Коротко: что происходит с ценами
Цены на жильё в Астане в 2026 году продолжают расти в номинальном выражении: в августе квадратный метр в новостройках стоил 747 116 ₸ (+1,1% за месяц), на вторичке — 740 356 ₸ (+1,2%). Быстрее всего дорожает первичка — по оценке Halyk Finance, в июле +19,1% за год.
Но рынок охлаждается по другим признакам: по Казахстану вторичка растёт медленнее инфляции, сделок в июле было на 6,5% меньше, чем годом ранее, а рыночная ипотека сократилась. Данных, указывающих на резкое падение цен, нет — вероятнее продолжение номинального роста с замедлением в реальном выражении.
Обновление от 14 сентября 2026 года. Прежняя версия содержала выдуманные показатели («+15,2%», «2 847 квартир», «142 млрд инвестиций»), устаревший прогноз по классам жилья и цитату несуществующего аналитического отдела. Статья переписана на данных БНС, Нацбанка и Халык Финанс.
Итоги января–августа: данные БНС
| Месяц 2026 года | Новостройки, ₸ за м² | Вторичное жильё, ₸ за м² | Аренда, ₸ за м² в месяц |
|---|---|---|---|
| Май | 734 534 | 725 713 | — |
| Июнь | 739 033 | 727 363 | 5 646 |
| Июль | 739 033 | 731 722 | 5 796 |
| Август | 747 116 | 740 356 | 6 079 |
Источник: БНС (через Tengrinews, Inform.kz и 24.kz).
- С мая по август новостройки Астаны подорожали на 1,7%, вторичка — на 2,0%, аренда с июня по август — на 7,7% (расчёт редакции по данным БНС).
- За январь–май новостройки в столице стали дороже на 18,5%, вторичка — на 10,8% к тому же периоду 2025 года.
- В июле, по данным Kursiv, годовой рост в Астане составил 19,1% для новостроек и 12% для вторички.
- Сделки: в июле по Казахстану заключено 37,2 тыс. сделок купли-продажи жилья — на 6,5% меньше, чем годом ранее.
Что будет влиять на цены до конца года
- Базовая ставка. 4 сентября Нацбанк снизил её до 16,25%; прогноз инфляции на 2026 год — 9–11%. Следующее решение — 23 октября 2026 года.
- Ипотека. С 1 июля ГЭСВ по новым займам ограничена 20%. В I квартале 2026 года льготные программы дали 85,1% выдач, а объём рыночной ипотеки сократился на 53,6% (Ассоциация финансистов Казахстана через Tengrinews).
- Льготное финансирование. Очередной транш «7-20-25» — 25 млрд ₸ в начале каждого квартала, то есть в начале октября; с 31 августа работает программа «Ұмай».
- НДС и себестоимость. Продажа жилья в проектах, начатых после 1 января 2026 года, облагается НДС 16%.
- Предложение. В 2025 году Астана ввела 4,81 млн м² жилья; BI Group заявляет сдачу в III–IV кварталах 2026 года нескольких комплексов в столице, в том числе GreenLine.Verda, Nexpo Classic Style и Capital Park Art.
- Налоги. Для жилья, купленного с 2026 года, освобождение от налога при продаже — через два года владения, для ДДУ — через три года. Это делает быструю перепродажу менее выгодной.
Три сценария до конца 2026 года
| Сценарий | Условия | Что это может означать для цен |
|---|---|---|
| Базовый | Ставка снижается постепенно, инфляция в пределах прогноза 9–11%, льготные программы работают в рамках лимитов | Номинальный рост продолжается; вторичка дорожает около уровня инфляции или медленнее, первичка — быстрее |
| Ускорение | Более быстрое снижение ставки, дополнительные средства льготных программ | Рост спроса и цен, прежде всего в сегментах, доступных по программам |
| Охлаждение | Ставка остаётся высокой, инфляция выше прогноза, льготное финансирование сокращается | Меньше сделок и больше торга; снижение цен в реальном выражении при номинальной стабильности |
Сценарии — оценка редакции по опубликованным данным, а не прогноз конкретных цен.
Прогноз на следующий год с учётом повышенного ориентира инфляции Нацбанка (6,5–8,5% на 2027 год) — в статье «Прогноз цен на недвижимость в Астане на 2027 год».
Что это значит для покупателя и продавца
- Покупаете для себя — важнее условия финансирования, чем попытка поймать дно: сравните программы в статье «Льготная ипотека 2026» и «Ипотека в Астане».
- Инвестируете — считайте доходность с простоем и налогами и учитывайте срок владения: пошаговое руководство.
- Продаёте — ориентируйтесь на медианы района, а не на самые дорогие объявления: при снижении числа сделок завышенная цена удлиняет продажу. Цены по районам — в индексе цен Астаны.
Частые вопросы
Будут ли дешеветь квартиры в Астане в 2026 году?
Данных, указывающих на резкое падение, нет: в августе 2026 года цены новостроек и вторички в Астане выросли за месяц на 1,1% и 1,2%. При этом в реальном выражении вторичка по Казахстану дешевеет, а сделок меньше, чем годом ранее.
Сколько стоит квадратный метр в Астане сейчас?
По данным БНС за август 2026 года — 747 116 тенге в новостройках и 740 356 тенге на вторичном рынке. Аренда — 6 079 тенге за м² в месяц.
Когда следующее решение Нацбанка по базовой ставке?
23 октября 2026 года. 4 сентября ставка была снижена до 16,25% годовых.
Стоит ли ждать снижения ставки перед покупкой?
Снижение ставки удешевляет кредит, но может поддержать спрос и цены. Если квартира нужна для жизни и платёж посилен, важнее условия конкретной программы; инвестору стоит принимать решение по расчёту доходности, а не по ожиданиям.
Как изменились цены на аренду в Астане?
По данным БНС, средняя аренда выросла с 5 646 тенге за м² в июне до 6 079 тенге в августе 2026 года. По Krisha.kz, медианная аренда однокомнатной за 1–18 августа выросла с 220 до 240 тысяч тенге.
Источники
- 24.kz, 09.09.2026: цены на жильё и аренду в августе по данным БНС — 24.kz
- Tengrinews, 10.08.2026: цены на жильё в июле по данным БНС — tengrinews.kz
- Inform.kz, 09.07.2026: цены на жильё в июне по данным БНС — inform.kz
- Tengrinews, 09.06.2026: цены на жильё в мае и за январь–май по данным БНС — tengrinews.kz
- Kursiv, 10.08.2026: годовая динамика цен в Астане и Алматы — kz.kursiv.media
- Kursiv, 26.08.2026: оценка Halyk Finance и число сделок — kz.kursiv.media
- Национальный банк РК, 04.09.2026: решение по базовой ставке — nationalbank.kz
- Tengrinews: рынок ипотеки в I квартале 2026 года — tengrinews.kz
- Krisha.kz: предельная ГЭСВ по ипотеке с 1 июля 2026 года — krisha.kz
- Krisha.kz: условия «7-20-25» в 2026 году — krisha.kz
- Forbes Kazakhstan, 27.08.2026: программа «Ұмай» — forbes.kz
- LSM.kz: НДС на рынке жилья с 2026 года — lsm.kz
- BI Group: новостройки в Астане и сроки сдачи — bi.group
- Бюро национальной статистики: ввод жилья в 2025 году — stat.gov.kz
- Krisha.kz: что происходит с ценами на аренду — krisha.kz