Қысқаша: бағаларға не болып жатыр
2026 жылы Астанада тұрғын үй бағасы номиналды мәнде өсуде, бірақ күзде өсім іс жүзінде тоқтады: қазанда жаңа үйлердегі шаршы метр 746 490 ₸ (айына +0,1%), қайталама нарықта 742 709 ₸ (+0,2%) тұрды. Бір жылда жаңа үйлер 10,2%-ға, қайталама үйлер 9,5%-ға қымбаттады, ал елордадағы инфляция 10,0% болды, яғни нақты мәнде бағалар іс жүзінде өспейді.
Жылдық өсім айтарлықтай баяулады: шілдеде, Kursiv деректері бойынша, бастапқы тұрғын үй бір жылда 19,1%-ға қымбаттаған. Қыркүйектегі секірістен кейін (айына +5,1%, 1 м²-ге 6 388 ₸-ге дейін) қазанда жалдау сәл арзандады — 6 352 ₸-ге дейін, бірақ бір жылда 20,1%-ға өсті. Бағаның күрт құлдырауын көрсететін деректер жоқ — жыл соңына дейін номиналды тұрақтылық ықтималырақ.
2026 жылғы 14 қыркүйектегі жаңарту. Алдыңғы нұсқада ойдан шығарылған көрсеткіштер («+15,2%», «2 847 пәтер», «142 млрд инвестиция»), тұрғын үй кластары бойынша ескірген болжам және жоқ аналитикалық бөлімнің сөзі болды. Мақала ҰСБ, Ұлттық банк және Halyk Finance деректері бойынша қайта жазылды. 2026 жылғы 10 қарашадағы жаңарту: ҰСБ-ның қыркүйек пен қазандағы деректері қосылды, сценарийлер баға өсімінің баяулауын ескере отырып қайта қаралды.
Қаңтар–қазан қорытындысы: ҰСБ деректері
| 2026 жылғы ай | Жаңа үйлер, 1 м²-ге ₸ | Қайталама тұрғын үй, 1 м²-ге ₸ | Жалдау, айына 1 м²-ге ₸ |
|---|---|---|---|
| Мамыр | 734 534 | 725 713 | — |
| Маусым | 739 033 | 727 363 | 5 646 |
| Шілде | 739 033 | 731 722 | 5 796 |
| Тамыз | 747 116 | 740 356 | 6 079 |
| Қыркүйек | 745 887 | 741 532 | 6 388 |
| Қазан | 746 490 | 742 709 | 6 352 |
Дереккөз: ҰСБ (Tengrinews, Inform.kz, 24.kz, National Business және AIR Press арқылы).
- Мамырдан қазанға дейін Астананың жаңа үйлері 1,6%-ға, қайталама үйлер 2,3%-ға қымбаттады, жалдау маусымнан қазанға дейін 12,5%-ға өсті (ҰСБ деректері бойынша редакция есебі). Тамыздан бері жаңа үйлердің бағасы іс жүзінде өзгермейді: тамызда 747 116 ₸, қыркүйекте 745 887 ₸, қазанда 746 490 ₸.
- Қаңтар–мамырда елордадағы жаңа үйлер 2025 жылдың сол кезеңімен салыстырғанда 18,5%-ға, қайталама үйлер 10,8%-ға қымбаттады.
- Жылдық өсім баяулады: шілдеде, Kursiv деректері бойынша, Астанада жаңа үйлер бір жылда 19,1%-ға, қайталама үйлер 12%-ға қымбаттады; қазанда, ҰСБ деректері бойынша, — 10,2% және 9,5%.
- Жалдау: қыркүйекте Астанада жалдау ақысы бір айда 5,1%-ға өсті — қыркүйекте бұдан жылдам тек 2021 және 2022 жылдары өскен (Data Hub, ҰСБ деректері бойынша, National Business арқылы); қазанда 0,6%-ға төмендеді.
- Мәмілелер: шілдеде Қазақстан бойынша тұрғын үйді сатып алу-сатудың 37,2 мың мәмілесі жасалды — бір жыл бұрынғыдан 6,5%-ға аз.
Жыл соңына дейін бағаға не әсер етеді
- Базалық мөлшерлеме. 23 қазанда Ұлттық банк оны 15,75%-ға дейін төмендетті (4 қыркүйектен бастап 16,25% болды); 2026 жылғы инфляция болжамы — 9–11% (қыркүйек). Келесі шешім — 2026 жылғы 4 желтоқсанда; Ұлттық банктің бағалауынша, 2026 жылдың соңына дейін мөлшерлеменің өзгеру ықтималдығы төмен.
