2026 жылғы ипотека: негізгі сандар
Экономикада ақша қымбат күйінде қалып отыр: 2026 жылғы 23 қазанда Ұлттық банк базалық мөлшерлемені 15,75%-ға дейін төмендетіп, жыл соңына дейін оны өзгертпеуі ықтимал екенін ескертті — келесі шешім 4 желтоқсанда. Қазандағы жылдық инфляция Қазақстан бойынша 9,2%, Астанада 10,0% болды (ҰСБ). Сондықтан нарықтық ипотека қымбат: 2026 жылғы күзде банктер қайталама тұрғын үйге 19,5–24% номиналды мөлшерлемемен несие береді (Krisha.kz шолуы, толығырақ — төмендегі кестеде).
Ипотека бойынша шекті жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі (ЖТСМ) 2027 жылғы 1 қаңтарға дейін 25% күйінде қалады. Көктемде жарияланған 2026 жылғы 1 шілдеден 20%-ға төмендету жүзеге аспады: 30 маусымда Ұлттық банк пен Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі (ҚНРДА) өзгерістерді 2027 жылға ауыстырды (не өзгереді). Осы жағдайда сатып алушылар мемлекеттік бағдарламаларға ауысуда: Қазақстан қаржыгерлерінің қауымдастығы деректері бойынша 2026 жылғы I тоқсанда жаңа несиелердің 85,1%-ы жеңілдетілген бағдарламалар арқылы берілді (бір жыл бұрын — 73,9%), ал нарықтық ипотека көлемі 53,6%-ға қысқарды.
2026 жылғы 3 қарашада түзетілді. Мақаланың алдыңғы нұсқасында 2026 жылғы 1 шілдеден ипотека бойынша шекті ЖТСМ 20%-ға дейін төмендетілді деп жазылған. Бұл қате: 30 маусымда Ұлттық банк пен ҚНРДА 2026 жылдың соңына дейін 25% шекті сақтап, 2027 жылдан бастап бастапқы жарнаға байланысты шек енгізді.
2026 жылғы негізгі бағдарламалар
| Бағдарлама | Мөлшерлеме | Бастапқы жарна | Астана үшін лимит | Негізгі шарттар |
|---|---|---|---|---|
| «7-20-25» (екінші деңгейдегі банктер) | 7% | 20%-дан | 30 млн ₸-ге дейін | Тек құрылыс салушыдан жаңа дайын тұрғын үй; 18 ай тұрғын үйдің болмауы (жұбайында да); 25 жылға дейін; бір рет қана; жылына 100 млрд ₸, 25 млрд ₸-ден транштар — 2026 жылдың соңғы траншы 1 қазаннан ашық |
| «Наурыз» (Отбасы банк) | әлеуметтік осал топтарға 7%, қалғандарына 9% | әрлеуі бар үйге 10%, әрлеусіз 20% | 36 млн ₸-ге дейін | 2 млн ₸-ден депозит; 5 жыл тұрғын үйдің болмауы; 19 жылға дейін; өтінімдер терезелермен қабылданады: 2026 жылы — 10–31 наурыз, жаңа қабылдау әлі жарияланған жоқ |
| «Отау» (Отбасы банк) | 7% немесе 9% | 20%-дан | 36 млн ₸-ге дейін | Тұрғын үйге мұқтаж ретінде есепте тұрғандарға; 1 млн ₸-ден депозит; 19 жылға дейін |
| «Ұмай» (Отбасы банк) | 14,8% (ЖТСМ 16,3–16,8%), 50% жинақталғаннан кейін 5%-ға дейін | Астанада 20%-дан | 50 млн ₸-ге дейін | Айына 1,25 млн ₸-ге дейін табысы бар 18–65 жастағы жұмыс істейтін әйелдер (тұрмыстағыларда — отбасы табысы); «Баспана Маркет» арқылы жаңа үй, кепілдігі бар салынып жатқан үй немесе 2016 жылдан кейін салынған қайталама; өтінімдерді екінші қабылдау — 2026 жылғы 3 қарашадан |
| «Наурыз Әскери» (Отбасы банк) | 9%, 5%-ға дейін төмендеуі мүмкін | 0–50% | 80 млн ₸-ге дейін | Тұрғын үй төлемдері бар әскери қызметшілер мен күштік құрылым қызметкерлері |
| Банктердің нарықтық ипотекасы | номиналды 19,5–24%; ЖТСМ 25%-дан аспайды | әдетте 20%-дан | қарыз алушының табысына қарай | Бастапқы және қайталама тұрғын үй, жылдам шешім, табысты қатаң бағалау; 2027 жылдан 30%-дан жарнада ЖТСМ шегі — 20% |
Шарттар 2026 жылғы қарашадағы Krisha.kz, Отбасы банк, Ұлттық банк, Forbes Kazakhstan және Ulysmedia деректері бойынша; лимиттер мен өтінім терезелері өзгереді — өтінім берген күні оператор сайтынан тексеріңіз.
