Как иностранцу купить дом в Казахстане в 2026 году: земля, ВНЖ и налоги

Может ли иностранец купить дом в Казахстане?

Короткий ответ

Да, если у него есть вид на жительство (ВНЖ) Казахстана. Частный дом — это жилище, а жилище в собственности иностранцы могут иметь, за исключением временно пребывающих (ст. 9 Закона РК «О правовом положении иностранных граждан»). Без ВНЖ оформить дом на себя не получится — так же, как и квартиру.

Участок под домом переходит к покупателю вместе с домом (ст. 52 Земельного кодекса). Иностранцы могут иметь в частной собственности участки под строительство и под зданиями, в том числе жилыми, — но не земли сельскохозяйственного назначения и не участки в пограничной зоне (ст. 23 Земельного кодекса).

Правила одинаковы для граждан России и других стран: членство в ЕАЭС не даёт исключений по праву собственности на жильё и землю. Ниже — какие участки доступны иностранцу, где возникают спорные случаи, что проверить до задатка, как проходит сделка и какие налоги платит владелец. Общие правила для квартир и коммерческой недвижимости — в гиде «Как купить недвижимость в Казахстане иностранцу».

Какая земля доступна иностранцу

Статья 23 Земельного кодекса разрешает иностранцам и лицам без гражданства иметь в частной собственности участки, предоставленные под строительство производственных и непроизводственных, в том числе жилых, зданий или уже занятые такими зданиями, — вместе с землёй для их обслуживания. Исключены земли для сельскохозяйственного производства и лесоразведения.

Участок	Может ли иностранец владеть	Основание
Под жилым домом и для его обслуживания	Да — вместе с домом; сам дом оформляется только при наличии ВНЖ	ст. 23 и 52 Земельного кодекса; ст. 9 Закона о правовом положении иностранных граждан
Под строительство здания, под нежилыми зданиями	Да	ст. 23 Земельного кодекса
Земли сельскохозяйственного назначения	Нет	ст. 23 Земельного кодекса
Любой участок в пограничной зоне	Нет	ст. 23 Земельного кодекса
Участок в пограничной полосе	В собственность не предоставляется никому	ст. 23 Земельного кодекса

Обобщение норм по состоянию на октябрь 2026 года. Назначение и категория земли указаны в идентификационном документе на земельный участок.

Дом недалеко от границы. Участки в пограничной зоне не могут принадлежать иностранцам, а также гражданам Казахстана, которые состоят в браке с иностранцем: при заключении такого брака право собственности на участок подлежит переоформлению или отчуждению. Если дом находится недалеко от государственной границы, до задатка уточните в акимате или у нотариуса, не входит ли участок в пограничную зону.

ИЖС, ЛПХ, дача и сад: спорные случаи

Отдельный вопрос — участки с назначением «индивидуальное жилищное строительство», «личное подсобное хозяйство», дачное строительство и садоводство. Юристы De Facto считают, что иностранцам такие участки в собственность не предоставляются: по их толкованию статьи 23, эти цели предусмотрены для граждан Казахстана, а ЛПХ, дачи и сады нередко находятся на землях сельскохозяйственного назначения, которые иностранцам закрыты полностью.

Для граждан России с видом на жительство те же юристы указывают на исключение. По договору между Казахстаном и Россией 1995 года о правовом статусе граждан, постоянно проживающих на территории другой стороны, такие граждане пользуются теми же правами, что и граждане страны проживания, а международный договор, ратифицированный Казахстаном, имеет приоритет над Земельным кодексом. На этом основании, по мнению юристов, гражданин России с ВНЖ может приобрести и такие участки.

Практика регистрации различается. До задатка попросите нотариуса подтвердить, что сделку с конкретным участком можно зарегистрировать на вас, и сверьте целевое назначение в идентификационном документе на участок.

Что проверить у дома и участка до задатка

Документы на дом и на участок. Право собственности на дом и права на землю должны быть зарегистрированы; их и отсутствие обременений подтверждает справка из реестра недвижимости, которую можно получить через egov.kz.
Назначение и категория земли. Они указаны в идентификационном документе на земельный участок. Для иностранца это ключевой пункт: земли сельскохозяйственного назначения и участки в пограничной зоне ему принадлежать не могут.
Дом оформлен как жилой. В техпаспорте строение должно значиться жилым, а площадь и планировка — совпадать с фактом. Самовольные пристройки сложнее продать и заложить.
Границы участка. Сверьте заборы и постройки с данными кадастра: споры с соседями о границах переходят к новому владельцу.
Коммуникации. Проверьте фактическое подключение воды, электричества, отопления или газа и канализации; если сетей нет, заранее узнайте стоимость подключения.
Согласие супруга продавца. Если дом и участок приобретены в браке, для продажи нужно нотариальное согласие супруга.

Подробный чек-лист для загородных объектов вокруг Астаны — в статье «Частный дом или таунхаус в Астане и пригороде», юридическая проверка сделки — в гиде по налогам и аудиту сделки.

