Қысқаша: 2026 жылы флиппинг үшін не өзгерді
2026 жылғы 1 қаңтардан бастап сатып алынған тұрғын үй екі жыл өтпей сатылса, сату мен сатып алу бағасының айырмасына ЖТС салынады: 8 500 АЕК шегінде 10% және асқан сомаға 15%. Салық кеңесшілерінің түсіндіруінше, жөндеу шығындары бұл базаны азайтпайды — салық «үстемақының» барлығынан дерлік есептеледі.
Нарық та көмектеспейді: Қазақстан бойынша қайталама үй тамызда инфляция 9,8% болғанда бір жылда 9%-ға қымбаттады, ал шілдедегі мәмілелер бір жыл бұрынғыдан 6,5%-ға аз болды. 2026 жылғы флиппинг — баға өсіміне ставка емес, сатып алудағы жеңілдік пен нақты сметамен жұмыс.
2026 жылғы 14 қыркүйектегі жаңарту. Мақаланың алдыңғы нұсқасында салық «бір жылдан аз иеленгенде» салынады деп көрсетіліп, «жылына 40–60%» табыстылық уәде етілген. Бұл 2026 жылғы Салық кодексінің ережелеріне сай емес және деректермен расталмайды, сондықтан материал қайта жазылды.
Есептеу мысалы: салық мәмілені қалай өзгертеді
| Бап | Сома | Түсініктеме |
|---|---|---|
| Пәтерді сатып алу | 25 000 000 ₸ | шартты баға |
| Жөндеу және жиһаз | 4 000 000 ₸ | салық базасына кірмейді |
| 6 айдағы ұстау және мәміле шығындары | 400 000 ₸ | коммуналдық төлемдер, рәсімдеу |
| Сату бағасы | 31 000 000 ₸ | 6 айдан кейін |
| Салық базасы: сату − сатып алу | 6 000 000 ₸ | СК 382-бабының 2-тармағы |
| ЖТС 10% | 600 000 ₸ | 8 500 АЕК шегіндегі табыс |
| Таза пайда | 1 000 000 ₸ | 31 − 25 − 4 − 0,4 − 0,6 млн ₸ |
| Салынған 29,4 млн ₸-ге табыстылық | ≈3,4% жарты жылда | уақыт құны мен тәуекелдерді есепке алмай |
Ережелерді түсіндіруге арналған редакцияның шартты мысалы, нарықтық баға бағдары емес.
Мысалдағы салыққа дейінгі маржа — 1,6 млн ₸, ал салық 6 млн ₸-ден есептеледі: ол нәтиженің үштен бірінен астамын алады. Салыстыру үшін, сол пәтерді екі жыл иеленгеннен кейін сатса, салық болмайды, бірақ капитал ұзағырақ қатып қалады — бұл уақытта пәтерді жалға беруге болады. Өз мәмілеңізді калькуляторда тексеруге ыңғайлы.
Флиппинг қашан әлі де жұмыс істей алады
- Нақты жеңілдікпен сатып алу. Пайда сатып алғанда салынады: шұғыл сату немесе түзетуге болатын кемшіліктері бар, салым талап ететін нысан.
- Өтімді формат. Астананың жаңа үйлеріндегі ең танымал жоспарлар — 36 және 41 м² бір бөлмелі, 52–54 м² екі бөлмелі және 69 м² үш бөлмелі пәтерлер (Homsters, 2026 тамыз); стандарттан тыс аудандар ұзағырақ сатылады.
- Бекітілген смета және жөндеу мерзімі. Әр артық ай — коммуналдық төлемдер және қатып қалған капитал.
- Екі жылдан басталатын мерзім. «Сатып алдым — жөндедім — жалға беремін — екі жылдан кейін сатамын» моделі ЖТС-тан босатады және күту кезеңінде жалдау табысын береді.
- Нарық бағасымен сату. Ең қымбат хабарландыруларға емес, аудан медианаларына — мысалы, Астана баға индексіне — сүйеніңіз.
Қайта сату кезіндегі салықтар: не маңызды
- Иелену мерзімі. Құқығы 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап тіркелген тұрғын үйге — екі жыл; бұрын сатып алынғанға — бір жыл; үлестік қатысу шарты бойынша пәтерлерге — шарт жасалған күннен бастап үш жыл.
- База. Сату бағасы мен сатып алу құнының оң айырмасы. Жөндеу шығындары сатып алу құнына қосылмайды.
- Мөлшерлемелер. Резиденттерге — 8 500 АЕК (2026 жылы 36 762 500 ₸) шегінде 10% және асқан сомаға 15%; бейрезиденттерге — 15%.