Әр мемлекеттік бағдарламаның толық талдауы, қарыз алушыға талаптар және таңдау бойынша кеңестер — «2026 жеңілдетілген ипотека: барлық бағдарламалар» мақаласында. Отбасы банкте жинасаңыз, «30/70», «50/50» схемалары мен алдын ала қарызды «Отбасы банктегі 30/70 және 50/50 ипотекасы» мақаласында салыстырыңыз.
2026 жылғы күзде нарықтық ипотека бойынша банк мөлшерлемелері
Қазақстанда нарықтық ипотеканы он банк береді. Төменде — 2026 жылғы күздегі Krisha.kz шолуы бойынша қайталама тұрғын үйге берілетін несиелердің номиналды мөлшерлемелері.
| Банк | Қайталама үйге мөлшерлеме | Жарна және мерзім |
|---|---|---|
| Halyk Bank («Цифрлық ипотека») | 1% комиссиямен 19,5–22,5%, комиссиясыз 22–24% | 20%-дан, 20 жылға дейін |
| Банк ЦентрКредит | 2% комиссиямен 20,5–21,8%; «Ипотека Плюс» — комиссиясыз, сақтандырумен 19,5–22,15% | 20%-дан, 15 жылға дейін |
| ForteBank | 21,5% | 15%-дан, 15 жылға дейін |
| Bereke Bank | 21,7% | 20%-дан, 15 жылға дейін |
| Altyn Bank | 21–22,3% (10 жылға дейінгі мерзімде 22,3%) | 20%-дан |
| Нұрбанк | 20–22,2% | 20%-дан (жеке үйге 30%-дан), 20 жылға дейін |
| Freedom Bank | 22–24% | 20%-дан, 20 жылға дейін |
| Bank RBK | 22–22,4% | 30%-дан, 15 жылға дейін |
Krisha.kz шолуы бойынша номиналды мөлшерлемелер (2026 жылғы күз). Түпкілікті мөлшерлеме табысқа, жарнаға және сақтандыруға байланысты — номиналды мөлшерлемені емес, ЖТСМ-ді салыстырыңыз.
Несиенің екі түрі арзанырақ. Ақша кепілімен ипотека: өз қаражатыңыздың бір бөлігі банктегі депозитте қалады, сонда мөлшерлеме төмендейді — ForteBank-те 20% өз қаражатында 16,5%-дан 70%-да 8%-ға дейін, Банк ЦентрКредиттің JAÑA бағдарламасында 16%-дан 7,5%-ға дейін. Банктердің құрылыс салушылармен серіктестік бағдарламалары жаңа үйлерге банкке, ТҮК-ке және мерзімге қарай 0,1%-дан 19,8%-ға дейін мөлшерлеме ұсынады; олар тек нақты құрылыс салушылардың пәтерлеріне қолданылады, сондықтан мұндай бағдарламадағы пәтер бағасын әдеттегі сатып алумен салыстырыңыз.
