Ресей азаматы Қазақстанда пәтер сатып ала ма?
Шетелдік, соның ішінде Ресей азаматы, өз атына пәтер немесе үйді тек Қазақстанда тұруға ықтиярхаты (ВНЖ) болған жағдайда сатып ала алады. «Шетел азаматтарының құқықтық жағдайы туралы» Заңның 9-бабы шетелдіктерге тұрғын үйді меншікте ұстауға рұқсат береді, уақытша болатын шетелдіктерді қоспағанда. Іс жүзінде ықтиярхатсыз тұрғын үй мәмілесін тіркеуден бас тартады — визасыз кіру де, ЖСН де, уақытша тұруға рұқсат та көмектеспейді.
Ықтиярхатсыз заңды түрде: коммерциялық (тұрғын емес) жылжымайтын мүлікті — кеңсе, дүкен, қойма сатып алуға; Қазақстанда тіркелген заңды тұлға арқылы сатып алуға; ұзақ мерзімге жалдауға болады.
Бұл ереже Ресей, Беларусь, Қырғызстан, Армения және алыс шетел азаматтары үшін бірдей: ЕАЭО мүшелігі кіру мен жұмысты жеңілдетеді, бірақ тұрғын үйге меншік құқығы бойынша ерекшелік бермейді. Төменде — нақты не рұқсат етілген, қандай заңды жолдар бар және шетелдік қандай салық төлейді.
2026 жылғы 13 қыркүйектегі түзету. Мақаланың алдыңғы нұсқасында тұрғын үй сатып алуға ықтиярхат қажет емес деп қате көрсетілген. Материал заң мәтіні мен заңгерлердің түсіндірмелері бойынша қайта жазылды; дереккөздер беттің соңында берілген.
Шетелдікке не рұқсат етілген: тұрғын үй, коммерция, жер
Құқықтар азаматтыққа емес, нысанның түріне және сатып алушының көші-қон мәртебесіне байланысты.
| Нысан | Ықтиярхатсыз шетелдік | Ықтиярхаты бар шетелдік | Негіз |
|---|---|---|---|
| Пәтер, тұрғын үй | Жоқ | Иә, ҚР азаматтарымен тең | «Шетел азаматтарының құқықтық жағдайы туралы» Заңның 9-бабы |
| Кеңсе, дүкен, қойма, өзге тұрғын емес үй-жай | Иә | Иә | көші-қон мәртебесі бойынша шектеу жоқ |
| Ғимарат астындағы немесе құрылысқа арналған жер учаскесі | Шектеулермен мүмкін | Шектеулермен мүмкін | ҚР Жер кодексінің 23-бабы; шекаралық аймақтан басқа |
| Ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлер | Жоқ | Жоқ | ҚР Жер кодексінің 23-бабы |
| Мұраға қалған тұрғын үй | Құқық рәсімделеді, бірақ нысанды бір жыл ішінде сату керек | Иә | 9-бап нормасының түсіндірмесі |
Кесте — нормалардың жалпылауы; жер мәмілелері мен стандартты емес нысандар үшін заңгер кеңесі қажет.
Уақытша тұруға рұқсат ықтиярхатпен бірдей емес. Уақытша тұруға рұқсат елде заңды болуды растайды (жұмыс, оқу, отбасы), бірақ жеке тұлғаға тұрғын үй рәсімдеу үшін заңгерлер мен нотариустар дәл тұруға ықтиярхатты талап етеді. Қазақстанда тұруды жоспарласаңыз, пәтер таңдамас бұрын ықтиярхат алу жолын құрыңыз.
Жер учаскесі бар жеке үй де тұрғын үй болып саналады, сондықтан оны өз атыңызға тек тұруға ықтиярхатпен рәсімдеуге болады. Үйдің астындағы учаске сатып алушыға үймен бірге өтеді, бірақ ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлер мен шекаралық аймақтағы учаскелер шетелдіктерге қолжетімсіз. Толығырақ — «Шетелдік Қазақстанда үйді қалай сатып алады» мақаласында.