Как проходит сделка

Вид на жительство и ИИН. Без ВНЖ дом на себя не оформить, а ИИН иностранцы с 2026 года получают только лично в ЦОН — см. «ВНЖ Казахстана и покупка недвижимости» и «ИИН для иностранца».
Счёт в казахстанском банке. Расчёт по сделке ведётся в тенге, банк проверит источник средств. Как подготовиться — в статье «Счёт в банке нерезиденту».
Проверка дома и участка по списку выше и по справке из реестра недвижимости.
Договор купли-продажи у нотариуса. Дом и участок переходят вместе: по ст. 52 Земельного кодекса с правом собственности на здание к покупателю переходят и права на землю под ним.
Государственная регистрация. Право собственности возникает с момента регистрации; заявление подаёт нотариус или покупатель через ЦОН.
Безналичная оплата. Платёжный документ подтвердит цену покупки — она понадобится для расчёта налога при будущей продаже.

Сколько стоит жильё в Казахстане в пересчёте на рубли — в разделе «Цены в рублях» основного гида для иностранцев.

Налоги владельца дома

Налог на имущество. Считается по прогрессивной шкале от оценочной стоимости дома: до 2 млн ₸ — 0,05%, дальше ставка растёт ступенями. Уведомление приходит в личный кабинет налогоплательщика и на eGov; заплатить нужно не позднее 1 октября года, следующего за отчётным.
Земельный налог. За участок платят по ставкам за квадратный метр, которые зависят от местоположения земли.
Продажа. Для налоговых резидентов дом и участок, купленные с 2026 года, освобождаются от ИПН при продаже после двух лет владения; иначе доход облагается по ставке 10% в пределах 8 500 МРП и 15% с превышения. Для нерезидентов ставка — 15% с прироста стоимости.

Примеры расчёта — в статье «Налог при продаже квартиры в 2026 году».

Дом в Астане и пригородах: с чего начать

В черте Астаны, по данным Homsters, в районе Нура участок около 10 соток без сетей предлагают за 10–20 млн ₸, а участок под ИЖС с коммуникациями — за 20–35 млн ₸ (сентябрь 2026 года). В пригородах прокладывают водопровод, электросети и газ, а ветку LRT в сторону Косшы планируют завершить в 2027 году. Подробный обзор цен, транспорта и сетей — в статье «Частный дом или таунхаус в Астане и пригороде».

Если ВНЖ ещё нет, а жить в Казахстане нужно уже сейчас, на время оформления статуса проще арендовать жильё и покупать дом после получения ВНЖ. Как сравнить сценарии — в статье «Аренда или ипотека».

Частые вопросы

Может ли гражданин России купить дом в Казахстане?

Да, если у него есть вид на жительство: частный дом — это жилище, а жилище иностранцы могут иметь в собственности, за исключением временно пребывающих (ст. 9 Закона «О правовом положении иностранных граждан»). Без ВНЖ дом на себя оформить нельзя; доступны нежилая недвижимость и покупка через казахстанское юрлицо.

Может ли иностранец купить землю в Казахстане?

Участки под строительство и под зданиями, в том числе жилыми, — да (ст. 23 Земельного кодекса). Земли сельскохозяйственного назначения и любые участки в пограничной зоне иностранцам принадлежать не могут.

Переходит ли земля вместе с домом?

Да. По ст. 52 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание к покупателю переходят и права на земельный участок под ним или на его часть, необходимую для обслуживания здания.

Может ли иностранец купить дачу или участок под ИЖС?

Это спорная зона. Юристы указывают, что участки для ИЖС, личного подсобного хозяйства, дачного строительства и садоводства иностранцам в собственность не предоставляются, а дачи и сады нередко находятся на землях сельхозназначения. Граждане России с ВНЖ могут ссылаться на договор 1995 года о равных правах постоянно проживающих граждан. Возможность регистрации проверьте у нотариуса до задатка.

Какие налоги платит владелец дома в Казахстане?

Ежегодно — налог на имущество по прогрессивной шкале (не позднее 1 октября года, следующего за отчётным) и земельный налог за участок. При продаже — ИПН с прироста стоимости, если не выдержан срок владения; для нерезидентов ставка — 15%.

Источники

Закон РК «О правовом положении иностранных граждан», ст. 9 — adilet.zan.kz
Земельный кодекс РК, ст. 23 и 52 — adilet.zan.kz
De Facto: покупка земельного участка гражданином России — defacto.kz
Krisha.kz: может ли иностранец купить жильё в РК — krisha.kz
Homsters, 07.09.2026: сколько стоит построить частный дом — от участка до регистрации — info.homsters.kz
Inform.kz, 15.07.2026: зайдёт ли LRT в Косшы — inform.kz
Tengrinews, 24.07.2026: налог на имущество в 2026 году — tengrinews.kz
Mybuh.kz: налог с продажи недвижимости — mybuh.kz