2026 жылдың соңында және 2027 жылы не өзгереді
- ЖТСМ шегі жарнаға байланысты болады. 2027 жылғы 1 қаңтардан бастап бастапқы жарна тұрғын үй құнының кемінде 30%-ы болса (LTV 0,7-ге дейін), ипотека бойынша шекті ЖТСМ — 20%, жарна аз болса — 25%. 2026 жылдың соңына дейін барлық несиелер үшін — 25% (Ұлттық банк, 2026 жылғы 1 шілде).
- «7-20-25»: жылдың соңғы траншы. 2026 жылға бағдарламаға 100 млрд ₸ бөлінген; тоғыз айда банктер 74,9 млрд ₸-ге 3 696 қарыз берді, 1 қазаннан соңғы транш — 25 млрд ₸ ашылды. 7 қазандағы жағдай бойынша бағдарлама операторы — Қазақстанның тұрақтылық қоры Ұлттық банктен шарттардың өзгеруі туралы хабарлама алмаған (Krisha.kz).
- «Наурыз»: пәтер іздеуге көбірек уақыт. 2026 жылғы өтінімдер 10–31 наурызда қабылданды, жаңа қабылдау әлі жарияланған жоқ. Көктемде мақұлдау алған шамамен 2 000 қатысушы тұрғын үйді 12 қарашаның орнына 2026 жылғы 30 желтоқсанға дейін іздей алады (Отбасы банк).
- «Ұмай»: екінші қабылдау — 3 қарашадан. Екінші кезеңге 20 млрд ₸ бөлінді. Тамыздағы 9 млрд ₸ бірінші транш толығымен дерлік игерілді: 420 қарыз берілді (Krisha.kz). Шарттары мен өтінім беру тәртібі — «Ұмай» ипотекасы 2026 мақаласында.
- Базалық мөлшерлеме. Ұлттық банктің келесі шешімі — 2026 жылғы 4 желтоқсанда; реттеуші жыл соңына дейін мөлшерлеменің өзгеру ықтималдығын төмен деп санайды.
Отбасы банктің серіктес құрылыс салушыларынан (алғашқысы — BI Group) пәтер сатып алғанда 2026 жылғы 15 қазаннан бастап аралық қарызды депозитте алты ай күтпей алуға болады. Бұл қалай жұмыс істейтіні және қанша жинау керегі — «Отбасы банктегі 30/70 және 50/50 ипотекасы» мақаласында.
Қанша төлеу керек: есептеу мысалдары
Төменде сақтандыру мен комиссияларсыз аннуитеттік төлем берілген. Ұзақ мерзімде жеңілдетілген және нарықтық мөлшерлеме арасындағы айырма ондаған миллион теңгеге жетеді.
| Несие және мерзім | 7% мөлшерлеме | 9% мөлшерлеме | 20% мөлшерлеме |
|---|---|---|---|
| 15 млн ₸, 15 жыл | 134 824 ₸/ай | 152 140 ₸/ай | 263 444 ₸/ай |
| 20 млн ₸, 20 жыл | 155 060 ₸/ай | 179 945 ₸/ай | 339 765 ₸/ай |
| 30 млн ₸, 25 жыл | 212 034 ₸/ай | 251 759 ₸/ай | 503 536 ₸/ай |
Редакция есебі. 20 млн ₸ несие бойынша 20 жылдағы артық төлем: 7%-да шамамен 17,2 млн ₸, 9%-да 23,2 млн ₸, 20%-да 61,5 млн ₸.
Жалдаумен салыстыру үшін «Астанада жалдау ма, ипотека ма» талдауын және табыстылық калькуляторын пайдаланыңыз.
Инвесторға арналған ипотека: несие қашан ақталады
Табыстылық бағдарын статистика береді: 2026 жылғы тамызда Астанадағы орташа жалдау ақысы айына 1 м²-ге 6 079 ₸, ал қайталама тұрғын үйдің орташа бағасы 1 м²-ге 740 356 ₸ болды (ҰСБ). Бұл жалдаудың маусымдық шыңында жылына шамамен 10% жалпы табыстылық (маусым деректері бойынша — шамамен 9%); бос тұру, жөндеу, салықтар мен басқару шығындарынан кейін таза табыстылық айтарлықтай төмен.
