Қысқаша: пәтер сату қалай өтеді
Қазақстанда пәтер нотариус арқылы сатылады: ол құжаттарды тексереді, сатып алу-сату шартын куәландырады және оны мемлекеттік тіркеуге электронды түрде жібереді. Сатып алушы тек тіркеуден кейін меншік иесі болады — бұл үш жұмыс күніне дейін созылады (жеделдетілген тіркеу — шамамен екі сағат, 5 000 ₸).
Негізгі шығын — нотариус қызметі: бөгде адамдар арасындағы шарт үшін 12 АЕК (51 900 ₸), жақын туыстар арасында 7 АЕК (30 275 ₸); құқықты тіркеу үшін мемлекеттік бажды — 1 304 ₸ — сатып алушы төлейді. Пәтер жеткілікті ұзақ меншікте болса, салықтық резидент сатудан салық төлемейді: 2026 жылдан бастап сатып алынған тұрғын үй үшін — екі жыл, бұрын сатып алынғаны үшін — бір жыл. Бейрезидент құн өсімінен 15% төлейді.
Пәтерді қалай сатуға болады: қадамдық нұсқаулық
- Бағаны анықтаңыз. Хабарландырулардағы ұқсас пәтерлердің бағаларын статистикамен салыстырыңыз: ҰСБ деректері бойынша 2026 жылғы тамызда Астананың қайталама нарығында бір шаршы метрдің орташа бағасы 740 356 ₸ болды. Аудандар бойынша бағдарлар — Астана баға индексінде.
- Құжаттарды жинаңыз (тізімі төменде) және пәтерде ауыртпалықтардың — кепілдің, тыйым салудың, коммуналдық қарыздардың — жоқ екеніне көз жеткізіңіз.
- «Ерекше» мәселелерді шешіңіз: жұбайдың нотариалдық келісімі, меншік иелерінің арасында бала болса — қорғаншылық органының рұқсаты, пәтер кепілде болса — банктің келісімі.
- Хабарландыру орналастырып, пәтерді көрсетіңіз. Өзіңіз немесе агенттік арқылы сата аласыз — агенттіктің шарттары мен комиссиясын онымен жасалатын шартта бекітіңіз.
- Кепілпұлды немесе авансты жазбаша рәсімдеңіз. Азаматтық кодекс бойынша кепілпұл туралы келісім тек жазбаша жасалады, әйтпесе ол маңызсыз. Мәмілені сатып алушы бұзса, кепілпұл сатушыда қалады; сатушы бұзса — кепілпұлды екі есе мөлшерде қайтарады. Мәміле болмаса, аванс, әдетте, қайтарылады.
- Шартқа нотариуста қол қойыңыз. Нотариус құжаттар мен тараптардың өкілеттіктерін тексеріп, сатып алу-сату шартын куәландырады.
- Ақшаны қауіпсіз тәсілмен алыңыз — өз шотыңызға қолма-қол ақшасыз аударыммен. Сатып алушы ипотека алса (соның ішінде Отбасы банк бағдарламалары бойынша), ақша аудару тәртібін банк белгілейді. Банк төлемі соманы да, төлем фактісін де растайды.
- Тіркеуді күтіңіз. Нотариус шартты мемлекеттік тіркеуге жібереді; құқық сатып алушыға тіркеуден кейін өтеді, бұл туралы оның eGov жеке кабинетіне хабарлама келеді. Содан кейін кілттерді акт бойынша беріп, есептегіштердің көрсеткіштерін тіркеп, дербес шоттарды жабыңыз.
