Коротко: налоги и проверки в 2026 году
Владелец жилья платит налог на имущество от оценочной стоимости — для большинства квартир это небольшая сумма. Доход от аренды облагается по одному из трёх режимов, а продажа жилья, купленного с 2026 года, освобождается от налога только после двух лет владения (для квартир по договору долевого участия — трёх).
Главные потери при покупке связаны не с налогами, а с документами: обременения, отсутствие согласия супруга, незаконные схемы привлечения денег дольщиков. Ниже — чек-листы для вторички и новостроек.
Обновление от 14 сентября 2026 года. Прежняя версия статьи содержала устаревшее правило освобождения от налога «после 12 месяцев владения» и непроверяемые утверждения о судебной практике. Материал переписан по Налоговому кодексу 2026 года и разъяснениям госорганов.
Какие налоги платит владелец недвижимости
| Налог | Кто и сколько | Когда |
|---|---|---|
| Налог на имущество физлиц | От стоимости, которую определяет «Правительство для граждан» на 1 января; прогрессивная шкала от 0,05% | До 1 октября следующего года |
| Земельный налог | Для участков под домами — в зависимости от площади и установленных ставок | Вместе с налогом на имущество |
| Доход от аренды | Декларация 270.00 — 10% (15% с суммы свыше 8 500 МРП); самозанятый — 4% соцплатежей; ИП на упрощённой декларации в Астане — 3% | Декларация — до 15 сентября; самозанятый — ежемесячно до 25 числа |
| Доход от продажи | Резидент — 10% в пределах 8 500 МРП и 15% с превышения, нерезидент — 15%; освобождение после 2 лет (жильё с 2026), 3 лет (ДДУ), 1 года (куплено до 2026) | Декларация 270.00 — до 15 сентября, уплата — до 25 сентября |
| НДС | Физлицо при продаже своей квартиры НДС не платит; в домах, строительство которых начато после 1 января 2026 года, продажа жилья облагается НДС 16% | Включается в цену застройщика |
Источники: Налоговый кодекс РК 2026 года в изложении Tengrinews, Inform.kz, Krisha.kz, Mybuh.kz, LSM.kz.
Подробные примеры по продаже — в статье «Налог при продаже квартиры в 2026 году», по аренде — в гиде «Арендный бизнес в Астане».
Налог на имущество: шкала и пример
| Оценочная стоимость | Налог в год |
|---|---|
| до 2 млн ₸ | 0,05% |
| 2–4 млн ₸ | 1 000 ₸ + 0,08% с суммы свыше 2 млн ₸ |
| 4–6 млн ₸ | 2 600 ₸ + 0,1% с суммы свыше 4 млн ₸ |
| 6–8 млн ₸ | 4 600 ₸ + 0,15% с суммы свыше 6 млн ₸ |
| 8–10 млн ₸ | 7 600 ₸ + 0,2% с суммы свыше 8 млн ₸ |
| 10–12 млн ₸ | 11 600 ₸ + 0,25% с суммы свыше 10 млн ₸ |
| свыше 450 млн ₸ | 2 946 600 ₸ + 2% с суммы свыше 450 млн ₸ |
Ст. 602 Налогового кодекса в изложении Tengrinews (24.07.2026); шкала продолжается ступенями до 450 млн ₸.
Пример: если оценочная стоимость квартиры — 10 млн ₸, налог составит 7 600 ₸ + 0,2% × 2 млн ₸ = 11 600 ₸ в год. Оценочная стоимость обычно ниже рыночной цены. Для недвижимости совокупной стоимостью свыше 450 млн ₸ на одного собственника действует ставка 2% с превышения.
Оплатить налог можно на eGov.kz, в приложениях банков или в e-Salyq Azamat.
Юридическая проверка вторичного жилья: чек-лист
- Правоустанавливающие документы продавца — договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве или приватизации; сверьте данные с удостоверением личности.
- Справка о зарегистрированных правах (обременениях) — её онлайн получает собственник на eGov; попросите свежую, на дату сделки. Аресты и залоги должны быть сняты до расчёта.
- Согласие супруга — для имущества, нажитого в браке, нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
- Несовершеннолетние собственники — если среди собственников есть дети, для сделки требуется разрешение органа опеки и попечительства.
