Коротко: сдача квартиры в Астане в 2026 году
Аренда в Астане на сезонном пике: по данным БНС, в августе 2026 года средняя ставка выросла на 4,9% за месяц — до 6 079 ₸ за м². Если сопоставить её со средней ценой вторичного жилья, валовая доходность составляет около 9–10% годовых до простоя, ремонта и налогов.
С 2026 года сдавать жильё можно без ИП в новом режиме самозанятых: 4% соцплатежей при доходе до 300 МРП в месяц и только от физлиц. Альтернатива — декларация 270.00 со ставкой 10% или ИП на упрощённой декларации (в Астане — 3%).
Обновление от 14 сентября 2026 года. Прежняя версия содержала непроверяемые показатели доходности и сроков окупаемости офисов и стрит-ритейла, а также налоговые режимы, которые перестали действовать с 2026 года. Материал переписан по данным БНС, Krisha.kz и Налогового кодекса 2026 года.
Сколько стоит аренда в Астане
| Месяц | Аренда, ₸ за м² в месяц | Вторичное жильё, ₸ за м² | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| Июнь 2026 | 5 646 ₸ | 727 363 ₸ | 9,3% |
| Июль 2026 | 5 796 ₸ | 731 722 ₸ | 9,5% |
| Август 2026 | 6 079 ₸ | 740 356 ₸ | 9,9% |
Источник: БНС (через Inform.kz, Tengrinews и 24.kz). Доходность — расчёт редакции: аренда × 12 ÷ цена м².
По данным Krisha.kz, за 1–18 августа 2026 года медианная аренда однокомнатной квартиры в Астане выросла с 220 до 240 тыс. ₸ в месяц, двухкомнатной — с 300 до 320 тыс. ₸, трёхкомнатная осталась на уровне около 500 тыс. ₸. По Казахстану в целом аренда за год (август 2026) подорожала на 17%.
Спрос сезонный: его разгоняет начало учебного года. Одновременно растёт предложение — в 2025 году Астана ввела 4,81 млн м² жилья, и при сдаче крупных комплексов на рынок выходит много квартир сразу.
Доходность: пример расчёта
| Показатель | Значение | Как получено |
|---|---|---|
| Квартира 40 м² | ≈29,6 млн ₸ | 740 356 ₸ за м² × 40 (БНС, август 2026) |
| Аренда в месяц | ≈243,2 тыс. ₸ | 6 079 ₸ за м² × 40 |
| Валовая доходность | ≈9,9% | аренда × 12 ÷ цена |
| Чистая доходность (пример) | ≈7,2% | допущения: 1 месяц простоя в год и 20% поступлений на ремонт, расходы и налоги |
Иллюстративный расчёт редакции по средним данным. Реальная ставка аренды конкретной квартиры может заметно отличаться.
Август — месяц сезонного пика, поэтому для консервативной оценки используйте и данные июня: тогда валовая доходность была 9,3%. Подробная методика с учётом роста цены и инфляции — в статье «Инвестиционный анализ недвижимости Астаны».
Как сдавать легально: три налоговых варианта
| Режим | Кому подходит | Платежи | Ограничения |
|---|---|---|---|
| Физлицо, декларация 270.00 | Один объект, нерегулярный доход | ИПН 10% (15% с суммы свыше 8 500 МРП) | Декларация до 15 сентября следующего года, уплата — в течение 10 дней |
| Самозанятый | Сдача жилья физлицам, в том числе посуточно | 4% соцплатежей (2% пенсионные, 1% ОСМС, 1% социальные), ИПН 0% | Доход до 300 МРП в месяц (1 297 500 ₸), только физлица, без работников, чеки в приложении E-Salyq Business |
| ИП на упрощённой декларации | Несколько объектов, коммерция, аренда компаниям | В Астане 3% с дохода (базовая ставка 4%) плюс обязательные соцплатежи ИП | Годовой доход до 600 000 МРП; отчётность раз в полгода |
Источники: разъяснения КГД (Inform.kz, 27.02.2026), Krisha.kz, Mybuh.kz, Zakon.kz.