Пәтерді сатуға арналған құжаттар
| Құжат | Не үшін керек | Қайдан алуға болады |
|---|---|---|
| Жеке куәлік немесе паспорт | Сатушының жеке басын растайды; құжат жарамды болуы керек | Өзіңізде |
| Құқық белгілейтін құжат: сатып алу-сату, сыйға тарту шарты, мұраға құқық туралы куәлік, қабылдау-беру актісі бар үлестік қатысу шарты | Меншік иесі болған негізіңіз | Өз мұрағатыңыз; 2013 жылдан кейінгі мәмілелер бойынша — құқықты мемлекеттік тіркеу туралы хабарлама |
| Техникалық паспорт | Пәтердің мекенжайы, ауданы және жоспары | Өз мұрағатыңыз |
| Тіркелген құқықтар (ауыртпалықтар) туралы анықтама | Пәтердің кепілде не тыйымда емес екенін растайды | egov.kz немесе ХҚКО |
| Жұбайдың нотариалдық келісімі | Пәтер некеде сатып алынса | Нотариус, 6 487 ₸ |
| Қорғаншылық және қамқоршылық органының рұқсаты | Меншік иесі немесе бірлескен иесі кәмелетке толмаған болса | eGov, ХҚКО немесе қорғаншылық органы; 3 жұмыс күніне дейін, тегін |
| Кепіл ұстаушы банктің келісімі | Пәтер ипотекада болса | Банк |
| Коммуналдық қызметтер бойынша қарыз жоқ туралы анықтамалар, мекенжай анықтамасы | Әдетте сатып алушы сұрайды | Қызмет жеткізушілер, egov.kz |
Тізім — Nur.kz және Kn.kz материалдары бойынша; сіздің мәміле үшін түпкілікті тізімді нотариус айқындайды.
2026 жылы пәтерді сату қанша тұрады
| Шығын | 2026 жылғы сома |
|---|---|
| Нотариустағы сатып алу-сату шарты, тараптар туыс емес | 12 АЕК — 51 900 ₸ |
| Дәл солай, жақын туыстар арасында | 7 АЕК — 30 275 ₸ |
| Дәл солай, тараптардың бірі заңды тұлға болса | 17 АЕК — 73 525 ₸ |
| Жұбайдың нотариалдық келісімі | 1,5 АЕК — 6 487 ₸ |
| Құқықты тіркеу үшін мемлекеттік баж (сатып алушы төлейді) | 1 304 ₸ |
| Жеделдетілген тіркеу — шамамен екі сағат | 5 000 ₸ |
| Сатудан түсетін салық | 0 ₸ немесе құн өсімінен 10–15% — төменде қараңыз |
Қалалардағы мәмілелер тарифтері — Finratings.kz (04.05.2026) және Krisha.kz деректері бойынша; 2026 жылы АЕК — 4 325 ₸. Нотариус қызметін кім төлейтінін тараптар алдын ала келіседі; түпкілікті соманы нотариустан нақтылаңыз.
Бағдар үшін: шарт үшін нотариус тарифі 30 млн ₸ тұратын пәтер бағасының 0,2%-ынан аз. Агенттік арқылы сатсаңыз, оның комиссиясын қосыңыз — ол агенттікпен жасалған шартта белгіленеді.
Пәтерді сатқанда салық
Салық төлеу-төлемеу салықтық резиденттікке және иелік ету мерзіміне байланысты. Кез келген қатарынан 12 айлық кезеңде Қазақстанда кемінде 183 күн болатын адам резидент болып саналады; азаматтықтың мәні жоқ.
| Жағдай | Сату кезіндегі салық |
|---|---|
| Резидент; құқық 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап тіркелген, иелік ету — 2 жыл және одан көп | Жоқ |
| Резидент; тұрғын үй 2026 жылға дейін сатып алынған, иелік ету — 1 жыл және одан көп | Жоқ |
| Резидент; иелік ету мерзімі сақталмаған | Құн өсімінен 8 500 АЕК (36 762 500 ₸) шегінде 10% және асатын сомадан 15% |
| Бейрезидент | Құн өсімінен 15% |
2026 жылғы Салық кодексі және МКК түсіндірмелері бойынша; толығырақ — «Пәтерді сатқанда салық» мақаласында.
Құн өсімі — сату бағасы мен сатып алу бағасының айырмасы; жөндеу шығындары оны азайтпайды. Салық болса, резидент сатудан кейінгі жылдың 15 қыркүйегіне дейін 270.00 нысаны бойынша декларация тапсырып, салықты 25 қыркүйекке дейін төлейді. Есеп мысалдары, соның ішінде мұраға қалған тұрғын үй мен үлестік қатысу бойынша, — «2026 жылы пәтерді сатқанда салық» мақаласында.