Қазақстандағы пәтер рубльмен қанша тұрады
Астанада бір шаршы метр орта есеппен шамамен 140–142 мың рубль тұрады. Ұлттық статистика бюросының деректері бойынша 2026 жылғы тамызда 1 м²-дің орташа бағасы жаңа үйлерде 747 116 ₸, қайталама нарықта 740 356 ₸ болды. Қазақстан Ұлттық банкінің 2026 жылғы 1 қазандағы ресми бағамы бойынша (1 ₽ = 5,27 ₸) орташа бағадағы 40 м² пәтер шамамен 5,6–5,7 млн ₽ тұрады.
| Қала және нарық | 1 м², ₸ | ≈ 1 м², ₽ | ≈ 40 м² пәтер, ₽ |
|---|---|---|---|
| Астана, жаңа үйлер | 747 116 | 141 800 | 5,67 млн |
| Астана, қайталама тұрғын үй | 740 356 | 140 500 | 5,62 млн |
| Алматы, жаңа үйлер | 739 762 | 140 400 | 5,61 млн |
| Алматы, қайталама тұрғын үй | 749 480 | 142 200 | 5,69 млн |
| Қазақстан бойынша орташа, жаңа үйлер | 625 435 | 118 700 | 4,75 млн |
| Қазақстан бойынша орташа, қайталама тұрғын үй | 635 185 | 120 500 | 4,82 млн |
Орташа бағалар — ҚР СЖРА ҰСБ, 2026 жылғы тамыз. Рубльге қайта есептеу — ҚР Ұлттық банкінің 01.10.2026 бағамы бойынша (1 ₽ = 5,27 ₸) редакция есебі, жүз рубльге дейін дөңгелектенген. Бағам күн сайын өзгереді.
Қала бойынша орташа баға аудандар арасындағы үлкен айырмашылықты жасырады. Krisha.kz хабарландырулары бойынша (2026 жылғы қараша) Астанадағы бір бөлмелі пәтердің медианалық бағасы Сарыарқа ауданында 19,5 млн ₸-ден (шамамен 3,7 млн ₽) Есілде 28,0 млн ₸-ге дейін (шамамен 5,3 млн ₽). Барлық алты аудан бойынша бағалар — Астана баға индексінде және «Астана аудандары» шолуында.
- Есеп айырысу — теңгемен. Шарттағы баға теңгемен көрсетіледі және төленеді, сондықтан рубльді алдын ала айырбастау керек. Рубльдегі түпкі сома айырбастау күнгі бағамға және банк комиссияларына байланысты.
- Қолма-қол ақшаны әкелу. Кеден шекарасын кесіп өткенде 10 000 АҚШ долларына баламалы сомадан асатын қолма-қол ақша жазбаша декларациялануы тиіс, ал 100 000 доллардан асса — ақшаның шығу тегін растайтын құжаттар да ұсынылады (ҚР ҚМ Мемлекеттік кірістер комитетінің түсіндірмесі).
- Қолма-қол ақшасыз төлем сенімдірек. Банк қаражат көзін тексереді, ал төлем құжаты сатып алу бағасын растайды — ол болашақта сатқан кезде салықты есептеу үшін қажет болады.
Ықтиярхатсыз тұрғын үй: заңды нұсқалар
- Алдымен ықтиярхат, содан кейін мәміле. Көшіп келетіндер үшін ең мөлдір жол. 2026 жылы қандай негіздер жұмыс істейтіні — «Қазақстанда тұруға ықтиярхат және мүлік сатып алу» мақаласында.
- ҚР-да тіркелген заңды тұлға арқылы сатып алу. Шетелдік қатысуы бар ЖШС — қазақстандық заңды тұлға және жылжымайтын мүлік сатып ала алады. Бірақ бұл бухгалтерлік есеп, заңды тұлға салықтары және пәтерде құрылтайшының өзі тұрса туындайтын жеке мәселелер: схеманы заңгермен және бухгалтермен алдын ала келісіңіз.