Сдавать коммерческие помещения в режиме самозанятого нельзя — он распространяется только на жилую недвижимость. Для посуточной аренды через сервис «Онлайн-бронирование» Krisha.kz с февраля 2026 года выступает налоговым агентом самозанятых арендодателей: 4% соцплатежей входят в комиссию сервиса 15%.
Договор, депозит и опись
- Письменный договор — срок, ставка и порядок её пересмотра, кто оплачивает коммунальные услуги, условия досрочного расторжения.
- Опись имущества и фото на дату заселения — основа для спора об ущербе.
- Депозит и его условия: из чего удерживается, когда возвращается.
- Оплата безналично — удобно для учёта дохода и чеков самозанятого.
Если квартира в ипотеке, заранее проверьте условия кредитного договора о сдаче в аренду.
Риски арендодателя
- Простой. Каждый пустой месяц снижает годовую доходность примерно на 0,8 п.п. при валовых 10%.
- Конкуренция новых домов. В сданных комплексах одновременно появляется много предложений, и ставка может оказаться ниже ожидаемой.
- Износ и ремонт. Мебель, техника и косметический ремонт — регулярные расходы, которые нужно закладывать в расчёт.
- Налог при продаже. Если продать квартиру, купленную с 2026 года, раньше двух лет владения, прирост стоимости облагается ИПН — подробнее.
Жильё или коммерция
Коммерческое помещение сдаётся бизнесу, поэтому доход зависит от арендатора и трафика, а смена арендатора может занять больше времени. Налоговые правила тоже другие: самозанятым сдавать коммерцию нельзя, а при продаже, по разъяснениям консультантов, прирост стоимости облагается независимо от срока владения. Официальной статистики ставок аренды стрит-ритейла в Астане нет — подробный разбор в статье «Коммерческая недвижимость в Астане».
Частые вопросы
Сколько стоит аренда однокомнатной квартиры в Астане?
По данным Krisha.kz, за 1–18 августа 2026 года медианная аренда однокомнатной выросла с 220 до 240 тысяч тенге в месяц, двухкомнатной — с 300 до 320 тысяч тенге. Средняя ставка по данным БНС в августе — 6 079 тенге за м² в месяц.
Какой налог платить при сдаче квартиры в 2026 году?
Есть три варианта: декларация 270.00 со ставкой 10% (15% с суммы свыше 8 500 МРП), режим самозанятого с 4% соцплатежей при доходе до 300 МРП в месяц или ИП на упрощённой декларации — в Астане 3% с дохода плюс соцплатежи.
Можно ли сдавать квартиру без регистрации ИП?
Да. С 2026 года можно работать как самозанятый через приложение E-Salyq Business или задекларировать доход как физлицо по форме 270.00.
Может ли самозанятый сдавать квартиру компании?
Нет. Самозанятый может работать только с физическими лицами. Для сдачи жилья юрлицу нужен другой вариант — декларация физлица или ИП.
Какая доходность у сдачи квартиры в Астане?
По средним данным БНС — около 9–10% годовых валовой доходности: 9,3% в июне и 9,9% в августе 2026 года. Чистая доходность после простоя, расходов и налогов ниже — в нашем примере около 7%.
Источники
- 24.kz, 09.09.2026: цены на жильё и аренду в августе по данным БНС — 24.kz
- Tengrinews, 10.08.2026: цены на жильё и аренду в июле по данным БНС — tengrinews.kz
- Inform.kz, 09.07.2026: цены на жильё и аренду в июне по данным БНС — inform.kz
- Krisha.kz: что происходит с ценами на аренду — krisha.kz
- Inform.kz, 27.02.2026: КГД — как платить налог при сдаче жилья — inform.kz
- Krisha.kz: какой налоговый режим выбрать для аренды — krisha.kz
- Krisha.kz: как стать самозанятым и сдавать жильё — krisha.kz
- Krisha.kz: «Онлайн-бронирование» берёт налоги на себя — krisha.kz
- Mybuh.kz: ставка упрощённой декларации в Астане на 2026 год — mybuh.kz
- Zakon.kz, 15.01.2026: условия упрощённой декларации в 2026 году — zakon.kz
- Бюро национальной статистики: ввод жилья в 2025 году — stat.gov.kz