Ипотека, балалар, жұбай, сенімхат: ерекше жағдайлар
- Пәтер некеде сатып алынған. Сату үшін екінші жұбайдың нотариалдық келісімі керек — 1,5 АЕК (6 487 ₸).
- Меншік иесі немесе бірлескен иесі — бала. Қорғаншылық және қамқоршылық органының рұқсаты керек. Өтінішті eGov, ХҚКО арқылы немесе тікелей қорғаншылық органына береді; ол үш жұмыс күніне дейін, тегін қаралады. Қорғаншылық органы баланың тұрғын үй жағдайы нашарламайтынын және оның жаңа тұрғын үйдегі үлесі сақталатынын тексереді, 10 жасқа толған баланың пікірін ескереді. Бала пәтерде тек тіркелген болса, рұқсат керек емес.
- Пәтер банкте кепілде. Банктің келісімінсіз оны сату көп жағдайда мүмкін емес. Кредит толық өтелгеннен кейін банк кепілдің тоқтатылуын рәсімдейді, ал пәтер ауыртпалықтың алынғаны тіркелгеннен кейін ғана бос деп саналады. Қарызды кім және қашан өтейтінін банкпен және сатып алушымен алдын ала келісіңіз.
- Сенімхат бойынша сату. Меншік иесі нотариусқа келе алмаса, шартқа нотариалдық сенімхат бойынша өкіл қол қояды. Сенімхатта осы пәтерді сату, шартқа қол қою және ақша алу өкілеттіктері тікелей көрсетілгенін тексеріңіз.
Пәтерді онлайн сатуға бола ма
2025 жылғы қыркүйектен бастап Қазақстанда тұрғын үйді сатып алу-сату бойынша нотариалдық мәмілелерді онлайн рәсімдеу пилоты жұмыс істейді — бұл Әділет министрлігінің «Цифрлық ипотека» жобасының бөлігі. Тараптар банк платформасында бейнесәйкестендіруден өтіп, құжаттарға электронды түрде қол қояды, нотариус шартты бейнебайланыс арқылы куәландырады, ал шарттың электрондық көшірмесі мемлекеттік тіркеуге жіберіледі.
Пилот ережелерінің жобасы бойынша онлайн тек Астана мен Алматыдағы құны 70 млн ₸-ге дейінгі қайталама тұрғын үйді сатуға болады. 18–63 жастағы Қазақстан азаматтары қатысады; меншік құқығы нотариалдық мәміле бойынша электронды түрде ресімделген болуы керек (2015 жылдан бастап), ал мәмілеге барлық меншік иелері, оның ішінде жұбайлар қатысады. Қатысушылар тек Қазақстан азаматтары болғандықтан, шетелдікке, соның ішінде Ресей азаматына, нотариусқа өзі немесе өкіл арқылы бару қалады. Қызметтің қолжетімділігін өз банкіңізден нақтылаңыз.
Ресей азаматы Қазақстандағы пәтерді қалай сатады
Ресей азаматы Қазақстандағы пәтерді жалпы ережелер бойынша — сол құжаттармен және нотариуста сатады. Шетелдіктерге арналған шектеулер (мысалы, ықтиярхат талабы) тұрғын үйді сатып алуға қатысты, сатуға емес; толығырақ — «Шетелдік Қазақстанда жылжымайтын мүлікті қалай сатып алады» нұсқаулығында. Үш нәрсе ерекшеленеді: Ресейде болсаңыз шартқа қалай қол қою, қандай салықтар төлеу және ақшаны қалай шығару.
- Ресейден сенімхат. Келе алмасаңыз, ресейлік нотариуста нотариалдық сенімхат рәсімдеңіз. Қазақстан мен Ресей — 1993 жылғы құқықтық көмек туралы Минск конвенциясының қатысушылары: бір елдің нотариусы куәландырған құжаттар екінші елде апостильсіз қабылданады (конвенцияның 13-бабы). Сенімхат мәтінін мәмілені куәландыратын қазақстандық нотариуспен алдын ала келісіңіз.
