.
• «Ұмай». 3 қарашада 20 млрд ₸-ге екінші қабылдау басталды; 9 млрд ₸-лік бірінші транш іс жүзінде таусылды, 420 қарыз берілді. Аралық қарыз бойынша мөлшерлеме — 14,8%, Астанада жарна 20%-дан, қарыз 50 млн ₸-ге дейін; толығырақ — «Ұмай» ипотекасы 2026 мақаласында.
• Отбасы банк. 15 қазаннан бастап серіктес құрылыс салушылардың (алғашқысы — BI Group) пәтерлеріне 8,5%-бен аралық қарызды депозиттегі әдеттегі алты айлық күтусіз алуға болады; шамамен 2 000 қатысушының «Наурыз» бойынша мақұлдаулары 30 желтоқсанға дейін ұзартылды.
• Нарықтық ипотека. Банктердің қайталама тұрғын үйге мөлшерлемелері — жылдық 19,5–24%. Шекті ЖТСМ 2027 жылғы 1 қаңтарға дейін — 25%, одан кейін 30%-дан жарнада 20%, аз жарнада 25%. Барлық бағдарламалар — «2026 жылғы жеңілдетілген ипотека» мақаласында.

Сайтта не жаңа

• Жаңа нұсқаулықтар: карта мен бағалары бар «Астананың сол және оң жағалауы» және «Астанадағы ең арзан пәтерлер».
• Түзетулер мен жаңартулар: 3 қарашада 1 шілдеден 20% ЖТСМ туралы қате түзетілді (шын мәнінде 2027 жылға дейін 25%), 5 қарашада бүкіл сайт бойынша базалық мөлшерлеме мен аудандар бойынша баға медианалары жаңартылды, 10 қарашада — баға индексі және жыл соңына дейінгі болжам.

Қараша мен желтоқсанда неге назар аудару керек

• 1 желтоқсан — қарашадағы инфляция (ҰСБ).
• 4 желтоқсан — Ұлттық банктің базалық мөлшерлеме бойынша шешімі.
• Шамамен 10 желтоқсан — қарашадағы тұрғын үй бағалары; содан кейін баға индексін жаңартып, қараша дайджестін шығарамыз.
• 30 желтоқсанға дейін — ұзартылған «Наурыз» мақұлдауларының мерзімі; «7-20-25» және «Ұмай» лимиттері шектеулі, өтінімді кейінге қалдырмаған жөн.
• 2027 жылғы 1 қаңтардан — ипотека бойынша жаңа ЖТСМ шегі: 30%-дан жарнада 20%.

Дереккөздер

• ҚР Ұлттық банкі, 23.10.2026: базалық мөлшерлеме 15,75%-ға дейін төмендетілді, келесі шешім — 4 желтоқсанда (орыс тілінде) — nationalbank.kz
• ҰСБ: Қазақстан Республикасындағы инфляция, 2026 жылғы қазан (орыс тілінде) — stat.gov.kz
• 24.kz, 09.11.2026: ҰСБ бойынша қазандағы тұрғын үй және жалдау бағасы (орыс тілінде) — 24.kz
• AIR Press, 09.11.2026: ҰСБ бойынша қазандағы жаңа және қайталама үй бағасы (орыс тілінде) — airpress.kz
• Tengrinews, 09.11.2026: ҰСБ бойынша қазандағы тұрғын үй және жалдау бағасы (орыс тілінде) — tengrinews.kz
• National Business, 10.10.2026: ҰСБ және Data Hub бойынша қыркүйектегі Астанадағы жалдау (орыс тілінде) — nationalbusiness.kz
• Krisha.kz: «7-20-25» — 2026 жылғы соңғы транш (орыс тілінде) — krisha.kz
• Krisha.kz: «Ұмай» бойынша екінші қабылдау — 2026 жылғы 3 қарашадан (орыс тілінде) — krisha.kz
• Отбасы банк, 14.10.2026: серіктес құрылыс салушыларда күтусіз қарыз және «Наурыз» мақұлдауларын ұзарту (орыс тілінде) — hcsbk.kz
• Krisha.kz: Қазақстандағы ипотека — барлық банктердің мөлшерлемелері мен шарттары (2026 жылғы күз) (орыс тілінде) — krisha.kz
• ҚР Ұлттық банкі, 01.07.2026: ипотека бойынша шекті ЖТСМ 2027 жылғы 1 қаңтарға дейін 25% (орыс тілінде) — nationalbank.kz
• Krisha.kz: Астанадағы пәтер сату хабарландырулары — аудандар бойынша медианаларды Capital Realty есептеді, 2026 жылғы 4–5 қараша (орыс тілінде) — krisha.kz
• Krisha.kz: Астанадағы пәтер жалдау хабарландырулары — медианаларды Capital Realty есептеді, 2026 жылғы 4 және 10 қараша (орыс тілінде) — krisha.kz