Как продать квартиру в Казахстане: пошаговая инструкция 2026, в том числе для граждан России

Коротко: как проходит продажа квартиры

Как продать квартиру: пошаговая инструкция

1. Определите цену. Сравните цены похожих квартир в объявлениях со статистикой: по данным БНС, в августе 2026 года средний квадратный метр на вторичном рынке Астаны стоил 740 356 ₸. Ориентиры по районам — в индексе цен Астаны.
2. Соберите документы (список — ниже) и убедитесь, что на квартире нет обременений: залога, ареста, долгов за коммунальные услуги.
3. Решите «особые» вопросы: нотариальное согласие супруга, разрешение органа опеки, если среди собственников есть ребёнок, согласие банка, если квартира в залоге.
4. Разместите объявление и проводите показы. Продавать можно самостоятельно или через агентство — условия и комиссию агентства фиксируйте в договоре с ним.
5. Оформите задаток или аванс письменно. По Гражданскому кодексу соглашение о задатке заключается только в письменной форме, иначе оно ничтожно. Если сделку сорвёт покупатель, задаток остаётся у продавца; если продавец — он возвращает задаток в двойном размере. Аванс при несостоявшейся сделке, как правило, возвращается.
6. Подпишите договор у нотариуса. Нотариус проверит документы и полномочия сторон и удостоверит договор купли-продажи.
7. Получите деньги безопасным способом — безналичным переводом на свой счёт. Если покупатель берёт ипотеку (в том числе по программам Отбасы банка), порядок перечисления денег определяет банк. Банковский платёж подтверждает и сумму, и факт оплаты.
8. Дождитесь регистрации. Нотариус направляет договор на государственную регистрацию; право переходит к покупателю после неё, и в его личном кабинете eGov появляется уведомление. Затем передайте ключи по акту, зафиксируйте показания счётчиков и закройте лицевые счета.

Документы для продажи квартиры

Перечень — по материалам Nur.kz и Kn.kz; окончательный список для вашей сделки определяет нотариус.

Сколько стоит продать квартиру в 2026 году

Тарифы для сделок в городах — по данным Finratings.kz (04.05.2026) и Krisha.kz; МРП в 2026 году — 4 325 ₸. Кто оплачивает услуги нотариуса, стороны договариваются заранее; итоговую сумму уточняйте у нотариуса.

Для ориентира: тариф нотариуса за договор — меньше 0,2% от цены квартиры за 30 млн ₸. Если продаёте через агентство, добавьте его комиссию — она устанавливается договором с агентством.

Налог при продаже квартиры

Платить ли налог, зависит от налогового резидентства и срока владения. Резидентом считается человек, который находится в Казахстане не менее 183 дней в любом последовательном 12-месячном периоде; гражданство значения не имеет.

По Налоговому кодексу 2026 года и разъяснениям КГД; подробнее — в статье «Налог при продаже квартиры».

Прирост стоимости — это разница между ценой продажи и ценой приобретения; расходы на ремонт её не уменьшают. Если налог есть, резидент подаёт декларацию по форме 270.00 до 15 сентября года, следующего за продажей, и платит налог до 25 сентября. Примеры расчёта, в том числе для унаследованного жилья и долевого участия, — в статье «Налог при продаже квартиры в 2026 году».

Ипотека, дети, супруг, доверенность: особые случаи

• Квартира куплена в браке. Для продажи нужно нотариальное согласие второго супруга — 1,5 МРП (6 487 ₸).
• Собственник или совладелец — ребёнок. Нужно разрешение органа опеки и попечительства. Заявление подают через eGov, ЦОН или напрямую в орган опеки; его рассматривают до трёх рабочих дней, бесплатно. Опека проверяет, не ухудшатся ли жилищные условия ребёнка и сохранится ли его доля в новом жилье, и учитывает мнение ребёнка, достигшего 10 лет. Если ребёнок в квартире только прописан, разрешение не нужно.
• Квартира в залоге у банка. Без согласия банка продать её в большинстве случаев нельзя. После полного погашения кредита банк оформляет прекращение залога, и только после регистрации снятия обременения квартира считается свободной. Кто и когда гасит долг, согласуйте с банком и покупателем заранее.
• Продажа по доверенности. Если собственник не может прийти к нотариусу, договор подписывает представитель по нотариальной доверенности. Проверьте, что в ней прямо указаны полномочия продать эту квартиру, подписать договор и получить деньги.

Можно ли продать квартиру онлайн

С сентября 2025 года в Казахстане работает пилот онлайн-оформления нотариальных сделок купли-продажи жилья — часть проекта «Цифровая ипотека» Министерства юстиции. Стороны проходят видеоидентификацию на платформе банка и подписывают документы электронно, нотариус удостоверяет договор по видеосвязи, а электронная копия договора направляется на государственную регистрацию.

