Коротко: коммерция в 2026 году
Коммерческое помещение — это бизнес-актив: доход зависит от арендатора, трафика и условий договора, а не от средних цен по городу. Официальной статистики ставок аренды стрит-ритейла в Астане нет, поэтому доходность считают по конкретному договору и сопоставимым объявлениям.
Налоговые правила отличаются от жилья: сдавать коммерцию в режиме самозанятого нельзя, для ИП в Астане ставка упрощённой декларации — 3%, а при продаже, по разъяснениям налоговых консультантов, прирост стоимости облагается независимо от срока владения.
Обновление от 14 сентября 2026 года. Прежняя версия статьи содержала непроверяемые ставки аренды по форматам, «окупаемость 8–10 лет», цитату несуществующего сотрудника и формулу с коэффициентом налога, не соответствующим правилам 2026 года. Материал переписан.
Чем помещение отличается от квартиры
| Параметр | Квартира | Коммерческое помещение |
|---|---|---|
| Кому сдаётся | Физлицам | Бизнесу: ИП и компаниям |
| Налог с аренды | Самозанятый (4%), декларация 270.00 (10%) или ИП | ИП или ТОО; режим самозанятого не применяется |
| Налог при продаже | Нет после 2 лет владения (жильё, купленное с 2026) | По разъяснениям консультантов — независимо от срока владения |
| Ипотека и госпрограммы | Льготные программы для жилья | Банки оценивают иначе, госпрограммы ориентированы на жильё |
| Иностранцы | Жильё на физлицо — только с ВНЖ | Ограничение на жильё не распространяется |
| Смена арендатора | Широкий круг арендаторов | Узкий круг под конкретный формат, поиск может занять месяцы |
По материалам Krisha.kz, Homsters и Налогового кодекса 2026 года.
Как считать доходность помещения
Честный расчёт строится на чистом операционном доходе — после простоя, налогов и расходов собственника:
- Годовая аренда = ставка в месяц × число месяцев, когда помещение сдано.
- Минус налог — для ИП на упрощённой декларации в Астане 3% с дохода, плюс обязательные соцплатежи ИП.
- Минус расходы собственника — содержание, взносы, страхование, резерв на ремонт.
- Делим на полные вложения — цена покупки плюс ремонт под арендатора.
| Показатель | Сдано 10 месяцев | Сдано 8 месяцев |
|---|---|---|
| Аренда в месяц (условно) | 480 000 ₸ | 480 000 ₸ |
| Поступления за год | 4 800 000 ₸ | 3 840 000 ₸ |
| Налог ИП 3% | 144 000 ₸ | 115 200 ₸ |
| Расходы собственника (10% поступлений, условно) | 480 000 ₸ | 384 000 ₸ |
| Чистый операционный доход | 4 176 000 ₸ | 3 340 800 ₸ |
| Доходность на 50 млн ₸ вложений | ≈8,4% | ≈6,7% |
Условный пример редакции: помещение за 48 млн ₸ плюс 2 млн ₸ ремонта, без учёта соцплатежей ИП и изменения цены. Цифры иллюстрируют влияние простоя, а не рыночные ставки.
Два лишних пустых месяца в примере снижают доходность на 1,7 п.п. Рыночную ставку проверяйте по действующему договору продавца и по объявлениям об аренде похожих помещений на той же улице.
Чек-лист помещения перед покупкой
- Статус и документы: помещение оформлено как нежилое, техпаспорт соответствует планировке, нет обременений (справку о зарегистрированных правах получает собственник на eGov).
- Арендатор и договор: если помещение продаётся «с арендатором» — срок договора, история платежей, условия индексации и досрочного выхода.
- Вход и видимость: отдельный вход с улицы, витрины, возможность разместить вывеску.
- Инженерия под формат: электрическая мощность, вентиляция, водоснабжение и канализация — для общепита и медицины требования выше.
- Окружение: заселённость жилого комплекса, пешеходный поток в разное время, конкуренты рядом, парковка и зона разгрузки.
