Ресей азаматы Қазақстанда пәтер сатып ала ма?
Шетелдік, соның ішінде Ресей азаматы, өз атына пәтер немесе үйді тек Қазақстанда тұруға ықтиярхаты (ВНЖ) болған жағдайда сатып ала алады. «Шетелдіктердің құқықтық жағдайы туралы» Заңның 9-бабы шетелдіктерге тұрғын үйді меншікте ұстауға рұқсат береді, уақытша болатын шетелдіктерді қоспағанда. Іс жүзінде ықтиярхатсыз тұрғын үй мәмілесін тіркеуден бас тартады — визасыз кіру де, ЖСН де, уақытша тұруға рұқсат та көмектеспейді.
Ықтиярхатсыз заңды түрде: коммерциялық (тұрғын емес) жылжымайтын мүлікті — кеңсе, дүкен, қойма сатып алуға; Қазақстанда тіркелген заңды тұлға арқылы сатып алуға; ұзақ мерзімге жалдауға болады.
Бұл ереже Ресей, Беларусь, Қырғызстан, Армения және алыс шетел азаматтары үшін бірдей: ЕАЭО мүшелігі кіру мен жұмысты жеңілдетеді, бірақ тұрғын үйге меншік құқығы бойынша ерекшелік бермейді. Төменде — нақты не рұқсат етілген, қандай заңды жолдар бар және шетелдік қандай салық төлейді.
2026 жылғы 13 қыркүйектегі түзету. Мақаланың алдыңғы нұсқасында тұрғын үй сатып алуға ықтиярхат қажет емес деп қате көрсетілген. Материал заң мәтіні мен заңгерлердің түсіндірмелері бойынша қайта жазылды; дереккөздер беттің соңында берілген.
Шетелдікке не рұқсат етілген: тұрғын үй, коммерция, жер
Құқықтар азаматтыққа емес, нысанның түріне және сатып алушының көші-қон мәртебесіне байланысты.
| Нысан | Ықтиярхатсыз шетелдік | Ықтиярхаты бар шетелдік | Негіз |
|---|---|---|---|
| Пәтер, тұрғын үй | Жоқ | Иә, ҚР азаматтарымен тең | «Шетелдіктердің құқықтық жағдайы туралы» Заңның 9-бабы |
| Кеңсе, дүкен, қойма, өзге тұрғын емес үй-жай | Иә | Иә | көші-қон мәртебесі бойынша шектеу жоқ |
| Ғимарат астындағы немесе құрылысқа арналған жер учаскесі | Шектеулермен мүмкін | Шектеулермен мүмкін | ҚР Жер кодексі |
| Ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлер | Жоқ | Жоқ | ҚР Жер кодексі |
| Мұраға қалған тұрғын үй | Құқық рәсімделеді, бірақ нысанды бір жыл ішінде сату керек | Иә | 9-бап нормасының түсіндірмесі |
Кесте — нормалардың жалпылауы; жер мәмілелері мен стандартты емес нысандар үшін заңгер кеңесі қажет.
Уақытша тұруға рұқсат ықтиярхатпен бірдей емес. Уақытша тұруға рұқсат елде заңды болуды растайды (жұмыс, оқу, отбасы), бірақ жеке тұлғаға тұрғын үй рәсімдеу үшін заңгерлер мен нотариустар дәл тұруға ықтиярхатты талап етеді. Қазақстанда тұруды жоспарласаңыз, пәтер таңдамас бұрын ықтиярхат алу жолын құрыңыз.
Ықтиярхатсыз тұрғын үй: заңды нұсқалар
- Алдымен ықтиярхат, содан кейін мәміле. Көшіп келетіндер үшін ең мөлдір жол. 2026 жылы қандай негіздер жұмыс істейтіні — «Қазақстанда тұруға ықтиярхат және мүлік сатып алу» мақаласында.