- Тұрғын үйдің орнына коммерциялық мүлік. Кеңсе, көше бойындағы үй-жай немесе қойманы шетелдік ықтиярхатсыз сатып алады. Сегменттің табыстылығы мен тәуекелдері — Астананың коммерциялық жылжымайтын мүлігіне шолуда.
- Мәртебе рәсімделгенше жалдау. Мақсат Астанада тұру болса, ықтиярхат алғанша жалдау тұрғын үй мәселесін шешеді. Сценарийлер салыстыруы — «Жалдау ма, ипотека ма» мақаласында.
Пәтерді «таныс Қазақстан азаматына» рәсімдемеңіз. Заң бойынша меншік иесі сол адам болады: оның қарызы, ажырасуы, банкроттығы немесе қайтыс болуы кезінде нысанды қайтару өте қиын, ал ауызша келісім ақшаңызды қорғамайды.
Сатып алудың қадамдық тәртібі
Тәртіп тұрғын үй сатып алатын ықтиярхаты бар шетелдік үшін де, тұрғын емес нысанды сатып алушы үшін де бірдей.
- ЖСН алыңыз. 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап шетелдіктер ЖСН-ді тек Қазақстан аумағындағы ХҚКО-да жеке өзі рәсімдейді — консулдықтар оны енді бермейді. Қызмет тегін. Толығырақ — «Шетелдікке арналған ЖСН» нұсқаулығында.
- Қазақстандық банкте шот ашыңыз. Төлқұжат, ЖСН және елде заңды болуды растайтын құжат қажет; банктер қаражат көзін тексереді. Қалай дайындалу керегі — «Бейрезидентке банк шоты» мақаласында.
- Нысан мен сатушыны тексеріңіз. Құқық белгілейтін құжаттар, ауыртпалықтың жоқтығы (egov.kz арқылы анықтама), сатушы жұбайының келісімі; жаңа үй үшін — құрылыс салушының үлескерлер ақшасын тартуға рұқсаты. Тексеру тізімі — мәміленің заңгерлік аудитінде.
- Сатып алу-сату шартына қол қойыңыз. Мәмілені әдетте нотариус жүргізеді: ол құжаттар мен тараптардың өкілеттігін тексереді. Өзіңіз қатыса алмасаңыз, өкіл нотариалдық сенімхат бойынша әрекет етеді.
- Меншік құқығын тіркеңіз. Жылжымайтын мүлікке құқық мемлекеттік тіркеу сәтінен туындайды; өтінішті нотариус немесе сатып алушы ХҚКО арқылы береді.
- Банк арқылы төлеңіз. Банктік төлем екі тарапты да қорғайды және сатып алу бағасын растайды — ол нысанды сатқан кезде салықты есептеу үшін қажет болады.
Шетелдік Қазақстанда ипотека ала ма
Иә, бірақ тек тұруға ықтиярхат пен Қазақстандағы расталған табыс болса және тек нарықтық шартпен. Жеңілдетілген бағдарламалар шетелдіктерге қолжетімсіз: мысалы, «7-20-25» соңғы 18 айда өзінің де, жұбайының да тұрғын үйі болмаған Қазақстан азаматтарына арналған (бағдарлама операторы — «Қазақстанның Орнықтылық қоры» АҚ шарттары).
Krisha.kz шолуының деректері бойынша тұруға ықтиярхаты бар шетелдіктерге ипотеканы Altyn Bank пен Отбасы банк берген: қарыз мерзімі ықтиярхаттың қолданылу мерзімімен шектеледі, ал банктер соңғы алты айдағы Қазақстандағы табыс пен зейнетақы жарналарын растауды сұрайды. Отбасы банкте бұл үшін депозит қажет, әрі оған шетелдіктерге мемлекеттік сыйлықақы есептелмейді. Мөлшерлемелер мен бастапқы жарнаға қойылатын талаптар өзгереді, сондықтан пәтер таңдамас бұрын оларды банктен нақтылаңыз.
Тұруға ықтиярхат әлі болмаса, пәтерге ипотека алу мүмкін емес: алдымен мәртебе, содан кейін мәміле. Нарықтық ипотека төлемін жалдаумен салыстыру — «Астанадағы ипотека 2026» және «Жалдау ма, ипотека ма» мақалаларында.
