Коротко: что происходит с ценами
Цены на жильё в Астане в 2026 году растут в номинальном выражении, но осенью рост почти остановился: в октябре квадратный метр в новостройках стоил 746 490 ₸ (+0,1% за месяц), на вторичке — 742 709 ₸ (+0,2%). За год новостройки подорожали на 10,2%, вторичка — на 9,5% при инфляции в столице 10,0%, то есть в реальном выражении цены почти не растут.
Годовой рост заметно замедлился: в июле, по данным Kursiv, первичка дорожала на 19,1% за год. Аренда после сентябрьского скачка (+5,1% за месяц, до 6 388 ₸ за м²) в октябре немного подешевела — до 6 352 ₸, но за год выросла на 20,1%. Данных, указывающих на резкое падение цен, нет — вероятнее номинальная стабильность до конца года.
Обновление от 14 сентября 2026 года. Прежняя версия содержала выдуманные показатели («+15,2%», «2 847 квартир», «142 млрд инвестиций»), устаревший прогноз по классам жилья и цитату несуществующего аналитического отдела. Статья переписана на данных БНС, Нацбанка и Халык Финанс. Обновление от 10 ноября 2026 года: добавлены данные БНС за сентябрь и октябрь, сценарии пересмотрены с учётом замедления роста цен.
Итоги января–октября: данные БНС
| Месяц 2026 года | Новостройки, ₸ за м² | Вторичное жильё, ₸ за м² | Аренда, ₸ за м² в месяц |
|---|---|---|---|
| Май | 734 534 | 725 713 | — |
| Июнь | 739 033 | 727 363 | 5 646 |
| Июль | 739 033 | 731 722 | 5 796 |
| Август | 747 116 | 740 356 | 6 079 |
| Сентябрь | 745 887 | 741 532 | 6 388 |
| Октябрь | 746 490 | 742 709 | 6 352 |
Источник: БНС (через Tengrinews, Inform.kz, 24.kz, National Business и AIR Press).
- С мая по октябрь новостройки Астаны подорожали на 1,6%, вторичка — на 2,3%, аренда с июня по октябрь — на 12,5% (расчёт редакции по данным БНС). С августа цены новостроек почти не меняются: 747 116 ₸ в августе, 745 887 ₸ в сентябре и 746 490 ₸ в октябре.
- За январь–май новостройки в столице стали дороже на 18,5%, вторичка — на 10,8% к тому же периоду 2025 года.
- Годовой рост замедлился: в июле, по данным Kursiv, новостройки в Астане дорожали на 19,1% за год, вторичка — на 12%; в октябре, по данным БНС, — на 10,2% и 9,5%.
- Аренда: в сентябре ставки в Астане выросли за месяц на 5,1% — сильнее в сентябре они росли только в 2021 и 2022 годах (Data Hub по данным БНС, через National Business); в октябре — минус 0,6%.
- Сделки: в июле по Казахстану заключено 37,2 тыс. сделок купли-продажи жилья — на 6,5% меньше, чем годом ранее.
Что будет влиять на цены до конца года
- Базовая ставка. 23 октября Нацбанк снизил её до 15,75% (с 4 сентября была 16,25%); прогноз инфляции на 2026 год — 9–11% (сентябрь). Следующее решение — 4 декабря 2026 года; по оценке Нацбанка, вероятность изменения ставки до конца 2026 года низкая.
- Ипотека. Предельная ГЭСВ по ипотеке до конца 2026 года — 25%, с 2027 года — 20% при взносе от 30%. (Исправлено 3 ноября 2026 года: ранее здесь ошибочно говорилось о потолке ГЭСВ 20% с 1 июля 2026 года.) В I квартале 2026 года льготные программы дали 85,1% выдач, а объём рыночной ипотеки сократился на 53,6% (Ассоциация финансистов Казахстана через Tengrinews).
- Льготное финансирование. С 1 октября открыт последний в 2026 году транш «7-20-25» — 25 млрд ₸; второй приём заявок по «Ұмай» (20 млрд ₸) стартовал 3 ноября; с 15 октября Отбасы банк выдаёт промежуточные займы у застройщиков-партнёров без минимального срока накоплений.
- НДС и себестоимость. Продажа жилья в проектах, начатых после 1 января 2026 года, облагается НДС 16%.
- Предложение. В 2025 году Астана ввела 4,81 млн м² жилья; BI Group заявляет сдачу в III–IV кварталах 2026 года нескольких комплексов в столице, в том числе GreenLine.Verda, Nexpo Classic Style и Capital Park Art.
- Налоги. Для жилья, купленного с 2026 года, освобождение от налога при продаже — через два года владения, для ДДУ — через три года. Это делает быструю перепродажу менее выгодной.
