Коротко: что изменилось для флиппинга в 2026 году
Если жильё, купленное с 1 января 2026 года, продано раньше чем через два года, разница между ценой продажи и покупки облагается ИПН: 10% в пределах 8 500 МРП и 15% с превышения. Расходы на ремонт, по разъяснениям налоговых консультантов, эту базу не уменьшают — налог считается почти со всей «наценки».
Рынок тоже не помогает: по Казахстану вторичка в августе подорожала на 9% за год при инфляции 9,8%, а сделок в июле было на 6,5% меньше, чем годом ранее. Флиппинг в 2026 году — это работа с дисконтом при покупке и точной сметой, а не ставка на рост цен.
Обновление от 14 сентября 2026 года. Прежняя версия статьи указывала налог «при владении менее года» и обещала доходность «40–60% годовых». Это не соответствует правилам Налогового кодекса 2026 года и не подтверждается данными, поэтому материал переписан.
Пример расчёта: как налог меняет сделку
| Статья | Сумма | Комментарий |
|---|---|---|
| Покупка квартиры | 25 000 000 ₸ | условная цена |
| Ремонт и мебель | 4 000 000 ₸ | в налоговую базу не входит |
| Содержание и расходы на сделки за 6 месяцев | 400 000 ₸ | коммунальные платежи, оформление |
| Цена продажи | 31 000 000 ₸ | через 6 месяцев |
| Налоговая база: продажа − покупка | 6 000 000 ₸ | п. 2 ст. 382 НК |
| ИПН 10% | 600 000 ₸ | доход в пределах 8 500 МРП |
| Чистая прибыль | 1 000 000 ₸ | 31 − 25 − 4 − 0,4 − 0,6 млн ₸ |
| Доходность на вложенные 29,4 млн ₸ | ≈3,4% за полгода | до учёта стоимости времени и рисков |
Условный пример редакции для иллюстрации правил, а не рыночный ориентир цен.
Маржа до налога в примере — 1,6 млн ₸, а налог считается с 6 млн ₸: он забирает больше трети результата. Для сравнения, если продать ту же квартиру после двух лет владения, налога не будет, но капитал окажется заморожен дольше — в это время квартиру можно сдавать. Свою сделку удобно проверить в калькуляторе.
Когда флиппинг ещё может работать
- Покупка с реальным дисконтом. Прибыль закладывается при покупке: срочная продажа, объект с устранимыми недостатками, требующий вложений.
- Ликвидный формат. Самые популярные планировки в новостройках Астаны — однокомнатные 36 и 41 м², двухкомнатные 52–54 м² и трёхкомнатные 69 м² (Homsters, август 2026); нестандартные метражи продаются дольше.
- Фиксированная смета и сроки ремонта. Каждый лишний месяц — это коммунальные платежи и замороженный капитал.
- Горизонт от двух лет. Модель «купил — отремонтировал — сдаёт — продал после двух лет» избавляет от ИПН и даёт арендный доход в период ожидания.
- Цена продажи по рынку. Ориентируйтесь на медианы района — например, в индексе цен Астаны — а не на самые дорогие объявления.
Налоги при перепродаже: что важно знать
- Срок владения. Два года — для жилья, право на которое зарегистрировано с 1 января 2026 года; один год — для купленного раньше; три года с даты договора — для квартир по договору долевого участия.
- База. Положительная разница между ценой продажи и стоимостью приобретения. Затраты на ремонт в стоимость приобретения не включаются.
- Ставки. Для резидентов — 10% в пределах 8 500 МРП (36 762 500 ₸ в 2026 году) и 15% с превышения; для нерезидентов — 15%.
- Декларация. Форма 270.00 — до 15 сентября года, следующего за продажей, уплата — до 25 сентября.
- Регулярные сделки. Если перепродажа становится системной, уточните у налогового консультанта, как правильно оформить такую деятельность.
Подробные примеры — в статье «Налог при продаже квартиры в 2026 году».
Риски флиппинга
- Юридические. Обременения, сособственники, неузаконенная перепланировка — проверка до задатка по чек-листу из статьи «Налоги и юридическая проверка».
- Рыночные. Вторичка по стране дорожает медленнее инфляции, сделок меньше — продажа может затянуться.
- Ремонт. Смета растёт, сроки срываются; резерв на непредвиденные расходы нужен с первого дня.
- Налоговые. Заниженная цена в договоре покупки увеличит налог при продаже и создаёт риски в спорах.
Чек-лист флипа
- Посчитайте сделку с налогом до покупки: цена продажи − цена покупки = база ИПН.
- Проверьте документы и обременения квартиры, согласие супруга продавца, техпаспорт.
- Зафиксируйте смету, сроки и резерв на ремонт.
- Оцените срок продажи по похожим объявлениям в том же районе.
- Подготовьте план Б — сдачу в аренду, если продажа затянется.
- Сохраните договоры и платёжные документы — они подтверждают даты и суммы.
Частые вопросы
Какой налог при перепродаже квартиры в 2026 году?
Если жильё, купленное с 2026 года, продано раньше двух лет владения, резидент платит ИПН 10% с разницы между ценой продажи и покупки в пределах 8 500 МРП и 15% с превышения. Нерезидент — 15%.
Уменьшают ли расходы на ремонт налог при продаже квартиры?
По разъяснениям налоговых консультантов — нет: при определении прироста стоимости расходы на ремонт не учитываются, база считается как цена продажи минус стоимость приобретения.
Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать её без налога?
Два года — для жилья, право на которое зарегистрировано с 1 января 2026 года; один год — для купленного до 2026 года; для квартиры по договору долевого участия — три года с даты договора.
Выгоден ли флиппинг в Астане в 2026 году?
Только при покупке с заметным дисконтом, точной смете и учёте налога. По Казахстану вторичка дорожает медленнее инфляции, а число сделок снижается, поэтому рассчитывать на рост цен рискованно.
Можно ли перепродать квартиру в строящемся доме без налога?
Для договоров долевого участия, заключённых с 2026 года, дохода не возникает, если с даты договора или приобретения права по уступке прошло три года и более.
Источники
- Mybuh.kz: налог с продажи квартиры — когда и сколько платить — mybuh.kz
- Kursiv, 24.10.2025: КГД о сроках владения — kz.kursiv.media
- Cdb.kz: учитываются ли расходы на ремонт при определении прироста стоимости — cdb.kz
- 24.kz, 09.09.2026: цены на жильё в августе по данным БНС — 24.kz
- Kursiv, 26.08.2026: вторичка дешевеет в реальном выражении, сделки сокращаются — kz.kursiv.media
- Homsters: рынок новостроек Астаны, итоги августа 2026 года — info.homsters.kz
- Национальный банк РК, 04.09.2026: инфляция и базовая ставка — nationalbank.kz