- ҚР-да тіркелген заңды тұлға арқылы сатып алу. Шетелдік қатысуы бар ЖШС — қазақстандық заңды тұлға және жылжымайтын мүлік сатып ала алады. Бірақ бұл бухгалтерлік есеп, заңды тұлға салықтары және пәтерде құрылтайшының өзі тұрса туындайтын жеке мәселелер: схеманы заңгермен және бухгалтермен алдын ала келісіңіз.
- Тұрғын үйдің орнына коммерциялық мүлік. Кеңсе, көше бойындағы үй-жай немесе қойманы шетелдік ықтиярхатсыз сатып алады. Сегменттің табыстылығы мен тәуекелдері — Астананың коммерциялық жылжымайтын мүлігіне шолуда.
- Мәртебе рәсімделгенше жалдау. Мақсат Астанада тұру болса, ықтиярхат алғанша жалдау тұрғын үй мәселесін шешеді. Сценарийлер салыстыруы — «Жалдау ма, ипотека ма» мақаласында.
Пәтерді «таныс Қазақстан азаматына» рәсімдемеңіз. Заң бойынша меншік иесі сол адам болады: оның қарызы, ажырасуы, банкроттығы немесе қайтыс болуы кезінде нысанды қайтару өте қиын, ал ауызша келісім ақшаңызды қорғамайды.
Сатып алудың қадамдық тәртібі
Тәртіп тұрғын үй сатып алатын ықтиярхаты бар шетелдік үшін де, тұрғын емес нысанды сатып алушы үшін де бірдей.
- ЖСН алыңыз. 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап шетелдіктер ЖСН-ді тек Қазақстан аумағындағы ХҚКО-да жеке өзі рәсімдейді — консулдықтар оны енді бермейді. Қызмет тегін. Толығырақ — «Шетелдікке арналған ЖСН» нұсқаулығында.
- Қазақстандық банкте шот ашыңыз. Төлқұжат, ЖСН және елде заңды болуды растайтын құжат қажет; банктер қаражат көзін тексереді. Қалай дайындалу керегі — «Бейрезидентке банк шоты» мақаласында.
- Нысан мен сатушыны тексеріңіз. Құқық белгілейтін құжаттар, ауыртпалықтың жоқтығы (egov.kz арқылы анықтама), сатушы жұбайының келісімі; жаңа үй үшін — құрылыс салушының үлескерлер ақшасын тартуға рұқсаты. Тексеру тізімі — мәміленің заңгерлік аудитінде.
- Сатып алу-сату шартына қол қойыңыз. Мәмілені әдетте нотариус жүргізеді: ол құжаттар мен тараптардың өкілеттігін тексереді. Өзіңіз қатыса алмасаңыз, өкіл нотариалдық сенімхат бойынша әрекет етеді.
- Меншік құқығын тіркеңіз. Жылжымайтын мүлікке құқық мемлекеттік тіркеу сәтінен туындайды; өтінішті нотариус немесе сатып алушы ХҚКО арқылы береді.
- Банк арқылы төлеңіз. Банктік төлем екі тарапты да қорғайды және сатып алу бағасын растайды — ол нысанды сатқан кезде салықты есептеу үшін қажет болады.
Шетелдіктің салықтары: сатып алу, иелену, сату
Сатып алудың өзіне бөлек салық салынбайды: сатып алушы нотариус қызметі мен тіркеуді төлейді. Одан әрі мүлік салығы мен сату кезіндегі салық маңызды.
- Мүлік салығы. Меншік иесі жеке тұлғалардың мүлік салығын жыл сайын төлейді; сомасы нысанның құнына байланысты, хабарлама салық органдарынан келеді.
- Сату — салық резиденті. 2026 жылғы Салық кодексі бойынша құқық 2026 жылғы 1 қаңтардан кейін тіркеліп, тұрғын үй кемінде екі жыл меншікте болса, сатудан түскен табыс ЖТС-тан босатылады (2026 жылға дейін сатып алынған тұрғын үйге бұрынғы бір жылдық мерзім сақталады). Әйтпесе құн өсімі 8 500 АЕК шегінде (2026 жылы 36,76 млн ₸) 10%, одан асқан сомаға 15% мөлшерлемемен салық салынады.