- Налоговый режим: заранее определите, через ИП или ТОО будете получать доход.
Налоги владельца коммерции
- Аренда. Режим самозанятого для коммерческих помещений не применяется. ИП и ТОО на упрощённой декларации платят в Астане 3% с дохода (базовая ставка — 4%, маслихаты могут менять её в пределах 2–6%); лимит — 600 000 МРП дохода в год.
- Продажа физлицом. Освобождение по сроку владения в Налоговом кодексе касается жилья, дач, гаражей и земельных участков; по разъяснениям консультантов, при продаже коммерческого объекта прирост стоимости облагается ИПН независимо от срока владения. Уточните свой случай в органах госдоходов.
- Налог на имущество. Порядок расчёта зависит от того, кто владеет объектом — физлицо, ИП или ТОО. Попросите бухгалтера посчитать налог до покупки.
Что известно о рынке
Системной публичной статистики по коммерческой недвижимости Астаны немного. По данным AIFC и консалтинговых компаний, которые приводит «Казахстанская правда», индекс ставок аренды офисов в Астане за 2024 год вырос на 4,2% (в Алматы — на 10,6%), а вакантность качественных складов класса A в Астане за девять месяцев 2024 года составляла 8,1%. Это данные двухлетней давности и не о стрит-ритейле — используйте их только как фон.
Для помещений в жилых комплексах важнее локальные факторы: насколько заселён дом, сколько рядом таких же помещений и какие арендаторы уже работают. В новых районах Астаны жилья строят много — в 2025 году город ввёл 4,81 млн м², — и на первых этажах сдающихся комплексов конкуренция за арендатора высокая.
Иностранцам
Ограничение на покупку жилья без вида на жительство на коммерческие помещения не распространяется: иностранец может купить офис или магазин. Порядок сделки и оформления — в гиде «Как купить недвижимость в Казахстане иностранцу».
Частые вопросы
Можно ли сдавать коммерческое помещение в режиме самозанятого?
Нет. Режим самозанятых распространяется только на сдачу жилой недвижимости физическим лицам. Для коммерческих помещений нужен ИП или ТОО.
Какой налог платит ИП при сдаче коммерции в Астане в 2026 году?
На упрощённой декларации — 3% с дохода: маслихат Астаны снизил базовую ставку 4% с 1 января 2026 года. Дополнительно ИП уплачивает обязательные социальные платежи.
Нужно ли платить налог при продаже коммерческого помещения через два года?
По разъяснениям налоговых консультантов, освобождение по сроку владения на коммерческие объекты не распространяется, и прирост стоимости облагается ИПН независимо от срока. Перед сделкой уточните свой случай в органах госдоходов.
Может ли иностранец купить коммерческую недвижимость в Казахстане?
Да. Ограничение, требующее вида на жительство, касается жилья, а не коммерческих помещений.
Как оценить доходность коммерческого помещения?
Возьмите реальную ставку из договора или сопоставимых объявлений, вычтите простой, налог (в Астане 3% для ИП на упрощёнке) и расходы собственника, а результат разделите на цену покупки вместе с ремонтом.
Источники
- Krisha.kz: какой налоговый режим выбрать для аренды — krisha.kz
- Krisha.kz: как стать самозанятым и сдавать жильё — krisha.kz
- Mybuh.kz: ставка упрощённой декларации в Астане на 2026 год — mybuh.kz
- Zakon.kz, 15.01.2026: условия упрощённой декларации в 2026 году — zakon.kz
- Tsnik.kz: налоговые обязательства при продаже коммерческих объектов — tsnik.kz
- Homsters, 15.05.2026: коммерческое помещение вместо квартиры — риски — info.homsters.kz
- Казахстанская правда, 24.02.2026: рынок коммерческой недвижимости — kazpravda.kz
- Бюро национальной статистики: ввод жилья в 2025 году — stat.gov.kz
- Национальный банк РК, 04.09.2026: базовая ставка — nationalbank.kz