Шетелдіктің салықтары: сатып алу, иелену, сату
Сатып алудың өзіне бөлек салық салынбайды: сатып алушы нотариус қызметі мен тіркеуді төлейді. Одан әрі мүлік салығы мен сату кезіндегі салық маңызды.
- Мүлік салығы. Меншік иесі жеке тұлғалардың мүлік салығын жыл сайын төлейді; сомасы нысанның құнына байланысты, хабарлама салық органдарынан келеді.
- Сату — салық резиденті. 2026 жылғы Салық кодексі бойынша құқық 2026 жылғы 1 қаңтардан кейін тіркеліп, тұрғын үй кемінде екі жыл меншікте болса, сатудан түскен табыс ЖТС-тан босатылады (2026 жылға дейін сатып алынған тұрғын үйге бұрынғы бір жылдық мерзім сақталады). Әйтпесе құн өсімі 8 500 АЕК шегінде (2026 жылы 36,76 млн ₸) 10%, одан асқан сомаға 15% мөлшерлемемен салық салынады.
- Сату — бейрезидент. Бейрезиденттер үшін құн өсімінен түскен табысқа 15% мөлшерлеме белгіленген. Салық кодексі иелену мерзімі бойынша босатуды резиденттікпен байланыстырады, сондықтан бейрезидентке өз жағдайын мемлекеттік кірістер органдарында алдын ала нақтылаған жөн.
Кез келген қатарынан 12 айлық кезеңде Қазақстанда кемінде 183 күн болған адам салық резиденті болып саналады. 270.00 нысанды декларация сатылған жылдан кейінгі жылдың 15 қыркүйегіне дейін тапсырылады, салық 25 қыркүйекке дейін төленеді. Есептеу мысалдары — «2026 жылы пәтер сатқанда салық» мақаласында, ал сатудың өзі, соның ішінде Ресейден сенімхат арқылы, — «Қазақстанда пәтерді қалай сатуға болады» нұсқаулығында.
Мүлік сатып алу тұруға ықтиярхат бере ме?
Жоқ. Пәтер сатып алу тұруға ықтиярхат алуға негіз болмайды — керісінше, жеке тұлға ретінде тұрғын үй сатып алу үшін ықтиярхат алдын ала қажет.
2026 жылы ықтиярхат алу ережелері қатаңдатылды. 2026 жылғы 31 желтоқсанға дейін пилоттық тәртіп қолданылады: ҚАЗТЕСТ онлайн (тыңдалым және оқылым, әр блокта кемінде 70%), балдық бағалауы бар сауалнама, тексерулер мен сұхбат, қоныстандыру өңірлерінің бірінде — Ақмола облысында (Қосшы қаласын, Аршалы және Целиноград аудандарын қоспағанда), Шығыс Қазақстан, Қостанай, Павлодар, Солтүстік Қазақстан, Абай немесе Ұлытау облысында — кемінде бір жыл тұру, Қазақстанда 12 ай жұмыс немесе расталған табыс және шотта кемінде 1 320 АЕК (шамамен 5,7 млн ₸), бес жыл бойы жыл сайын расталады. Ерекшеліктер, атап айтқанда, инвесторларға, сұранысқа ие мамандарға және кәмелетке толмағандарға, ал 2026 жылғы 18 тамыздан бастап бұрынғы отандастарға, 60 жастан асқан ата-аналарға және Қазақстан азаматтарының жұбайларына қолданылады.
Инвесторлар үшін бөлек жол бар: қазақстандық компаниялардың жарғылық капиталына немесе жергілікті эмиссиялық бағалы қағаздарға кемінде 300 000 АҚШ доллары салынса, инвесторлық виза және 10 жылға дейінгі ықтиярхат алуға болады. Өзіңізге сатып алған пәтер мұндай инвестиция болып саналмайды. Барлық нұсқалар — «Қазақстанда тұруға ықтиярхат және мүлік сатып алу» мақаласында.