- Декларация. 270.00 нысаны — сатылған жылдан кейінгі жылдың 15 қыркүйегіне дейін, төлем — 25 қыркүйекке дейін.
- Тұрақты мәмілелер. Қайта сату жүйелі сипат алса, мұндай қызметті қалай дұрыс рәсімдеу керегін салық кеңесшісінен нақтылаңыз.
Толық мысалдар — «2026 жылы пәтер сатқанда салық» мақаласында.
Флиппинг тәуекелдері
- Заңгерлік. Ауыртпалықтар, бірлескен меншік иелері, заңдастырылмаған қайта жоспарлау — кепілақыға дейін «Салықтар және заңгерлік тексеру» мақаласындағы тізім бойынша тексеріңіз.
- Нарықтық. Ел бойынша қайталама үй инфляциядан баяу қымбаттайды, мәмілелер аз — сату созылуы мүмкін.
- Жөндеу. Смета өседі, мерзімдер бұзылады; күтпеген шығындарға резерв бірінші күннен керек.
- Салықтық. Сатып алу шартындағы төмендетілген баға сатқандағы салықты арттырады және дауларда тәуекел туғызады.
Флип тізімі
- Сатып алғанға дейін мәмілені салықпен бірге есептеңіз: сату бағасы − сатып алу бағасы = ЖТС базасы.
- Пәтердің құжаттары мен ауыртпалықтарын, сатушының жұбайының келісімін, техпаспортты тексеріңіз.
- Жөндеу сметасын, мерзімін және резервін бекітіңіз.
- Сол аудандағы ұқсас хабарландырулар бойынша сату мерзімін бағалаңыз.
- Сату созылса, Б жоспарын — жалға беруді дайындаңыз.
- Шарттар мен төлем құжаттарын сақтаңыз — олар күндер мен сомаларды растайды.
Жиі қойылатын сұрақтар
2026 жылы пәтерді қайта сатқанда салық қандай?
2026 жылдан бастап сатып алынған тұрғын үй екі жыл иеленгенге дейін сатылса, резидент сату мен сатып алу бағасының айырмасына 8 500 АЕК шегінде 10% және асқан сомаға 15% ЖТС төлейді. Бейрезидент — 15%.
Жөндеу шығындары пәтер сатқандағы салықты азайта ма?
Салық кеңесшілерінің түсіндіруінше — жоқ: құн өсімін анықтағанда жөндеу шығындары ескерілмейді, база сату бағасынан сатып алу құнын шегеру арқылы есептеледі.
Пәтерді салықсыз сату үшін оны қанша уақыт иелену керек?
Құқығы 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап тіркелген тұрғын үйге — екі жыл; 2026 жылға дейін сатып алынғанға — бір жыл; үлестік қатысу шарты бойынша пәтерге — шарт жасалған күннен бастап үш жыл.
2026 жылы Астанада флиппинг тиімді ме?
Тек айтарлықтай жеңілдікпен сатып алғанда, нақты сметамен және салықты ескергенде. Қазақстан бойынша қайталама үй инфляциядан баяу қымбаттап, мәмілелер саны азаюда, сондықтан баға өсіміне сену тәуекелді.
Салынып жатқан үйдегі пәтерді салықсыз қайта сатуға бола ма?
2026 жылдан бастап жасалған үлестік қатысу шарттары бойынша шарт жасалған немесе құқық басқаға беру арқылы алынған күннен бастап үш жыл және одан көп өтсе, табыс туындамайды.
Дереккөздер
- Mybuh.kz: пәтер сатқандағы салық — қашан және қанша төлеу керек (орыс тілінде) — mybuh.kz
- Kursiv, 24.10.2025: МКК иелену мерзімдері туралы (орыс тілінде) — kz.kursiv.media
- Cdb.kz: құн өсімін анықтағанда жөндеу шығындары ескеріле ме (орыс тілінде) — cdb.kz
- 24.kz, 09.09.2026: ҰСБ бойынша тамыздағы тұрғын үй бағасы (орыс тілінде) — 24.kz
- Kursiv, 26.08.2026: қайталама үй нақты мәнде арзандауда, мәмілелер азаюда (орыс тілінде) — kz.kursiv.media
- Homsters: Астана жаңа үйлер нарығы, 2026 жылғы тамыз (орыс тілінде) — info.homsters.kz
- ҚР Ұлттық банкі, 04.09.2026: инфляция және базалық мөлшерлеме (орыс тілінде) — nationalbank.kz