- Нарықтық мөлшерлеме табыстылықтан жоғары. 19,5–24% мөлшерлемеде жалдау ақысы төлемді жаппайды — мұндай иінтірек инвестордың нәтижесін нашарлатады.
- Жеңілдетілген бағдарламалар — өз тұрғын үйіңіз үшін. «7-20-25» мен «Наурыз» шарттары қарыз алушыда тұрғын үйдің болмауын талап етеді, сондықтан жалға беру үшін екінші пәтер сатып алуға жарамайды.
- Құрылыс салушының бөліп төлеуі — бөлек құрал: шарттары жеке және құрылыс тәуекелімен байланысты. Үлескерлерді қорғау тәсілін тексеріңіз — бірыңғай оператордың кепілдігі, екінші деңгейдегі банктің қатысуы немесе қаңқа тұрғызылғаннан кейін сату («Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Заң).
«Сатып алып, қайта сату» сценарийі флиппинг туралы мақалада, ал мерзімінен бұрын сатқандағы салық «Пәтер сатқанда салық» материалында талданған.
Ипотеканы қалай рәсімдеу керек: қадамдап
- Бағдарламаға сәйкестігіңізді тексеріңіз: соңғы 18 айда немесе 5 жылда тұрғын үйдің болуы, Отбасы банктегі депозит пен жинақ мерзімі, «Отау» үшін мұқтаж мәртебесі.
- Алдын ала мақұлдау алыңыз — банкте немесе Отбасы банкте. «Наурыз» үшін өтінім терезелерін, «7-20-25» үшін тоқсандық транштарды қадағалаңыз.
- Шарттарға сай нысан таңдаңыз: «7-20-25» — тек дайын жаңа үй, Астанада «Наурыз» — бастапқы тұрғын үй, «Ұмай» 2016 жылдан кейін салынған қайталама үйге рұқсат береді.
- Құрылыс салушы мен нысанды тексеріңіз — үлескерлер ақшасын тартуға рұқсат, egov.kz арқылы ауыртпалықтар; тексеру тізімі — заңгерлік аудитте.
- Шартқа қол қойып, құқық пен кепілді тіркеңіз — несие өтелгенге дейін пәтер банкте кепілде болады.
Қарыз алушының жиі қателері
- Номиналды мөлшерлемелерді салыстыру. Несиенің нақты құнын ЖТСМ көрсетеді — ол комиссиялар мен сақтандыруды ескереді.
- Өтінім терезесін өткізіп алу. «Наурыз» лимиттері мен «7-20-25» транштары шектеулі және тез таусылады.
- Теңгемен табыс тауып, валютада несие алу. Бағам тәуекелі төлемді көтере алмайтындай етуі мүмкін.
- Құрылыс салушыны тексермеу. Девелоперді ашық тізілімдер мен біздің Астана құрылыс салушыларына шолуымыз бойынша салыстырыңыз.
Жиі қойылатын сұрақтар
2026 жылы Астанада ипотека мөлшерлемесі қандай?
Жеңілдетілген бағдарламалар бойынша — 7–9% («7-20-25», «Наурыз», «Отау»), «Ұмай» бойынша — 14,8%. 2026 жылғы күзде қайталама тұрғын үйге нарықтық ипотека — номиналды 19,5–24% (Krisha.kz шолуы), ипотека бойынша шекті ЖТСМ 2026 жылдың соңына дейін — 25%. 2026 жылғы I тоқсанда жаңа ипотекалық несиелердің орташа өлшенген мөлшерлемесі жеңілдетілген бағдарламалар есебінен 10% болды.
«7-20-25» бағдарламасы бойынша қайталама тұрғын үй сатып алуға бола ма?
