Коротко: чем отличаются рынки
По ценам города почти сравнялись: в августе 2026 года квадратный метр в новостройках Астаны был на 1% дороже, чем в Алматы, а на вторичном рынке и в аренде дороже Алматы — на 1,2% и 2,4%. Валовая доходность аренды в обоих городах около 10% (по данным августа, на сезонном пике).
Различия — в динамике и структуре: Астана быстрее растёт по населению, строит почти вдвое больше жилья и платит более высокие зарплаты; Алматы — крупнейший по населению рынок, но с сейсмическими рисками. Выбор зависит от цели покупки.
Обновление от 14 сентября 2026 года. Из статьи удалены инфографика и «сводная таблица» с непроверяемыми показателями (доходность, ликвидность, доли сделок за наличные), выдуманная цитата сотрудника и «лайфхак» с обещанием доходности до 45%. Сравнение пересобрано по данным БНС и других официальных источников.
Цены и аренда: данные БНС
| Показатель, август 2026 | Астана | Алматы |
|---|---|---|
| Новостройки, ₸ за м² | 747 116 (+1,1% за месяц) | 739 762 (без изменений) |
| Вторичное жильё, ₸ за м² | 740 356 (+1,2%) | 749 480 (+0,8%) |
| Аренда, ₸ за м² в месяц | 6 079 (+4,9%) | 6 224 (+4,4%) |
| Новостройки за год (июль 2026) | +19,1% | +16,6% |
| Вторичка за год (июль 2026) | +12% | +8% |
Источники: БНС через 24.kz (август) и Kursiv (годовая динамика за июль).
Для сравнения, по Казахстану в августе новостройки стоили 625 435 ₸ за м², вторичное жильё — 635 185 ₸, аренда — 5 350 ₸. По цене квадратного метра обе столицы дороже средних значений по стране примерно на 17–20%.
Доходность аренды: где выше
| Месяц 2026 года | Астана | Алматы |
|---|---|---|
| Июнь | 9,3% | 9,4% |
| Июль | 9,5% | 9,6% |
| Август | 9,9% | 10,0% |
Валовая доходность = средняя аренда за м² × 12 ÷ средняя цена м² вторичного жилья (БНС). Расчёт редакции.
Разница между городами — около 0,1 п.п. в пользу Алматы, то есть в пределах погрешности средних значений. По оценке, которую приводит zakon.kz (май 2026), валовая доходность в обоих городах — 7–9%, чистая — 5–7%. Решающее значение имеют цена входа и ставка аренды конкретной квартиры.
Население, доходы и строительство
| Показатель | Астана | Алматы |
|---|---|---|
| Население на 1 июля 2026 года | 1 682 721 | 2 373 772 |
| Рост населения, январь–май 2026 | +2,17% — самый быстрый в стране | — |
| Средняя зарплата, II квартал 2026 | 647 920 ₸ | 610 371 ₸ |
| Ввод жилья в 2025 году | 4 812,5 тыс. м² | 2 607,7 тыс. м² |
| Ввод жилья на жителя (расчёт редакции) | ≈2,9 м² | ≈1,1 м² |
| Средняя зарплата ÷ цена м² новостройки | ≈0,87 м² | ≈0,83 м² |
Источники: БНС через Zakon.kz, Inform.kz, Kursiv и stat.gov.kz. Два последних показателя — расчёт редакции (ввод 2025 года на население 2026 года; зарплата II квартала к цене августа).
Астана строит в расчёте на жителя в 2,6 раза больше жилья, чем Алматы: предложение там растёт быстрее, поэтому конкуренция между продавцами и арендодателями в новых районах выше. Зато средняя зарплата в столице выше, а по доступности квадратного метра города близки.
Риски и особенности городов
- Алматы: сейсмичность. По карте сейсмического микрозонирования южная часть города относится к зонам 10-балльных землетрясений, северная — 9-балльных. При покупке обращайте внимание на год постройки, конструктив и соответствие нормам.
- Астана: большой объём нового предложения. 4,81 млн м² за 2025 год — больше всех регионов; при сдаче крупных комплексов цены продажи и аренды у новых домов могут расти медленнее.
- Астана: эффект LRT. По оценке Нацбанка, после запуска линии цены предложения у станций выросли на 4,6–10,5% в зависимости от участка и расстояния.
- Оба города: реальные цены. По Казахстану вторичка в августе подорожала на 9% за год при инфляции 9,8%, кредиты остаются дорогими (базовая ставка — 16,25%).
Как выбрать город под свою цель
- Для жизни — решают работа, семья и инфраструктура: при сопоставимых ценах разница в стоимости квартиры меньше, чем разница в образе жизни.
- Для сдачи в аренду — средняя доходность одинакова, поэтому выбирайте город, где лучше знаете рынок конкретного района и можете контролировать объект.
- Для роста стоимости — в Астане быстрее растут население и цены первичного жилья, но и предложение увеличивается быстрее; в Алматы рост медленнее при меньшем вводе жилья.
- По бюджету — сравнивайте не средние по городу, а цены в конкретных районах: по Астане медианы по шести районам — в индексе цен.
Частые вопросы
Где дороже квартиры — в Астане или Алматы?
Почти одинаково. По данным БНС за август 2026 года, новостройки дороже в Астане (747 116 против 739 762 тенге за м²), а вторичное жильё — в Алматы (749 480 против 740 356 тенге за м²).
Где выше доходность аренды — в Астане или Алматы?
По средним данным БНС разница минимальна: в августе 2026 года валовая доходность составляла 9,9% в Астане и 10,0% в Алматы, в июне — 9,3% и 9,4%. Чистая доходность ниже и зависит от конкретной квартиры.
Где быстрее растёт население?
В Астане: за январь–май 2026 года население столицы выросло на 2,17% — это самый быстрый рост среди регионов. На 1 июля 2026 года в Астане жили 1 682 721 человек, в Алматы — 2 373 772.
Какие риски у покупки квартиры в Алматы?
Главный специфический риск — сейсмичность: по карте микрозонирования южная часть города относится к зонам 10-балльных землетрясений, северная — 9-балльных. Обращайте внимание на год постройки и конструктив дома.
Что выгоднее для инвестиций в 2026 году — Астана или Алматы?
По средним данным города сопоставимы по цене и доходности аренды. Астана выделяется ростом населения, более высокими зарплатами и ценами первичного жилья, но и большим объёмом нового предложения. Решение стоит принимать по цене и ставке аренды конкретного объекта.
Источники
- 24.kz, 09.09.2026: цены на жильё и аренду в августе по данным БНС — 24.kz
- Kursiv, 10.08.2026: цены в Алматы и Астане в июле по данным БНС — kz.kursiv.media
- Tengrinews, 10.08.2026: цены на жильё в июле по данным БНС — tengrinews.kz
- Inform.kz, 09.07.2026: цены на жильё в июне по данным БНС — inform.kz
- Zakon.kz, 14.08.2026: численность населения на 1 июля 2026 года — zakon.kz
- Inform.kz, 01.07.2026: Астана — лидер по росту населения — inform.kz
- Kursiv, 02.09.2026: средняя зарплата во II квартале 2026 года — kz.kursiv.media
- Бюро национальной статистики: ввод жилья в 2025 году — stat.gov.kz
- Zakon.kz, 22.05.2026: сколько можно заработать на аренде квартир — zakon.kz
- Inform.kz: какие районы Алматы подвержены 9–10-балльным землетрясениям — inform.kz
- Tengrinews: исследование Нацбанка о влиянии LRT на цены — tengrinews.kz
- Национальный банк РК, 04.09.2026: базовая ставка и инфляция — nationalbank.kz