- Ипотека. Ипотека бойынша шекті ЖТСМ 2026 жылдың соңына дейін — 25%, 2027 жылдан 30%-дан жарнада 20%. (2026 жылғы 3 қарашада түзетілді: бұрын мұнда 2026 жылғы 1 шілдеден 20% ЖТСМ шегі туралы қате айтылған.) 2026 жылғы I тоқсанда жеңілдетілген бағдарламалар берілген қарыздардың 85,1%-ын құрады, ал нарықтық ипотека көлемі 53,6%-ға қысқарды (Tengrinews арқылы Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығының деректері).
- Жеңілдетілген қаржыландыру. 1 қазаннан бастап «7-20-25»-тің 2026 жылғы соңғы траншы — 25 млрд ₸ ашылды; «Ұмай» бойынша өтінімдерді екінші қабылдау (20 млрд ₸) 3 қарашада басталды; 15 қазаннан бастап Отбасы банк серіктес құрылыс салушыларда жинақтың ең аз мерзімінсіз аралық қарыз береді.
- ҚҚС және өзіндік құн. 2026 жылғы 1 қаңтардан кейін басталған жобалардағы тұрғын үйді сату 16% ҚҚС-қа жатады.
- Ұсыныс. 2025 жылы Астана 4,81 млн м² тұрғын үй енгізді; BI Group елордада 2026 жылғы III–IV тоқсандарда бірнеше кешенді, соның ішінде GreenLine.Verda, Nexpo Classic Style және Capital Park Art-ты тапсыруды мәлімдейді.
- Салықтар. 2026 жылдан бастап сатып алынған тұрғын үйді сатқанда салықтан босату екі жыл иеленгеннен кейін, ҮҚШ үшін үш жылдан кейін. Бұл жылдам қайта сатуды тиімсіз етеді.
2026 жылдың соңына дейінгі үш сценарий
| Сценарий | Шарттар | Бағалар үшін не білдіруі мүмкін |
|---|---|---|
| Базалық | Мөлшерлеме жыл соңына дейін 15,75% деңгейінде қалады, инфляция шамамен 9–10%, жеңілдетілген бағдарламалар лимиттер шегінде жұмыс істейді | Бағалар қазандағы деңгейге жақын: номиналды тұрақтылық немесе шамалы өсім, нақты мәнде — өсімсіз; маусымдық шыңнан кейін жалдау күрт өзгермейді |
| Жеделдеу | 4 желтоқсанда мөлшерлеменің күтпеген төмендеуі, жеңілдетілген бағдарламаларға қосымша қаражат | Сұраныс пен бағаның өсуі, ең алдымен бағдарламаларға қолжетімді сегменттерде |
| Суыну | Мөлшерлеме жоғары күйде қалады, инфляция болжамнан жоғары, жеңілдетілген қаржыландыру қысқарады | Мәміле азайып, саудаласу көбейеді; номиналды тұрақтылықпен нақты мәнде бағаның төмендеуі |
Сценарийлер — нақты бағалардың болжамы емес, жарияланған деректер бойынша редакция бағалауы.
Ұлттық банктің инфляция бағдарының жоғарылағанын (2027 жылға 6,5–8,5%) ескеретін келесі жылғы болжам — «Астана жылжымайтын мүлік бағасының 2027 жылғы болжамы» мақаласында.
Сатып алушы мен сатушы үшін бұл нені білдіреді
- Өзіңізге сатып алсаңыз — «түбін ұстауға» тырысудан гөрі қаржыландыру шарттары маңыздырақ: бағдарламаларды «2026 жеңілдетілген ипотека» және «Астанадағы ипотека» мақалаларында салыстырыңыз.
- Инвестиция салсаңыз — табыстылықты бос тұру мен салықтарды ескеріп есептеп, иелену мерзімін жоспарлаңыз: қадамдық нұсқаулық.
- Сатсаңыз — ең қымбат хабарландыруларға емес, аудан медианаларына сүйеніңіз: мәмілелер азайғанда асыра бағаланған баға сатуды ұзартады. Аудандар бойынша бағалар — Астана баға индексінде.
Жиі қойылатын сұрақтар
2026 жылы Астанада пәтерлер арзандай ма?
Күрт құлдырауды көрсететін деректер жоқ: 2026 жылғы қазанда Астанада жаңа үйлер мен қайталама үй бағасы бір айда 0,1% және 0,2%-ға, бір жылда 10,2% және 9,5%-ға өсті. Елордадағы инфляцияны (10,0%) ескерсек, нақты мәнде бағалар іс жүзінде өспейді.
Қазір Астанада шаршы метр қанша тұрады?
ҰСБ-ның 2026 жылғы қазандағы деректері бойынша — жаңа үйлерде 746 490 теңге, қайталама нарықта 742 709 теңге. Жалдау — айына 1 м²-ге 6 352 теңге.