Ресей және ЕАЭО азаматтары: іс жүзіндегі айырмашылық
- Кіру және болу. Ресей мен басқа ЕАЭО елдерінің азаматтарына виза қажет емес; мәртебе рәсімдемей Қазақстанда 180 күн ішінде 90 күнге дейін болуға болады. Мерзімді елден шығу арқылы «жаңарту» 2023 жылғы 27 қаңтардан бастап жойылды. 2026 жылғы 1 шілдеден бастап 30 күннен артық болатындар 30-шы күннен кешіктірмей тіркелуі керек; тіркеу, QazETA электрондық келу рұқсаты (оны сапардан кемінде 72 сағат бұрын qazeta.kz сайтында рәсімдейді, 2027 жылғы 1 шілдеден бастап онсыз кіргізбейді) және айыппұлдар — «Казахстан без ВНЖ» мақаласында (орыс тілінде).
- Жұмыс. ЕАЭО азаматтарына жұмысқа рұқсат қажет емес — бұл еңбек негізінде уақытша тұруға рұқсат алуды жеңілдетеді.
- Тұрғын үй. Меншік құқығы бойынша айырмашылық жоқ: жеке тұлғаға пәтер — тек ықтиярхатпен. ТМД азаматтарына арналған толық талдау — «ТМД азаматтарына арналған Қазақстандағы жылжымайтын мүлік» мақаласында.
Қорытынды: шетелдікке арналған іс-қимыл жоспары
- Мақсат — Қазақстанда тұру: заңды мәртебе мен ықтиярхат рәсімдеңіз, осы уақытта жалдап тұрыңыз, содан кейін пәтерді өз атыңызға сатып алыңыз.
- Мақсат — инвестициялау: коммерциялық мүлікті (ықтиярхатсыз) немесе заңгердің сүйемелдеуімен қазақстандық заңды тұлға арқылы сатып алуды қарастырыңыз.
- Кез келген сценарийде: ЖСН мен банк шотын алдын ала ашыңыз, нысанды egov.kz арқылы тексеріңіз, банк арқылы төлеңіз және болашақ сату кезіндегі салықты ескеріңіз.
Жиі қойылатын сұрақтар
Ресей азаматы Астанада ықтиярхатсыз пәтер сатып ала ма?
Жоқ. Шетелдіктер тұрғын үйді меншікте ұстай алады, уақытша болатындарды қоспағанда («Шетел азаматтарының құқықтық жағдайы туралы» Заңның 9-бабы). Тұруға ықтиярхатсыз пәтер мәмілесін тіркеуден бас тартады. Ықтиярхатсыз тұрғын емес мүлікті немесе Қазақстанда тіркелген заңды тұлға арқылы нысан сатып алуға болады.
Астанадағы пәтер рубльмен қанша тұрады?
2026 жылғы тамызда Астанада бір шаршы метрдің орташа бағасы жаңа үйлерде 747 116 ₸, қайталама нарықта 740 356 ₸ болды (ҰСБ). Қазақстан Ұлттық банкінің 2026 жылғы 1 қазандағы бағамы бойынша (1 ₽ = 5,27 ₸) бұл 1 м² үшін шамамен 141 800 және 140 500 ₽, ал орташа бағадағы 40 м² пәтер — шамамен 5,6–5,7 млн ₽. Хабарландырулардағы медианалық бір бөлмелі пәтер Сарыарқада 3,7 млн ₽-ден Есілде 5,3 млн ₽-ге дейін тұрады.
Ресей азаматы Қазақстанда ипотека ала ма?
Тек тұруға ықтиярхат пен Қазақстандағы расталған табыс болса және тек нарықтық шартпен: қарыз мерзімі әдетте ықтиярхаттың қолданылу мерзімімен шектеледі. «7-20-25» сияқты жеңілдетілген бағдарламалар Қазақстан азаматтарына арналған.
Пәтер сатып алуға уақытша тұруға рұқсат жеткілікті ме?
