Қысқаша: 2026 жылғы коммерция
Коммерциялық үй-жай — бизнес-актив: табыс қала бойынша орташа бағаларға емес, жалдаушыға, адам ағынына және шарт талаптарына байланысты. Астанада стрит-ритейл жалдау ақысының ресми статистикасы жоқ, сондықтан табыстылық нақты шарт пен салыстырмалы хабарландырулар бойынша есептеледі.
Салық ережелері тұрғын үйден өзгеше: коммерцияны өзін-өзі жұмыспен қамтыған режимінде жалға беруге болмайды, Астанада ЖК үшін оңайлатылған декларация мөлшерлемесі — 3%, ал сатқанда салық кеңесшілерінің түсіндіруінше құн өсіміне иелену мерзіміне қарамастан салық салынады.
2026 жылғы 14 қыркүйектегі жаңарту. Мақаланың алдыңғы нұсқасында форматтар бойынша тексерілмейтін жалдау ақысы, «8–10 жылда өтелу», жоқ қызметкердің сөзі және 2026 жылғы ережелерге сай емес салық коэффициенті бар формула болды. Материал қайта жазылды.
Үй-жайдың пәтерден айырмашылығы
| Параметр | Пәтер | Коммерциялық үй-жай |
|---|---|---|
| Кімге жалға беріледі | Жеке тұлғаларға | Бизнеске: ЖК мен компанияларға |
| Жалдау салығы | Өзін-өзі жұмыспен қамтыған (4%), 270.00 декларациясы (10%) немесе ЖК | ЖК немесе ЖШС; өзін-өзі жұмыспен қамтыған режимі қолданылмайды |
| Сатқандағы салық | 2 жыл иеленгеннен кейін жоқ (2026 жылдан сатып алынған тұрғын үй) | Кеңесшілердің түсіндіруінше — иелену мерзіміне қарамастан |
| Ипотека және мемлекеттік бағдарламалар | Тұрғын үйге жеңілдетілген бағдарламалар | Банктер басқаша бағалайды, бағдарламалар тұрғын үйге бағытталған |
| Шетелдіктер | Тұрғын үй жеке тұлғаға — тек ықтиярхатпен | Тұрғын үйге қатысты шектеу қолданылмайды |
| Жалдаушыны ауыстыру | Жалдаушылар ауқымы кең | Нақты формат үшін тар ауқым, іздеу айларға созылуы мүмкін |
Krisha.kz, Homsters материалдары және 2026 жылғы Салық кодексі бойынша.
Үй-жайдың табыстылығын қалай есептеу керек
Адал есеп бос тұру, салықтар мен меншік иесінің шығындарынан кейінгі таза операциялық табысқа негізделеді:
- Жылдық жалдау = айлық ақы × үй-жай жалға берілген айлар саны.
- Салықты шегеріңіз — Астанада оңайлатылған декларациядағы ЖК үшін табыстың 3%-ы және ЖК-ның міндетті әлеуметтік төлемдері.
- Меншік иесінің шығындарын шегеріңіз — ұстау, жарналар, сақтандыру, жөндеу резерві.
- Толық салымға бөліңіз — сатып алу бағасы және жалдаушыға арналған жөндеу.
| Көрсеткіш | 10 ай жалға берілген | 8 ай жалға берілген |
|---|---|---|
| Айлық жалдау (шартты) | 480 000 ₸ | 480 000 ₸ |
| Жылдық түсім | 4 800 000 ₸ | 3 840 000 ₸ |
| ЖК салығы 3% | 144 000 ₸ | 115 200 ₸ |
| Меншік иесінің шығындары (түсімнің 10%-ы, шартты) | 480 000 ₸ | 384 000 ₸ |
| Таза операциялық табыс | 4 176 000 ₸ | 3 340 800 ₸ |
| 50 млн ₸ салымға табыстылық | ≈8,4% | ≈6,7% |
Редакцияның шартты мысалы: 48 млн ₸ үй-жай және 2 млн ₸ жөндеу, ЖК әлеуметтік төлемдері мен баға өзгерісін есепке алмай. Сандар нарықтық ақыны емес, бос тұрудың әсерін көрсетеді.
Мысалда екі артық бос ай табыстылықты 1,7 п.т.-ға төмендетеді. Нарықтық ақыны сатушының қолданыстағы шарты және сол көшедегі ұқсас үй-жайларды жалдау хабарландырулары бойынша тексеріңіз.
Сатып алғанға дейін үй-жайды тексеру тізімі
- Мәртебе және құжаттар: үй-жай тұрғын емес ретінде рәсімделген, техпаспорт жоспарға сәйкес, ауыртпалық жоқ (тіркелген құқықтар туралы анықтаманы меншік иесі eGov-та алады).
- Жалдаушы және шарт: үй-жай «жалдаушымен» сатылса — шарт мерзімі, төлемдер тарихы, индекстеу және мерзімінен бұрын шығу шарттары.
- Кіреберіс және көрінім: көшеден бөлек кіреберіс, витриналар, маңдайша орналастыру мүмкіндігі.
- Форматқа сай инженерия: электр қуаты, желдету, сумен жабдықтау және кәріз — қоғамдық тамақтану мен медицина үшін талаптар жоғары.
- Айнала: тұрғын үй кешенінің қоныстану деңгейі, әр уақыттағы адам ағыны, жақын бәсекелестер, көлік тұрағы және түсіру аймағы.
- Салық режимі: табысты ЖК арқылы ма, ЖШС арқылы ма алатыныңызды алдын ала анықтаңыз.