По проекту правил пилота онлайн можно продать только вторичное жильё в Астане и Алматы стоимостью до 70 млн ₸. Участвуют граждане Казахстана от 18 до 63 лет; право собственности должно быть оформлено электронно по нотариальной сделке (с 2015 года), а в сделке участвуют все собственники, включая супругов. Поскольку участники — только граждане Казахстана, иностранцу, в том числе гражданину России, остаётся визит к нотариусу лично или через представителя. Доступна ли услуга, уточняйте в своём банке.

Как продать квартиру в Казахстане гражданину России

Гражданин России продаёт квартиру в Казахстане по общим правилам — с теми же документами и у нотариуса. Ограничения для иностранцев (например, требование вида на жительство) касаются покупки жилья, а не продажи; подробнее — в гиде «Как купить недвижимость в Казахстане иностранцу». Отличаются три вещи: как подписать договор, если вы в России, какие налоги заплатить и как вывести деньги.

• Доверенность из России. Если не можете приехать, оформите нотариальную доверенность у российского нотариуса. Казахстан и Россия — участники Минской конвенции о правовой помощи 1993 года: документы, удостоверенные нотариусом одной страны, принимаются в другой без апостиля (статья 13 конвенции). Текст доверенности заранее согласуйте с казахстанским нотариусом, который будет удостоверять сделку.
• Налог в Казахстане. Резидентство определяется не гражданством: если за любые 12 месяцев подряд вы провели в Казахстане меньше 183 дней, вы нерезидент и платите 15% с прироста стоимости — разницы между ценой продажи и ценой покупки, — подав декларацию в органы госдоходов. Конвенция об избежании двойного налогообложения между Казахстаном и Россией сохраняет за Казахстаном право облагать доход от недвижимости, расположенной в Казахстане.
• Налог в России. Налоговый резидент России декларирует доход от продажи зарубежной квартиры по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, если владел ею меньше минимального срока — как правило, 5 лет (3 года, например, для полученной по наследству или в дар от члена семьи). Налог, уплаченный в Казахстане, можно зачесть, приложив документы о доходе и уплаченном налоге (статья 232 НК РФ).
• Деньги от продажи. Удобнее всего получить оплату на счёт в казахстанском банке — нерезиденту его открывают по паспорту и ИИН (см. «Счёт в банке нерезиденту»). При переводе за рубеж банк вправе запросить основание платежа: держите под рукой договор купли-продажи и уведомление о регистрации. Не все казахстанские банки отправляют переводы в российские, а условия меняются, поэтому маршрут перевода выясните до сделки.
• Наличными не вывезти. С 2022 года из Казахстана запрещено вывозить наличную иностранную валюту на сумму больше эквивалента 10 000 долларов США на человека — даже с таможенной декларацией (Указ Президента № 830 от 14 марта 2022 года).

Как не потерять деньги: ошибки продавцов

• Задаток «на словах». Соглашение о задатке должно быть письменным, иначе оно ничтожно, и при срыве сделки спорить придётся без документов.
• Ключи до регистрации и оплаты. Передавайте квартиру по акту после того, как получили деньги и право покупателя зарегистрировано.
• Заниженная цена в договоре. В споре с покупателем подтвердить можно только сумму из договора и платёжных документов, а покупателю заниженная цена увеличит налог при следующей продаже.
• Продажа за пару месяцев до освобождения от налога. Если до двух лет владения (одного года — для жилья, купленного до 2026 года) осталось немного, перенос сделки может сэкономить сотни тысяч тенге.
• Нерешённые «особые» вопросы. Согласие супруга, разрешение опеки и согласие банка оформляйте до поиска покупателя: без них нотариус не удостоверит сделку, а покупатель может уйти.

Источники

• Finratings.kz, 04.05.2026: сколько стоит оформить квартиру в Казахстане — finratings.kz
• Krisha.kz: сколько стоит договор купли-продажи недвижимости в 2026 году — krisha.kz
• Kn.kz, 02.07.2026: как купить квартиру в Казахстане — пошаговая инструкция — kn.kz
• Kn.kz, 25.06.2026: продажа квартиры с несовершеннолетним собственником — kn.kz
• Kn.kz, 21.06.2026: как безопасно купить квартиру в залоге — kn.kz
• Kn.kz, 12.09.2025: запущено онлайн-оформление нотариальных сделок купли-продажи жилья — kn.kz
• Uchet.kz, 13.01.2025: проект правил пилота онлайн-сделок с недвижимостью — uchet.kz
• Nur.kz, 28.02.2023: какие документы нужны для продажи квартиры — nur.kz
• Nur.kz, 31.05.2022: задаток — письменная форма и последствия — nur.kz
• Defacto.kz: уплата налогов при продаже квартиры нерезидентом — defacto.kz
• Dogovor24.kz: признание документов российского нотариуса в Казахстане (ст. 13 Минской конвенции) — dogovor24.kz
• «Главная книга», №6/2023: НДФЛ с продажи зарубежной недвижимости — glavkniga.ru
• Zakon.kz, 27.04.2026: лимит на вывоз наличной валюты — 10 000 долларов — zakon.kz