Три сценария до конца 2026 года
| Сценарий | Условия | Что это может означать для цен |
|---|---|---|
| Базовый | Ставка 15,75% сохраняется до конца года, инфляция около 9–10%, льготные программы работают в рамках лимитов | Цены близки к октябрьским: номинальная стабильность или небольшой рост, в реальном выражении — без роста; аренда после сезонного пика без резких скачков |
| Ускорение | Неожиданное снижение ставки 4 декабря, дополнительные средства льготных программ | Рост спроса и цен, прежде всего в сегментах, доступных по программам |
| Охлаждение | Ставка остаётся высокой, инфляция выше прогноза, льготное финансирование сокращается | Меньше сделок и больше торга; снижение цен в реальном выражении при номинальной стабильности |
Сценарии — оценка редакции по опубликованным данным, а не прогноз конкретных цен.
Прогноз на следующий год с учётом повышенного ориентира инфляции Нацбанка (6,5–8,5% на 2027 год) — в статье «Прогноз цен на недвижимость в Астане на 2027 год».
Что это значит для покупателя и продавца
- Покупаете для себя — важнее условия финансирования, чем попытка поймать дно: сравните программы в статье «Льготная ипотека 2026» и «Ипотека в Астане».
- Инвестируете — считайте доходность с простоем и налогами и учитывайте срок владения: пошаговое руководство.
- Продаёте — ориентируйтесь на медианы района, а не на самые дорогие объявления: при снижении числа сделок завышенная цена удлиняет продажу. Цены по районам — в индексе цен Астаны.
Частые вопросы
Будут ли дешеветь квартиры в Астане в 2026 году?
Данных, указывающих на резкое падение, нет: в октябре 2026 года цены новостроек и вторички в Астане выросли за месяц на 0,1% и 0,2%, за год — на 10,2% и 9,5%. С учётом инфляции в столице (10,0%) цены в реальном выражении почти не растут.
Сколько стоит квадратный метр в Астане сейчас?
По данным БНС за октябрь 2026 года — 746 490 тенге в новостройках и 742 709 тенге на вторичном рынке. Аренда — 6 352 тенге за м² в месяц.
Когда следующее решение Нацбанка по базовой ставке?
4 декабря 2026 года. 23 октября ставка была снижена до 15,75% годовых.
Стоит ли ждать снижения ставки перед покупкой?
Снижение ставки удешевляет кредит, но может поддержать спрос и цены. Если квартира нужна для жизни и платёж посилен, важнее условия конкретной программы; инвестору стоит принимать решение по расчёту доходности, а не по ожиданиям.
Как изменились цены на аренду в Астане?
По данным БНС, средняя аренда выросла с 5 646 тенге за м² в июне до 6 388 тенге в сентябре (за один сентябрь +5,1%) и в октябре немного снизилась — до 6 352 тенге; за год +20,1%. По объявлениям Krisha.kz на 4 ноября 2026 года медианная аренда однокомнатной — около 240 тысяч тенге, двухкомнатной — около 320 тысяч.
Источники
- 24.kz, 09.09.2026: цены на жильё и аренду в августе по данным БНС — 24.kz
- 24.kz, 09.11.2026: цены на жильё и аренду в октябре по данным БНС — 24.kz
- AIR Press, 09.11.2026: новостройки и вторичка в октябре по данным БНС — airpress.kz
- National Business, 10.10.2026: цены на жильё и аренду в сентябре по данным БНС — nationalbusiness.kz
- БНС: инфляция в Республике Казахстан, октябрь 2026 года — stat.gov.kz
- Krisha.kz: «7-20-25» — последний транш 2026 года — krisha.kz
- Krisha.kz: второй приём заявок по «Ұмай» — с 3 ноября 2026 года — krisha.kz
- Отбасы банк, 14.10.2026: заём у застройщиков-партнёров без ожидания — hcsbk.kz
- Tengrinews, 10.08.2026: цены на жильё в июле по данным БНС — tengrinews.kz
- Inform.kz, 09.07.2026: цены на жильё в июне по данным БНС — inform.kz
- Tengrinews, 09.06.2026: цены на жильё в мае и за январь–май по данным БНС — tengrinews.kz
- Kursiv, 10.08.2026: годовая динамика цен в Астане и Алматы — kz.kursiv.media
- Kursiv, 26.08.2026: оценка Halyk Finance и число сделок — kz.kursiv.media
- Национальный банк РК, 04.09.2026: решение по базовой ставке — nationalbank.kz
- Национальный банк РК, 23.10.2026: базовая ставка снижена до 15,75%, следующее решение — 4 декабря — nationalbank.kz
- Tengrinews: рынок ипотеки в I квартале 2026 года — tengrinews.kz
- Национальный банк РК, 01.07.2026: предельная ГЭСВ по ипотеке — 25% до 1 января 2027 года — nationalbank.kz
- Krisha.kz: условия «7-20-25» в 2026 году — krisha.kz
- Forbes Kazakhstan, 27.08.2026: программа «Ұмай» — forbes.kz
- LSM.kz: НДС на рынке жилья с 2026 года — lsm.kz
- BI Group: новостройки в Астане и сроки сдачи — bi.group
- Бюро национальной статистики: ввод жилья в 2025 году — stat.gov.kz
- Krisha.kz: что происходит с ценами на аренду — krisha.kz