Коммерция иесінің салықтары
- Жалдау. Өзін-өзі жұмыспен қамтыған режимі коммерциялық үй-жайларға қолданылмайды. Оңайлатылған декларациядағы ЖК мен ЖШС Астанада табыстың 3%-ын төлейді (базалық мөлшерлеме — 4%, мәслихаттар оны 2–6% шегінде өзгерте алады); шек — жылына 600 000 АЕК табыс.
- Жеке тұлғаның сатуы. Салық кодексіндегі иелену мерзімі бойынша босату тұрғын үйге, саяжайларға, гараждарға және жер учаскелеріне қатысты; кеңесшілердің түсіндіруінше, коммерциялық нысан сатылғанда құн өсіміне иелену мерзіміне қарамастан ЖТС салынады. Өз жағдайыңызды мемлекеттік кірістер органдарында нақтылаңыз.
- Мүлік салығы. Есептеу тәртібі нысанның иесіне — жеке тұлғаға, ЖК-ға немесе ЖШС-ға байланысты. Сатып алғанға дейін бухгалтерден салықты есептеуді сұраңыз.
Нарық туралы не белгілі
Астананың коммерциялық жылжымайтын мүлігі бойынша жүйелі жария статистика аз. «Казахстанская правда» келтірген AIFC мен консалтингтік компаниялар деректері бойынша Астанада кеңселерді жалдау ақысы индексі 2024 жылы 4,2%-ға өсті (Алматыда — 10,6%), ал Астанадағы А класты сапалы қоймалардың бос тұруы 2024 жылдың тоғыз айында 8,1% болды. Бұл екі жыл бұрынғы және стрит-ритейлге қатысты емес деректер — оларды тек аясы ретінде пайдаланыңыз.
Тұрғын үй кешендеріндегі үй-жайлар үшін жергілікті факторлар маңыздырақ: үй қаншалықты қоныстанған, жақын маңда осындай үй-жайлар қанша және қандай жалдаушылар жұмыс істеп тұр. Астананың жаңа аудандарында тұрғын үй көп салынады — 2025 жылы қала 4,81 млн м² енгізді — және тапсырылып жатқан кешендердің бірінші қабаттарында жалдаушы үшін бәсеке жоғары.
Шетелдіктерге
Ықтиярхатсыз тұрғын үй сатып алуға қатысты шектеу коммерциялық үй-жайларға қолданылмайды: шетелдік кеңсе немесе дүкен сатып ала алады. Мәміле және рәсімдеу тәртібі — «Шетелдік Қазақстанда мүлікті қалай сатып алады» нұсқаулығында.
Жиі қойылатын сұрақтар
Коммерциялық үй-жайды өзін-өзі жұмыспен қамтыған режимінде жалға беруге бола ма?
Жоқ. Өзін-өзі жұмыспен қамтыған режимі тек тұрғын үйді жеке тұлғаларға жалға беруге қолданылады. Коммерциялық үй-жайлар үшін ЖК немесе ЖШС керек.
2026 жылы Астанада коммерцияны жалға бергенде ЖК қандай салық төлейді?
Оңайлатылған декларацияда — табыстың 3%-ы: Астана мәслихаты 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап 4% базалық мөлшерлемені төмендетті. Сонымен қатар ЖК міндетті әлеуметтік төлемдерді төлейді.
Коммерциялық үй-жайды екі жылдан кейін сатқанда салық төлеу керек пе?
Салық кеңесшілерінің түсіндіруінше, иелену мерзімі бойынша босату коммерциялық нысандарға қолданылмайды және құн өсіміне мерзімге қарамастан ЖТС салынады. Мәміле алдында өз жағдайыңызды мемлекеттік кірістер органдарында нақтылаңыз.
Шетелдік Қазақстанда коммерциялық жылжымайтын мүлік сатып ала ма?
Иә. Ықтиярхатты талап ететін шектеу коммерциялық үй-жайларға емес, тұрғын үйге қатысты.
Коммерциялық үй-жайдың табыстылығын қалай бағалау керек?
Шарттан немесе салыстырмалы хабарландырулардан нақты ақыны алып, бос тұруды, салықты (Астанада оңайлатылған декларациядағы ЖК үшін 3%) және иесінің шығындарын шегеріңіз, нәтижені жөндеуді қоса алғандағы сатып алу бағасына бөліңіз.
Дереккөздер
- Krisha.kz: жалдау үшін қандай салық режимін таңдау керек (орыс тілінде) — krisha.kz
- Krisha.kz: өзін-өзі жұмыспен қамтыған болып, тұрғын үйді қалай жалға беру керек (орыс тілінде) — krisha.kz
- Mybuh.kz: 2026 жылға Астанадағы оңайлатылған декларация мөлшерлемесі (орыс тілінде) — mybuh.kz
- Zakon.kz, 15.01.2026: 2026 жылғы оңайлатылған декларация шарттары (орыс тілінде) — zakon.kz
- Tsnik.kz: коммерциялық нысандарды сатқандағы салық міндеттемелері (орыс тілінде) — tsnik.kz
- Homsters, 15.05.2026: пәтердің орнына коммерциялық үй-жай — тәуекелдер (орыс тілінде) — info.homsters.kz
- Казахстанская правда, 24.02.2026: коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы (орыс тілінде) — kazpravda.kz
- Ұлттық статистика бюросы: 2025 жылғы тұрғын үй енгізу (орыс тілінде) — stat.gov.kz
- ҚР Ұлттық банкі, 04.09.2026: базалық мөлшерлеме (орыс тілінде) — nationalbank.kz