Жоқ. 2026 жылғы шарттар бойынша «7-20-25» тек құрылыс салушыдан жаңа дайын тұрғын үйге қолданылады; қайталама және салынып жатқан үйлер жарамайды.
2026 және 2027 жылдары ипотека бойынша ЖТСМ шегі қандай?
2027 жылғы 1 қаңтарға дейін — 25%. 2027 жылғы 1 қаңтардан бастап бастапқы жарна тұрғын үй құнының кемінде 30%-ы болса (LTV 0,7-ге дейін) — 20%, жарна аз болса — 25%. Мұны Ұлттық банк пен ҚНРДА 2026 жылғы 30 маусымда шешті; көктемде жарияланған 2026 жылғы 1 шілдеден 20%-ға төмендету енгізілген жоқ.
«7-20-25» 2027 жылы жұмыс істей ме?
Бағдарлама жұмысын жалғастыруда: 2026 жылға оған 100 млрд ₸ бөлінген, жылдың соңғы траншы — 25 млрд ₸ — 1 қазаннан ашық. 2026 жылғы 7 қазандағы жағдай бойынша оператор Ұлттық банктен шарттардың өзгеруі туралы хабарлама алмаған (Krisha.kz). 2027 жылғы лимиттерді оператор банктерден нақтылаңыз.
Бастапқы жарнаға қанша керек?
Әдетте 20%-дан. «Наурыз» бағдарламасы бойынша әрлеуі бар пәтерлерге жарна 10%, ал «Наурыз Әскери» бойынша 0%-дан 50%-ға дейін.
Шетелдік Астанада ипотека ала ма?
Жеңілдетілген мемлекеттік бағдарламалар Қазақстан азаматтарына арналған, ал нарықтық ипотека расталған табысты талап етеді. Сонымен қатар шетелдік жеке тұлғаға тұрғын үйді тек тұруға ықтиярхат болғанда рәсімдей алады.
Дереккөздер
- ҚР Ұлттық банкі, 23.10.2026: базалық мөлшерлеме 15,75%-ға дейін төмендетілді (орыс тілінде) — nationalbank.kz
- ҚР Ұлттық банкі, 01.07.2026: ипотека бойынша шекті ЖТСМ 2027 жылғы 1 қаңтарға дейін 25%, кейін LTV-ге байланысты (орыс тілінде) — nationalbank.kz
- Kapital.kz, 01.07.2026: ҚНРДА № 101 және Ұлттық банк № 79 бірлескен қаулысы, 30.06.2026 (орыс тілінде) — kapital.kz
- ҰСБ: Қазақстан Республикасындағы инфляция, 2026 жылғы қазан (орыс тілінде) — stat.gov.kz
- Krisha.kz: Қазақстандағы ипотека — барлық банктердің мөлшерлемелері мен шарттары, 2026 жылғы күз (орыс тілінде) — krisha.kz
- Tengrinews, 15.06.2026: 2026 ж. I тоқсандағы ипотека нарығы, ҚҚҚ деректері (орыс тілінде) — tengrinews.kz
- Krisha.kz: «7-20-25» — 2026 жылдың соңғы траншы (орыс тілінде) — krisha.kz
- Krisha.kz: 2026 жылғы «Наурыз» ипотекасының шарттары (орыс тілінде) — krisha.kz
- Отбасы банк, 14.10.2026: серіктес құрылыс салушылармен күтусіз қарыз және «Наурыз» мақұлдауларын ұзарту (орыс тілінде) — hcsbk.kz
- Отбасы банк: «Отау» бағдарламасы (орыс тілінде) — hcsbk.kz
- Forbes Kazakhstan, 27.08.2026: «Ұмай» бағдарламасының іске қосылуы (орыс тілінде) — forbes.kz
- Krisha.kz: «Ұмай» бойынша екінші қабылдау — 2026 жылғы 3 қарашадан (орыс тілінде) — krisha.kz
- Ulysmedia, 03.02.2026: 2026 жеңілдетілген ипотека (орыс тілінде) — ulysmedia.kz