- Сату — бейрезидент. Бейрезиденттер үшін құн өсімінен түскен табысқа 15% мөлшерлеме белгіленген. Салық кодексі иелену мерзімі бойынша босатуды резиденттікпен байланыстырады, сондықтан бейрезидентке өз жағдайын мемлекеттік кірістер органдарында алдын ала нақтылаған жөн.
Кез келген қатарынан 12 айлық кезеңде Қазақстанда кемінде 183 күн болған адам салық резиденті болып саналады. 270.00 нысанды декларация сатылған жылдан кейінгі жылдың 15 қыркүйегіне дейін тапсырылады, салық 25 қыркүйекке дейін төленеді. Есептеу мысалдары — «2026 жылы пәтер сатқанда салық» мақаласында.
Мүлік сатып алу тұруға ықтиярхат бере ме?
Жоқ. Пәтер сатып алу тұруға ықтиярхат алуға негіз болмайды — керісінше, жеке тұлға ретінде тұрғын үй сатып алу үшін ықтиярхат алдын ала қажет.
2026 жылы ықтиярхат алу ережелері қатаңдатылды. 2026 жылғы 31 желтоқсанға дейін пилоттық тәртіп қолданылады: өтініш беруші ҚАЗТЕСТ тапсырады (әр блокта кемінде 70%), бес жыл бойы жыл сайын шотта кемінде 1 320 АЕК (шамамен 5,7 млн ₸) бар екенін растайды және Шығыс Қазақстан, Қостанай, Павлодар немесе Солтүстік Қазақстан облыстарының бірінде кемінде бір жыл тұрады. Өңір бойынша талаптан, атап айтқанда, кәмелетке толмағандар, инвесторлар және сұранысқа ие мамандар босатылған.
Инвесторлар үшін бөлек жол бар: қазақстандық компаниялардың жарғылық капиталына немесе жергілікті эмиссиялық бағалы қағаздарға кемінде 300 000 АҚШ доллары салынса, инвесторлық виза және 10 жылға дейінгі ықтиярхат алуға болады. Өзіңізге сатып алған пәтер мұндай инвестиция болып саналмайды. Барлық нұсқалар — «Қазақстанда тұруға ықтиярхат және мүлік сатып алу» мақаласында.
Ресей және ЕАЭО азаматтары: іс жүзіндегі айырмашылық
- Кіру және болу. Ресей мен басқа ЕАЭО елдерінің азаматтарына виза қажет емес; мәртебе рәсімдемей Қазақстанда 180 күн ішінде 90 күнге дейін болуға болады. Мерзімді елден шығу арқылы «жаңарту» 2023 жылғы 27 қаңтардан бастап жойылды.
- Жұмыс. ЕАЭО азаматтарына жұмысқа рұқсат қажет емес — бұл еңбек негізінде уақытша тұруға рұқсат алуды жеңілдетеді.
- Тұрғын үй. Меншік құқығы бойынша айырмашылық жоқ: жеке тұлғаға пәтер — тек ықтиярхатпен. ТМД азаматтарына арналған толық талдау — «ТМД азаматтарына арналған Қазақстандағы жылжымайтын мүлік» мақаласында.
Қорытынды: шетелдікке арналған іс-қимыл жоспары
- Мақсат — Қазақстанда тұру: заңды мәртебе мен ықтиярхат рәсімдеңіз, осы уақытта жалдап тұрыңыз, содан кейін пәтерді өз атыңызға сатып алыңыз.
- Мақсат — инвестициялау: коммерциялық мүлікті (ықтиярхатсыз) немесе заңгердің сүйемелдеуімен қазақстандық заңды тұлға арқылы сатып алуды қарастырыңыз.