- Қазақстандағы салық. Резиденттік азаматтықпен анықталмайды: кез келген қатарынан 12 айда Қазақстанда 183 күннен аз болсаңыз, сіз бейрезидентсіз және құн өсімінен — сату бағасы мен сатып алу бағасының айырмасынан — 15% төлеп, мемлекеттік кірістер органдарына декларация тапсырасыз. Қазақстан мен Ресей арасындағы қосарланған салық салуды болдырмау туралы конвенция Қазақстанда орналасқан жылжымайтын мүліктен түсетін табысқа салық салу құқығын Қазақстанға қалдырады.
- Ресейдегі салық. Ресейдің салықтық резиденті шетелдегі пәтерді сатудан түскен табысты, егер оған ең аз мерзімнен — әдетте 5 жылдан (мысалы, мұраға немесе отбасы мүшесінен сыйға алынған пәтер үшін 3 жылдан) — аз иелік етсе, келесі жылдың 30 сәуіріне дейін 3-НДФЛ нысаны бойынша декларациялайды. Қазақстанда төленген салықты табыс пен төленген салық туралы құжаттарды қоса беріп, есепке алуға болады (РФ Салық кодексінің 232-бабы).
- Сатудан түскен ақша. Төлемді қазақстандық банктегі шотқа алған ыңғайлы — бейрезидентке оны паспорт пен ЖСН бойынша ашады («Бейрезидентке банк шоты» мақаласын қараңыз). Шетелге аударғанда банк төлем негізін сұрауға құқылы: сатып алу-сату шарты мен тіркеу туралы хабарламаны дайын ұстаңыз. Қазақстандық банктердің бәрі бірдей ресейлік банктерге аударым жібермейді, ал шарттар өзгеріп тұрады, сондықтан аударым жолын мәмілеге дейін анықтаңыз.
- Қолма-қол шығару мүмкін емес. 2022 жылдан бастап Қазақстаннан бір адамға 10 000 АҚШ долларына баламадан асатын қолма-қол шетел валютасын шығаруға тыйым салынған — кедендік декларациямен де (ҚР Президентінің 2022 жылғы 14 наурыздағы № 830 Жарлығы).
Ақшадан айырылмау үшін: сатушылардың қателіктері
- «Ауызша» кепілпұл. Кепілпұл туралы келісім жазбаша болуы керек, әйтпесе ол маңызсыз, ал мәміле бұзылса, құжатсыз дауласуға тура келеді.
- Кілттерді тіркеу мен төлемге дейін беру. Пәтерді ақшаны алып, сатып алушының құқығы тіркелгеннен кейін акт бойынша беріңіз.
- Шарттағы төмендетілген баға. Сатып алушымен дауда тек шарттағы және төлем құжаттарындағы соманы растауға болады, ал сатып алушыға төмендетілген баға келесі сатуда салықты көбейтеді.
- Салықтан босатылуға бірнеше ай қалғанда сату. Екі жыл иелік етуге (2026 жылға дейін сатып алынған тұрғын үй үшін — бір жылға) аз уақыт қалса, мәмілені кейінге қалдыру жүздеген мың теңгені үнемдеуі мүмкін.
- Шешілмеген «ерекше» мәселелер. Жұбайдың келісімін, қорғаншылық органының рұқсатын және банктің келісімін сатып алушыны іздегенге дейін рәсімдеңіз: оларсыз нотариус мәмілені куәландырмайды, ал сатып алушы кетіп қалуы мүмкін.
Жиі қойылатын сұрақтар
Қазақстанда пәтерді сату үшін қандай құжаттар керек?
Жеке куәлік, құқық белгілейтін құжат (сатып алу-сату, сыйға тарту шарты, мұраға құқық туралы куәлік және т. б.), техникалық паспорт және тіркелген құқықтар (ауыртпалықтар) туралы анықтама. Пәтер некеде сатып алынса — жұбайдың нотариалдық келісімі, меншік иесі бала болса — қорғаншылық органының рұқсаты, пәтер кепілде болса — банктің келісімі.
2026 жылы пәтерді сатуды нотариуста рәсімдеу қанша тұрады?
Бөгде адамдар арасындағы сатып алу-сату шарты үшін 12 АЕК — 51 900 ₸, жақын туыстар арасында 7 АЕК — 30 275 ₸. Жұбайдың келісімі — 6 487 ₸, құқықты тіркеу үшін мемлекеттік баж — 1 304 ₸.