Іс жүзінде жоқ. Уақытша тұруға рұқсат елде заңды болуды растайды, бірақ жеке тұлғаға тұрғын үй рәсімдеу үшін заңгерлер мен нотариустар тұруға ықтиярхатты талап етеді.
Шетелдік ықтиярхатсыз коммерциялық мүлік сатып ала ма?
Иә. Кеңселерді, дүкендерді, қоймаларды және басқа тұрғын емес үй-жайларды шетелдіктер көші-қон мәртебесіне талапсыз сатып алады. ЖСН, банк шоты және нысанды стандартты тексеру қажет.
Ықтиярхатым болмаса, пәтерді ЖШС-ге сатып алуға бола ма?
Иә, Қазақстанда тіркелген заңды тұлға, соның ішінде шетелдік қатысуы бар, жылжымайтын мүлік сатып ала алады. Бұл бухгалтерлік есеп пен заңды тұлға салықтарын туғызады, сондықтан схеманы заңгермен және бухгалтермен келісіңіз.
Қазақстанда пәтер мұраға алған шетелдік не істеуі керек?
Мұра рәсімделеді, бірақ мұрагердің тұруға ықтиярхаты болмаса, мұраға қалған тұрғын үйді құқыққа кіргеннен кейін бір жыл ішінде сату керек.
Бейрезидент пәтер сатқанда қанша салық төлейді?
Бейрезидент үшін мөлшерлеме — құн өсімінен, яғни сату бағасы мен сатып алу бағасының айырмасынан 15%. Салық кодексі иелену мерзімі бойынша босатуды резиденттікпен байланыстырады, сондықтан өз жағдайыңызды мемлекеттік кірістер органдарында алдын ала нақтылаңыз.
Қазақстанда пәтер сатып алғаны үшін ықтиярхат бере ме?
Жоқ. Тұрғын үй сатып алу тұруға ықтиярхатқа негіз болмайды. Инвесторлар үшін бөлек жол бар: қазақстандық компаниялардың жарғылық капиталына немесе жергілікті бағалы қағаздарға кемінде 300 000 АҚШ доллары салу инвесторлық виза мен 10 жылға дейінгі ықтиярхат алуға құқық береді.
Дереккөздер
- «Шетел азаматтарының құқықтық жағдайы туралы» Заң, 9-бап (орыс тілінде) — adilet.zan.kz
- Krisha.kz: шетелдік ҚР-да тұрғын үй сатып ала ма? (орыс тілінде) — krisha.kz
- De Facto заң фирмасы: шетелдіктер және жылжымайтын мүлік (орыс тілінде) — defacto.kz
- Tengrinews, 09.07.2026: ықтиярхат алудың жаңа ережелері (орыс тілінде) — tengrinews.kz
- Kazakh Invest, 30.04.2025: инвесторлық виза және 10 жылдық ықтиярхат (орыс тілінде) — invest.gov.kz
- Yur.kz: 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап шетелдіктерге ЖСН (орыс тілінде) — yur.kz
- Mybuh.kz: пәтер сатқанда салық (орыс тілінде) — mybuh.kz
- ҚР Ұлттық банкі: 01.10.2026 ресми валюта бағамдары (орыс тілінде) — nationalbank.kz
- 24.kz, 09.09.2026: ҰСБ деректері бойынша тамыздағы тұрғын үй бағасы (орыс тілінде) — 24.kz
- Krisha.kz: Астанадағы пәтер сату хабарландырулары — аудандар бойынша медианаларды Capital Realty есептеді, 2026 жылғы 4–5 қараша (орыс тілінде) — krisha.kz
- ҚР ҚМ Мемлекеттік кірістер комитеті: қолма-қол ақшаны қандай сомадан декларациялау керек (орыс тілінде) — kgd.gov.kz
- «Қазақстанның Орнықтылық қоры» АҚ: «7-20-25» бағдарламасының шарттары (орыс тілінде) — kfu.kz
- Krisha.kz: шетелдіктерге ипотека беретін банктер (орыс тілінде) — krisha.kz
- ҚР Жер кодексі, 23-бап (орыс тілінде) — adilet.zan.kz