Ұлттық банктің базалық мөлшерлеме бойынша келесі шешімі қашан?
2026 жылғы 4 желтоқсанда. 23 қазанда мөлшерлеме жылдық 15,75%-ға дейін төмендетілді.
Сатып алар алдында мөлшерлеменің төмендеуін күту керек пе?
Мөлшерлеменің төмендеуі несиені арзандатады, бірақ сұраныс пен бағаны қолдауы мүмкін. Пәтер тұру үшін керек және төлем шамаңыз келсе, нақты бағдарлама шарттары маңыздырақ; инвестор шешімді күтулер бойынша емес, табыстылық есебі бойынша қабылдағаны жөн.
Астанада жалдау бағасы қалай өзгерді?
ҰСБ деректері бойынша орташа жалдау 2026 жылғы маусымдағы 1 м²-ге 5 646 теңгеден қыркүйекте 6 388 теңгеге дейін өсті (тек қыркүйекте +5,1%), қазанда сәл төмендеп, 6 352 теңге болды; бір жылда +20,1%. Krisha.kz хабарландырулары бойынша 2026 жылғы 4 қарашада бір бөлмелі пәтерді жалдаудың медианасы шамамен 240 мың теңге, екі бөлмелі — шамамен 320 мың теңге.
Дереккөздер
- 24.kz, 09.09.2026: ҰСБ бойынша тамыздағы тұрғын үй және жалдау бағасы (орыс тілінде) — 24.kz
- 24.kz, 09.11.2026: ҰСБ бойынша қазандағы тұрғын үй және жалдау бағасы (орыс тілінде) — 24.kz
- AIR Press, 09.11.2026: ҰСБ бойынша қазандағы жаңа және қайталама үй бағасы (орыс тілінде) — airpress.kz
- National Business, 10.10.2026: ҰСБ бойынша қыркүйектегі тұрғын үй және жалдау бағасы (орыс тілінде) — nationalbusiness.kz
- ҰСБ: Қазақстан Республикасындағы инфляция, 2026 жылғы қазан (орыс тілінде) — stat.gov.kz
- Krisha.kz: «7-20-25» — 2026 жылғы соңғы транш (орыс тілінде) — krisha.kz
- Krisha.kz: «Ұмай» бойынша екінші қабылдау — 2026 жылғы 3 қарашадан (орыс тілінде) — krisha.kz
- Отбасы банк, 14.10.2026: серіктес құрылыс салушыларда күтусіз қарыз (орыс тілінде) — hcsbk.kz
- Tengrinews, 10.08.2026: ҰСБ бойынша шілдедегі тұрғын үй бағасы (орыс тілінде) — tengrinews.kz
- Inform.kz, 09.07.2026: ҰСБ бойынша маусымдағы тұрғын үй бағасы (орыс тілінде) — inform.kz
- Tengrinews, 09.06.2026: ҰСБ бойынша мамырдағы және қаңтар–мамырдағы бағалар (орыс тілінде) — tengrinews.kz
- Kursiv, 10.08.2026: Астана мен Алматыдағы бағалардың жылдық динамикасы (орыс тілінде) — kz.kursiv.media
- Kursiv, 26.08.2026: Halyk Finance бағалауы және мәмілелер саны (орыс тілінде) — kz.kursiv.media
- ҚР Ұлттық банкі, 04.09.2026: базалық мөлшерлеме бойынша шешім (орыс тілінде) — nationalbank.kz
- ҚР Ұлттық банкі, 23.10.2026: базалық мөлшерлеме 15,75%-ға дейін төмендетілді, келесі шешім — 4 желтоқсанда (орыс тілінде) — nationalbank.kz
- Tengrinews: 2026 жылғы I тоқсандағы ипотека нарығы (орыс тілінде) — tengrinews.kz
- ҚР Ұлттық банкі, 01.07.2026: ипотека бойынша шекті ЖТСМ 2027 жылғы 1 қаңтарға дейін 25% (орыс тілінде) — nationalbank.kz
- Krisha.kz: 2026 жылғы «7-20-25» шарттары (орыс тілінде) — krisha.kz
- Forbes Kazakhstan, 27.08.2026: «Ұмай» бағдарламасы (орыс тілінде) — forbes.kz
- LSM.kz: 2026 жылдан бастап тұрғын үй нарығындағы ҚҚС (орыс тілінде) — lsm.kz
- BI Group: Астанадағы жаңа үйлер және тапсыру мерзімдері (орыс тілінде) — bi.group
- Ұлттық статистика бюросы: 2025 жылғы тұрғын үй енгізу (орыс тілінде) — stat.gov.kz
- Krisha.kz: жалдау бағасына не болып жатыр (орыс тілінде) — krisha.kz