- Техпаспорт и планировка — неузаконенная перепланировка становится проблемой нового владельца.
- Зарегистрированные лица и долги — выясните, кто прописан, и попросите подтверждение отсутствия долгов за коммунальные услуги и взносы.
- Расчёт и оформление — безналичная оплата и нотариальное оформление: нотариус проверяет документы и полномочия сторон.
Проверка новостройки и застройщика
- Законные механизмы. Закон о долевом участии в жилищном строительстве допускает привлечение денег дольщиков с гарантией Единого оператора жилищного строительства, с участием банка второго уровня или после возведения каркаса дома.
- Где проверить. Гарантии Единого оператора — на портале Казахстанской жилищной компании homeportal.kz, разрешения на привлечение денег дольщиков — на сайте акимата или профильного управления.
- Тип договора. Права дольщика даёт только договор о долевом участии. «Бронирование», «резервирование» и «инвестирование» — признаки незаконной схемы.
- Опыт застройщика. По обновлённым правилам (в силу с 21 июля 2026 года) для разрешения нужен опыт: при участии банка — не менее 2 лет и 10 000 м² в крупных городах, после возведения каркаса — не менее 3 лет и 36 000 м².
Как сравнивать застройщиков и сроки сдачи — в статьях «Застройщики Астаны» и «Новостройки Астаны: сроки сдачи».
Жилое или нежилое помещение
Дешёвые «апартаменты» и помещения на цокольных этажах часто оформлены как нежилые. С ними бывают сложности с регистрацией по месту жительства, ипотекой и госпрограммами, могут действовать иные тарифы. Жилые помещения нельзя размещать в подвальном, техническом и цокольном этажах — проверьте назначение объекта в документах до задатка.
Типичные ошибки покупателей разобраны в статье «10 ошибок при покупке квартиры в Астане».
Частые вопросы
Какой налог на квартиру платят в Казахстане в 2026 году?
Налог на имущество физлиц по прогрессивной шкале от оценочной стоимости, которую определяет «Правительство для граждан»: до 2 млн тенге — 0,05%, далее ставка растёт ступенями. При оценочной стоимости 10 млн тенге налог — 11 600 тенге в год.
Когда нужно заплатить налог на имущество?
Не позднее 1 октября года, следующего за налоговым периодом. Оплатить можно на eGov.kz, в приложениях банков или в e-Salyq Azamat.
Как проверить квартиру на арест перед покупкой?
Попросите собственника заказать на eGov справку о зарегистрированных правах (обременениях) на дату сделки. Она показывает аресты, залоги и запреты; оформлять сделку стоит только после их снятия.
Как проверить, законно ли застройщик собирает деньги дольщиков?
Проверьте гарантию Единого оператора на портале homeportal.kz или разрешение на привлечение денег дольщиков на сайте акимата и подписывайте только договор о долевом участии. Договоры бронирования и «инвестирования» прав дольщика не дают.
Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры?
Да, если квартира нажита в браке: для сделки требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если среди собственников есть несовершеннолетние, дополнительно нужно разрешение органа опеки.
Источники
- Tengrinews, 24.07.2026: налог на имущество в 2026 году — как рассчитывают и когда платить — tengrinews.kz
- Inform.kz, 27.02.2026: КГД — налог при сдаче жилья в аренду — inform.kz
- Krisha.kz: какой налоговый режим выбрать для аренды — krisha.kz
- Mybuh.kz: ставка упрощённой декларации в Астане на 2026 год — mybuh.kz
- Mybuh.kz: налог с продажи квартиры — mybuh.kz
- Kursiv, 24.10.2025: КГД о сроках владения — kz.kursiv.media
- LSM.kz: новые налоговые реалии и НДС на рынке жилья — lsm.kz
- Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве» — adilet.zan.kz
- Zakon.kz, 22.05.2026: обновлены правила выдачи разрешения на привлечение денег дольщиков — zakon.kz
- Otyrar.kz, 09.07.2026: как проверить застройщика — otyrar.kz
- eGov.kz: справка о зарегистрированных правах (обременениях) — egov.kz
- Homsters, 15.05.2026: риски покупки нежилого помещения вместо квартиры — info.homsters.kz