- Кез келген сценарийде: ЖСН мен банк шотын алдын ала ашыңыз, нысанды egov.kz арқылы тексеріңіз, банк арқылы төлеңіз және болашақ сату кезіндегі салықты ескеріңіз.
Жиі қойылатын сұрақтар
Ресей азаматы Астанада ықтиярхатсыз пәтер сатып ала ма?
Жоқ. Шетелдіктер тұрғын үйді меншікте ұстай алады, уақытша болатындарды қоспағанда («Шетелдіктердің құқықтық жағдайы туралы» Заңның 9-бабы). Тұруға ықтиярхатсыз пәтер мәмілесін тіркеуден бас тартады. Ықтиярхатсыз тұрғын емес мүлікті немесе Қазақстанда тіркелген заңды тұлға арқылы нысан сатып алуға болады.
Пәтер сатып алуға уақытша тұруға рұқсат жеткілікті ме?
Іс жүзінде жоқ. Уақытша тұруға рұқсат елде заңды болуды растайды, бірақ жеке тұлғаға тұрғын үй рәсімдеу үшін заңгерлер мен нотариустар тұруға ықтиярхатты талап етеді.
Шетелдік ықтиярхатсыз коммерциялық мүлік сатып ала ма?
Иә. Кеңселерді, дүкендерді, қоймаларды және басқа тұрғын емес үй-жайларды шетелдіктер көші-қон мәртебесіне талапсыз сатып алады. ЖСН, банк шоты және нысанды стандартты тексеру қажет.
Ықтиярхатым болмаса, пәтерді ЖШС-ге сатып алуға бола ма?
Иә, Қазақстанда тіркелген заңды тұлға, соның ішінде шетелдік қатысуы бар, жылжымайтын мүлік сатып ала алады. Бұл бухгалтерлік есеп пен заңды тұлға салықтарын туғызады, сондықтан схеманы заңгермен және бухгалтермен келісіңіз.
Қазақстанда пәтер мұраға алған шетелдік не істеуі керек?
Мұра рәсімделеді, бірақ мұрагердің тұруға ықтиярхаты болмаса, мұраға қалған тұрғын үйді құқыққа кіргеннен кейін бір жыл ішінде сату керек.
Бейрезидент пәтер сатқанда қанша салық төлейді?
Бейрезидент үшін мөлшерлеме — құн өсімінен, яғни сату бағасы мен сатып алу бағасының айырмасынан 15%. Салық кодексі иелену мерзімі бойынша босатуды резиденттікпен байланыстырады, сондықтан өз жағдайыңызды мемлекеттік кірістер органдарында алдын ала нақтылаңыз.
Қазақстанда пәтер сатып алғаны үшін ықтиярхат бере ме?
Жоқ. Тұрғын үй сатып алу тұруға ықтиярхатқа негіз болмайды. Инвесторлар үшін бөлек жол бар: қазақстандық компаниялардың жарғылық капиталына немесе жергілікті бағалы қағаздарға кемінде 300 000 АҚШ доллары салу инвесторлық виза мен 10 жылға дейінгі ықтиярхат алуға құқық береді.
Дереккөздер
- «Шетелдіктердің құқықтық жағдайы туралы» Заң, 9-бап (орыс тілінде) — adilet.zan.kz
- Krisha.kz: шетелдік ҚР-да тұрғын үй сатып ала ма? (орыс тілінде) — krisha.kz
- De Facto заң фирмасы: шетелдіктер және жылжымайтын мүлік (орыс тілінде) — defacto.kz
- Tengrinews, 09.07.2026: ықтиярхат алудың жаңа ережелері (орыс тілінде) — tengrinews.kz
- Kazakh Invest, 30.04.2025: инвесторлық виза және 10 жылдық ықтиярхат (орыс тілінде) — invest.gov.kz
- Yur.kz: 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап шетелдіктерге ЖСН (орыс тілінде) — yur.kz
- Mybuh.kz: пәтер сатқанда салық (орыс тілінде) — mybuh.kz