Пәтерді сатқанда салық төлеу керек пе?
Пәтер кемінде екі жыл (2026 жылдан бастап сатып алынған тұрғын үй үшін) немесе бір жыл (бұрын сатып алынғаны үшін) меншікте болса, Қазақстанның салықтық резиденті төлемейді. Әйтпесе — құн өсімінен 8 500 АЕК шегінде 10% және асатын сомадан 15%. Бейрезиденттер құн өсімінен 15% төлейді.
Ресейде тұрсам, Қазақстандағы пәтерді қалай сатамын?
Нотариалдық сенімхат бойынша өкіл арқылы: ресейлік нотариус куәландырған сенімхат 1993 жылғы Минск конвенциясы бойынша Қазақстанда апостильсіз қабылданады. Қазақстанның бейрезиденті құн өсімінен 15% төлейді; Ресейдің салықтық резидентіне сатуды Ресейде де декларациялау қажет болуы мүмкін. Ақшаны қазақстандық банктегі шотқа алған ыңғайлы.
Пәтерді онлайн сатуға бола ма?
Тек «Цифрлық ипотека» пилоты аясында: Астана мен Алматыдағы қайталама тұрғын үй, қатысушылар — Қазақстан азаматтары, мәміле банк платформасы арқылы нотариуспен бейнебайланыста жасалады. Басқа жағдайларда шартты нотариус өзіңіз немесе өкіліңіз қатысқанда куәландырады.
Мәміледен кейін тіркеу қанша уақыт алады?
Кәдімгі тіркеу — үш жұмыс күніне дейін, жеделдетілгені — шамамен екі сағат, 5 000 ₸. Сатып алушы тіркеуден кейін меншік иесі болады — eGov жеке кабинетіне хабарлама келеді.
Кепілпұлдың аванстан айырмашылығы неде?
Кепілпұл мәмілені қамтамасыз етеді: одан сатып алушы бас тартса, кепілпұл сатушыда қалады, сатушы бас тартса — ол екі есе соманы қайтарады. Кепілпұл туралы келісім тек жазбаша жасалады. Аванс — алдын ала төлем, мәміле болмаса, ол, әдетте, қайтарылады.
Дереккөздер
- Finratings.kz, 04.05.2026: Қазақстанда пәтерді рәсімдеу қанша тұрады (орыс тілінде) — finratings.kz
- Krisha.kz: 2026 жылы жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты қанша тұрады (орыс тілінде) — krisha.kz
- Kn.kz, 02.07.2026: Қазақстанда пәтерді қалай сатып алуға болады — қадамдық нұсқаулық (орыс тілінде) — kn.kz
- Kn.kz, 25.06.2026: кәмелетке толмаған меншік иесі бар пәтерді сату (орыс тілінде) — kn.kz
- Kn.kz, 21.06.2026: кепілдегі пәтерді қалай қауіпсіз сатып алуға болады (орыс тілінде) — kn.kz
- Kn.kz, 12.09.2025: тұрғын үйді сатып алу-сатудың нотариалдық мәмілелерін онлайн рәсімдеу іске қосылды (орыс тілінде) — kn.kz
- Uchet.kz, 13.01.2025: жылжымайтын мүлікпен онлайн-мәмілелер пилотының ережелер жобасы (орыс тілінде) — uchet.kz
- Nur.kz, 28.02.2023: пәтерді сату үшін қандай құжаттар керек (орыс тілінде) — nur.kz
- Nur.kz, 31.05.2022: кепілпұл — жазбаша нысан және салдары (орыс тілінде) — nur.kz
- Defacto.kz: бейрезиденттің пәтерді сатуы кезінде салық төлеу (орыс тілінде) — defacto.kz
- Dogovor24.kz: ресейлік нотариус құжаттарын Қазақстанда тану (Минск конвенциясының 13-бабы, орыс тілінде) — dogovor24.kz
- «Главная книга», №6/2023: шетелдегі жылжымайтын мүлікті сатудан НДФЛ (орыс тілінде) — glavkniga.ru
- Zakon.kz, 27.04.2026: қолма-қол валютаны шығару лимиті — 10 000 доллар (орыс тілінде) — zakon.kz